나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20829 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전라감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 위치하고, 주위환경은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량출입이 용이하고 인근에 대중교통시설이 소재하여 제반 교통사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 아파트 중 7층 703호로서
외벽 : 몰타르위 페인트 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기, 출입통제설비, 지하주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터 아스팔트 포장도로와 접하고, 북측으로 폭 약 10미터, 서측 및 남측으로 폭 약 7-8미터 정도의 포장도로에 접하고 동측 도로로 개설된 진출입로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25M~30M)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭 8M~10M)(접합), 소로3류(폭 8M미만)(저촉)이고 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경20829 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 7층 703호

* 용도: 아파트

* 감정가: 304,000,000원

* 면적:

* 토지: 47.49㎡ (약 14.36평)

* 건물 (전용면적): 84.95㎡ (약 25.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 건물 사용승인일: 2022년 9월 29일 (신축)

* 감정평가서 요약: 본건은 익산시 송학동에 위치한 아파트임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치하며, 주변 환경은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황: 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 대중교통시설이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 10미터, 서측 및 남측으로 폭 약 7-8미터 정도의 포장도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (우리은행 근저당, 2022-10-18 접수, 120,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음 (모든 권리는 매각으로 소멸됨)

* 채무 총액: 3,242,691,256원

* 임차인 현황:

* 임차인: 조승호

* 보증금: 247,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-10

* 확정일자: 2022-10-25

* 대항력: 없음

* 비고: 말소 예정 (말소기준권리보다 후순위 권리로서 매각으로 소멸됨)

* 기타 권리 내역:

* 소유권보존: 호림주택주식회사 (갑1)

* 근저당: 우리은행 (을1, 말소기준권리)

* 근저당: 장종수 (을2, 말소)

* 주택임차권: 조승호 (을3, 말소)

* 가압류: 김영실 (갑2, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑3, 말소)

4. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있어, 주거 기능이 중심이 되는 배후 상권을 형성하고 있음.

* 인근 "한국농업기술진흥원"이 위치하여 관련 종사자 및 유동인구 발생 가능성이 있음.

* 편의시설 및 상업시설은 인근 지역으로 이동 시 이용 가능하며, 지역 내에서는 제한적일 수 있음.

5. 생활정보

* 단지 정보:

* 아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

* 주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902

* 건축년도: 2022년 9월 29일 사용승인 (신축)

* 동수: 4동

* 세대수: 294세대

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 19층 중 7층

* 면적: 전용면적 84.95㎡ (약 25.70평)

* 주차: 단지 내 총 384대 주차 가능 (지하 364대, 지상 20대)

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 친환경 설비: 전기차 충전기 (지상 8대)

* 주변 시설:

* "한국농업기술진흥원" 인근 위치

* 대중교통 시설 접근 용이

* 주거, 단독주택, 농경지가 혼재된 환경

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용계획: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 소로2류, 소로3류에 해당하고 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 주변 환경: 농경지가 혼재된 지역으로, 계절에 따라 농작물 재배로 인한 냄새나 소음 등이 발생할 수 있으나, 특별히 유해하다고 볼 만한 시설은 파악되지 않음.

* 신축 아파트: 2022년 준공된 신축 아파트로, 향후 아파트 단지 전체의 관리 및 유지보수에 관한 사항은 고려해야 함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2022년에 준공된 신축 아파트로, 비교적 넓은 전용면적(84.95㎡)을 갖추고 있음.

* 권리분석상 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적으며, 임차인의 대항력도 없는 상태임.

* 주변에 "한국농업기술진흥원"이 위치하며, 교통 접근성도 보통 수준으로 양호한 편임.

* 감정가는 304,000,000원이지만, 최근 실거래가는 230,000,000원 ~ 235,000,000원 수준으로 시세보다 높게 감정되었을 가능성이 있어, 신중한 입찰가 산정이 필요함.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 건물의 노후화가 없어 즉시 거주 또는 임대가 용이함.

* 권리관계 무하자: 인수되는 부담이 없어 안전하게 낙찰받을 수 있음.

* 넓은 전용면적: 84.95㎡ (약 25.70평)으로 실수요자에게 매력적인 면적임.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 익산시의 개발 계획 및 주변 환경 변화에 따라 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 8일: 23,500만원 (16층)

* 2026년 7월 11일: 23,000만원 (6층)

* 최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 본 물건의 적정 시세는 약 23,000만원 ~ 23,500만원 수준으로 판단됨.

* 감정가(30,400만원) 대비 최근 실거래가(약 23,250만원)의 괴리가 존재함.

* 인수되는 보증금이 없으므로, 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가 산정이 중요함.

* 예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 260,000,000원

* 이 가격대는 최근 실거래가보다 높지만, 감정가보다는 낮은 수준으로, 경쟁 상황과 개인의 투자 목표에 따라 조절이 필요함.

* 현장 방문 및 추가 시세 조사를 통해 최종 입찰가격을 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.