나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20824 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 위치하며,
부근은 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 학곤로16길이 소재하여 전반적인
대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 제4층 제404호로서,
외벽: 시멘트모르타르위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
천장: 벽지 등 마감,
창호: 새시이중창입니다.

이용상태

""아파트"" 로 이용중입니다.

설비내역

본건 아파트에 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비,
도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고 평탄하며, ""대(아파트부지)"" 로
이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터 정도 및 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 6~8미터 정도의 포장도로와
각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20824 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 4층404호

용도: 아파트

감정가: 309,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

토지지분: 47.4901㎡ (약 14.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.9502㎡ (약 25.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 개시 결정자)

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당사항 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동에 위치하며, 한국농업기술진흥원 북측 인근 지역입니다.

주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장과 학곤로16길이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

토지는 사다리형으로 인접 도로와 등고 평탄하며, 아파트 부지로 이용 중입니다.

동측으로 약 25미터, 북측, 남측, 서측으로는 약 6~8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 대로3류, 소로2류, 소로3류 도로와 접하거나 저촉되고, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022-10-18, 120,000,000원)

등기부 요약:

* 소유권보존: 호림주택주식회사 (갑1)

* 근저당: 우리은행 (을1, 말소기준권리)

* 근저당: 장종수 (을2)

* 주택임차권: 한동강 (을3)

* 가압류: 김영실 (갑2)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑3, 본건 경매 개시 결정)

임차인 현황:

* 임차인: 한

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-11-24

* 배당신고일자: 2024-07-09

* 대항력: 없음

* 참고사항: 해당 임차인은 대항력이 없어 경매로 인해 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

권리분석 종합:

말소기준권리보다 늦은 모든 근저당, 주택임차권, 가압류, 강제경매 등은 낙찰과 동시에 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

총 등기부채권액은 3,240,191,256원입니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 송학크레지움캐슬 아파트 단지 내에 위치하며, 2022년 9월에 사용 승인된 비교적 신축 아파트입니다.

주변은 주거단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

단지 규모(294세대)와 지역 내에서의 위치를 고려할 때, 안정적인 주거단지로서의 상권을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트 평지붕 19층 건물 중 4층 404호입니다.

내외부 마감: 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 천장은 벽지, 창호는 새시 이중창입니다.

이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스 보일러 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

아파트 정보:

* 아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

* 주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902

* 사용승인일: 2022-09-29

* 동수/세대수: 4동 / 294세대

* 총 면적: 34092.85㎡

* 최고/최저층: 27층 / 2층

* 주차대수: 총 20대 (지하 9대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 전기차 충전기: 지상 8대

6. 잠재적 리스크

* 임대사업자(호림주택) 경영난: 최근 언론 보도에 따르면, 임대사업자의 경영난으로 인해 입주민들이 보증보험료 전액 부담, 전세대출 연장 불가 등 여러 어려움을 겪고 있는 것으로 파악되었습니다. 이는 아파트 전체의 가치와 향후 관리 운영에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

* 지역 편의시설 부족: 송학동 지역에 근린공원이 부족하다는 지적이 있으며, 일부 도시숲의 야간 조명이 미흡하여 안전 문제가 제기되고 있습니다. 이는 생활 편의성 측면에서 고려될 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정가는 309,000,000원이지만, 최근 실거래가는 235,000,000원으로 상당한 격차가 존재합니다. 이는 시장 상황 변화나 개발사 리스크 등이 반영된 결과일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 비교적 신축 아파트로, 내부 상태나 기본적인 주거 환경은 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 관계는 명확하며, 인수해야 할 권리나 보증금은 없어 경매 절차 진행에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

다만, 임대사업자의 재정 문제로 인한 입주민들의 어려움이 언론을 통해 알려지고 있어, 향후 단지 관리 및 입주민 간의 관계 등에서 변동성이 있을 수 있습니다.

최근 실거래가와 감정가의 큰 차이는 투자 시 가격 분석에 중요한 고려사항이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 비교적 최신식 시설과 좋은 상태를 기대할 수 있습니다.

* 실거래가 기반 투자: 감정가 대비 낮은 최근 실거래가(235,000,000원)를 참고하여 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 인수할 권리가 없어 권리 분석에 대한 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 2026년 6월 8일 16층 84.95㎡ 면적이 235,000,000원에 거래된 기록이 있습니다.

아파트의 준공 연도가 2022년으로 비교적 최신인 점과 최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 235,000,000원 수준으로 판단됩니다.

다만, 임대사업자의 재정난과 관련된 이슈를 감안하여 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

위 내용을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 250,000,000원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.