나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51372 [1] 전라남도 순천시 해룡면 신대리 1968 중흥에스-클래스6단지메가타운 604동 9층901호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51372 [1] 전라남도 순천시 해룡면 신대리 1968 중흥에스-클래스6단지메가타운 604동 9층901호 아파트 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매9계 2025타경51372 | 소재지: 전라남도 순천시 해룡면 신대리 1968 중흥에스-클래스6단지메가타운 604동 9층901호 | 감정가: 387,000,000원 | 최저가: 216,720,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 물건은 전라남도 순천시 해룡면 신대리 1968 소재 중흥에스-클래스6단지메가타운 604동 9층 901호 아파트에 대한 부동산 강제경매 사건입니다.

본 물건의 소유자 및 채무자는 황OO이며, 채권자는 박OO입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

1.2. 면적 정보

본건의 전용면적은 84.98㎡ (약 25.69평)이며, 이는 일반적으로 '구 33평형' 또는 '구 34평형'으로 불리는 분양면적 (공급면적)에 해당합니다. (참고: 공급면적은 약 110㎡~115㎡ 내외로 추정됩니다.)

토지 (대지권) 면적은 48.31㎡ (약 14.61평)입니다.

1.3. 감정가 및 사건 정보

본건의 최초 감정가는 387,000,000원입니다.

사건번호는 순천지원 2025타경51372 (1)이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 아파트는 전라남도 순천시 해룡면 신대리에 위치하며, 순천승평중학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 대규모 공동주택 단지와 상업 시설이 혼재된 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 29층 건물 중 9층에 위치하고 있으며, 남동향의 계단식 아파트입니다.

내부 이용상태는 아파트로 사용 중이며, 일반적인 위생, 급배수, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 스프링클러, 지하주차장 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 아파트 단지는 차량 접근이 용이하며, 대중교통수단이 운행하는 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

특히, 단지 동측으로 폭 25~30m의 광대로에 접하고 있어 차량 출입이 편리합니다. 호남고속도로와도 가깝습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당하여 비교적 높은 용적률로 개발이 가능한 지역입니다.

또한, 대로3류(폭 25m~30m)(접합)에 접하고 있으며, 경제자유구역으로 지정되어 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 상대보호구역(순천승평중학교 등) 등의 제한을 받습니다.

3. 상권 및 생활정보

3.1. 상권 분석

본건 아파트 단지는 대단지 주거지역 내에 위치하고 있어 단지 주변 및 신대리 지역 상업 시설을 편리하게 이용할 수 있는 주거 상권이 형성되어 있습니다.

단지 내에도 부대복리시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설 등)이 잘 갖추어져 있습니다.

3.2. 교육 및 편의 시설

교육시설로는 도보 5분 거리에 신대초등학교가 있으며, 승평중학교가 단지 바로 뒤에 위치하여 우수한 학군을 형성하고 있습니다.

주변에는 대형마트, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설이 잘 갖추어진 신대지구의 중심 생활권에 속합니다.

3.3. 혐오 시설 여부

현 시점 기준으로 해당 아파트 단지 인근에 공시된 주요 혐오시설(예: 화장장, 쓰레기 소각장, 대규모 위험 시설 등)은 확인되지 않아 주거 쾌적성은 양호할 것으로 판단됩니다.

4. 권리 분석

4.1. 채권 및 채무 관계

본 경매는 채권자 박OO가 채무자/소유자 황OO를 상대로 진행하는 부동산 강제경매 사건입니다.

4.2. 특이사항 및 주의사항 (인수 권리 발생)

**가장 중요한 주의사항**은 본건에 설정된 **전세권설정등기(2024. 6. 27.등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점**입니다.

이는 해당 전세권자가 말소기준권리보다 선순위일 가능성이 높거나, 대항력 및 우선변제권을 갖추었을 경우 배당요구를 하지 않아 인수될 가능성이 크다는 것을 의미합니다.

따라서, 낙찰자는 전세권자의 보증금 전액 또는 잔여 보증금을 추가로 인수하여 변제할 의무가 발생하므로, 입찰 시 반드시 해당 전세권의 성립 여부, 보증금액, 대항력 등을 면밀히 확인하고 인수금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리적 리스크 (최대 리스크)

전세권설정등기가 인수되는 권리이므로, 매각대금 외에 별도로 전세 보증금(인수 금액)을 추가로 부담해야 하는 리스크가 존재합니다.

전세권의 보증금액을 정확히 확인하지 않고 입찰할 경우, 예상치 못한 거액의 추가 부담금이 발생하여 수익성이 급격히 악화될 수 있습니다.

5.2. 시장 리스크

아파트 시장의 변동성에 따라 매각 시점의 시세가 감정가를 하회할 경우, 투자 회수에 어려움이 있을 수 있습니다. (참고: 최근 실거래가 사례가 3000만원 후반대~4억원대 초반으로 감정가 수준에 형성되어 있어 시장성은 양호한 편입니다. )

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 신대지구 내 대단지 아파트로, 입지 조건(학군, 교통, 주변 상권)은 매우 우수합니다.

건물의 연식(2015년 입주, 약 10년 차)과 상태도 양호한 편이며, 제3종일반주거지역에 위치하여 주거 선호도가 높은 물건입니다.

**다만, 치명적인 권리적 리스크인 '전세권설정등기 인수'가 존재하므로, 이 부분이 본 건의 투자 성패를 좌우할 핵심 요소입니다.**

6.2. 투자 포인트

최고의 입지:

순천 신대지구 내 약 1,842세대의 대규모 아파트 단지입니다.

초등학교와 중학교가 인접한 '초품아/중품아'에 가까운 우수한 학군 입지를 갖추고 있습니다.

안정적인 주거 환경:

제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역 내의 신도시형 대규모 주거단지로 주거 쾌적성이 높습니다.

(구) 33~34평형 면적으로 실수요자의 선호도가 높은 평형입니다.

권리 분석 필수:

**인수되는 전세권의 보증금액을 필히 파악해야 합니다.** 이 보증금액을 명확히 확인하고, 감정가 및 예상 낙찰가에서 인수가를 제외한 금액이 시장 시세 대비 충분한 안전마진을 확보할 수 있을 때에만 입찰하는 것이 안전한 투자 전략입니다.

법원 정보

순천지원 경매9계