나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20823 [1] 전라북도 군산시 미룡동 900-1 미룡(3)주공아파트 306동 2층 206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대감정 · 평가일 2025.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 미룡동 소재 '용문초등학교' 동측에 근접하여 위치하며 주변은 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사지붕 20층 중 2층 206호로

외벽 : 몰탈위페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 샷시창임.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 '아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측 왕복 2차선 포장도로를 통하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭25-30미터)(접합), 소로1류(폭 10-12 미터)(접합), 중로1류(폭 20-25미터((접합), 중로3류(폭12-15미터)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 교육환경보호구역, 상대보호구역, 절대보호구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기타 : - -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 사건번호: 군산지원 2025타경20823 (1)

4. 소재지: 전라북도 군산시 미룡동 900-1 미룡(3)주공아파트 306동 2층 206호

5. 용도: 아파트

6. 감정가: 87,500,000원

7. 토지면적: 39.00㎡ (약 11.80평)

8. 건물면적: 59.42㎡ (약 17.98평)

9. 매각대상: 토지/건물일괄매각

10. 경매구분: 부동산임의경매

11. 채권자: 한OOOOOOO

12. 아파트 단지 정보: 미룡주공3단지, 2001년 6월 13일 사용승인, 총 1460세대, 최고 20층

1.1. 입지조건

2.

3. 위치 및 주위환경: 본건은 전라북도 군산시 미룡동 소재 '용문초등학교' 동측에 근접하여 위치하며, 주변은 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

4. 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 대중교통시설이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

5. 인접 도로상태: 북서측 왕복 2차선 포장도로를 통하여 출입합니다.

6. 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류, 소로1류, 중로1류, 중로3류 도로에 접합하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2.

3. 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 대한주택공사 (2001-07-12)

* 소유권이전: 오근선 (2007-05-17)

* 근저당권: 한국주택금융공사 (2010-12-06, 582,000,000원, 말소기준권리)

* 소유권이전: 이창숙 (2024-04-29, 협의분할에 의한 상속)

* 임의경매: 한국주택금융공사 (2025-04-25, 76,777,858원, 말소)

4. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

5. 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

2.

3. 본건이 소재한 군산시 미룡동 일대는 아파트 단지와 학교가 밀집한 주거 중심 지역입니다.

4. 용문초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며, 차량 및 대중교통 접근성이 좋아 생활 편의성이 높습니다.

5. 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 지속적인 주거 기능 유지 및 개발 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

3. 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 미룡주공3단지

* 주소: 전북특별자치도 군산시 미룡동 900-1

* 사용승인일: 2001년 6월 13일

* 총 세대수: 1460세대

* 단지 총면적: 119,622.69㎡

* 주차시설: 총 828대 (지상 4대, 지하 30대 - 세대당 약 0.56대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등을 갖추고 있습니다.

4. 주변 편의시설: 용문초등학교 인근에 위치하며, 아파트 단지 내 및 주변 상업시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3. 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 본 건의 중요한 리스크 요인입니다.

4. 건축 연도: 2001년식 아파트로, 노후화에 따른 시설 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

5. 주차 공간: 세대당 평균 주차 대수가 다소 부족하여 주차에 불편함이 있을 수 있습니다.

6. 교육환경보호구역: 해당 구역 내에 위치하여 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

3. 본 물건은 군산시 미룡동에 위치한 미룡주공3단지 아파트로, 용문초등학교 인근에 자리하여 주거 편의성이 높습니다.

4. 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역이지만, 임대 관계가 파악되지 않아 명도 관련 불확실성이 존재합니다.

5. 아파트 연식 등을 고려할 때, 권리관계는 비교적 명확하나 임차인 관련 사항에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

3. 군산시 미룡동은 지역 내 선호도 높은 주거 지역 중 하나입니다.

4. 용문초등학교 등 교육 시설과 생활 편의시설 접근성이 우수하여 실거주 목적 투자에 적합합니다.

5. 최근 실거래가 추이를 고려하여 합리적인 입찰가를 책정할 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

3. 감정가: 87,500,000원

4. 최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 5일: 전용 59.42㎡ (본건 건물면적과 동일) 100,000,000원

* 2026년 6월 6일: 전용 49.86㎡ (약 15평) 77,000,000원

* 2026년 6월 4일: 전용 49.58㎡ (약 15평) 67,000,000원

5. 시세 분석: 본건과 동일 면적인 59.42㎡의 최근 실거래가가 100,000,000원임을 감안할 때, 감정가(87,500,000원)는 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 본건은 2층이며, 임대 관계가 미상이라는 리스크가 존재하므로, 최고 실거래가보다 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

6. 예상 입찰가: 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가와 최근 실거래가의 중간 지점을 기준으로, 임대 관계 미상이라는 리스크 프리미엄을 반영하여 93,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

7. 주변 지역에 대한 조사 결과, 보고서에 명시되지 않은 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (단, 본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 실제 현장 조사가 필요한 부분입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.