나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5274 [1] 부산광역시 해운대구 우동 1407 해운대두산위브더제니스 102동 48층4810호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '수영만요트경기장' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 초고층 아파트단지, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며 전반적인 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 '동백역'이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하5층 지상75층 제102동 건물내 제48층 제4810호로서, 2011년 11월 30일에 사용승인 되었음.
┌외벽: 강화유리창 및 복합판넬 마감
│내벽: 벽지마감 등
└창호: 새시창임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 시스템 에어컨설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 부속 상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 진출입로 및 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해원초교는11.10.6변경))<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천공보호구역<온천법>, <추가기재>개발행위허가제한구역(제한용도:업무시설중오피스텔)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-7 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5274 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에이치에프아이삼삼유동화전문

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1407 해운대두산위브더제니스 102동 48층4810호

용도: 아파트

토지면적: 24.88㎡ (약 7.53평)

토지지분: 24.88㎡ (약 7.53평)

건물면적: 157.02㎡ (약 47.50평)

건물지분: 157.0176㎡ (약 47.50평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 평가 정보

감정가: 2,350,000,000원 (23억 5천만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '수영만요트경기장' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 초고층 아파트 단지, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 2호선 '동백역'이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황

인접지와 인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 부속 상가 건부지로 이용 중입니다.

단지 진출입로 및 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

주변에 학교(해원초교), 상업시설, 공원 등 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

제공된 정보 상 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-29

대항력: 없음

(주의: 대항력은 없으나, 보증금 및 차임이 0원인 점은 특이사항으로, 실제 점유 관계 확인 필요)

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 중소기업은행 근저당권 (2022-05-31 접수, 채권 최고액 837,600,000원 및 1,656,000,000원)

총 등기부채권액: 4,878,512,185원 (약 48.8억원)

등기부 상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소 예정입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '지상권개요'에 대한 언급이 있으나, 구체적인 내용이 없어 확인이 필요합니다.

일반적으로 임의경매 시 지상권은 말소 대상이 아닐 수 있으나, 본 건의 경우 별도 명시되지 않아 인수 여부 불확실하므로 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해운대구 우동은 부산의 대표적인 고급 주거 및 상업 지역으로, 높은 인구 밀도와 풍부한 유동 인구를 자랑합니다.

주변에 마린시티, 센텀시티 등 대규모 상업 시설과 고급 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄합니다.

4.2. 상업 활동 가능성

본 물건은 아파트로서 주거용도이나, 단지 내 부속 상가 이용 이력이 있어 상업 시설과의 연계성이 있습니다.

다만, 물건 자체는 주거용 아파트이므로 직접적인 상업 활동보다는 주거 가치에 초점을 맞추는 것이 합리적입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 해운대두산위브더제니스

준공연도: 2011년 11월 30일

총 동수: 3동, 총 세대수: 1,788세대

건물 구조: 철골철근콘크리트조, 지하 5층 ~ 지상 75층 (본 물건 48층)

주차: 단지 내 총 4,469대 주차 가능 (세대 당 약 2.5대)

5.2. 편의시설 및 주거 환경

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 부대시설을 보유하고 있습니다.

본 건은 48층의 고층으로, 탁월한 조망권 확보가 예상됩니다.

단지 주변으로 공원, 해변(해운대, 동백섬) 등 여가 시설 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가 제한

본 물건 소재지는 '개발행위허가제한구역'으로 지정되어 있으며, 제한 용도는 '업무시설 중 오피스텔'입니다.

이는 향후 해당 지역의 개발 방향이나 재건축 시 제한 요소로 작용할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 유동화 물건

'유동화물건' 표기는 해당 자산이 유동화 증권으로 발행되었음을 의미하며, 채권 양수도 등의 복잡한 권리관계가 있을 수 있습니다.

본 건 채권자는 '에이치에프아이삼삼유동화전문'으로 확인되어, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 절차가 수반될 수 있습니다.

6.3. 권리 관계 복잡성

등기부 상 다수의 가압류 및 압류가 존재했으며, 총 채무액이 감정가를 크게 상회하는 점(약 48.8억원)은 경매 절차 진행에 있어 변수가 될 수 있습니다.

낙찰 후에도 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

부산 해운대구의 명문 초고층 아파트 단지인 해운대두산위브더제니스에 위치하여 입지 및 주거 환경이 매우 우수합니다.

48층의 고층으로 탁월한 조망권 확보가 예상되며, 단지 내 편의시설 및 주변 생활 인프라도 풍부합니다.

다만, 개발행위허가 제한구역 지정, 높은 총 채무액, 유동화 물건이라는 점에서 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

임차인의 대항력 부재 및 보증금 0원 처리는 긍정적 요인이 될 수 있으나, 실제 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

해운대 마린시티의 대표적인 랜드마크 아파트인 해운대두산위브더제니스에 대한 투자 가치가 높습니다.

초고층 아파트의 희소성과 고층 세대의 높은 선호도는 미래 가치 상승의 주요 요인입니다.

입주 10년 이상 경과하였으나, 지속적인 가치 상승이 기대되는 지역적 이점이 있습니다.

감정가가 최근 실거래가와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,350,000,000원 (23억 5천만원)입니다.

최근 거래 사례 분석 시, 유사 면적의 75층 매물이 4,180,000,000원 (41억 8천만원)에 거래된 점은 최고층 프리미엄으로 판단되며, 39층 (168㎡) 매물이 2,365,000,000원 (23억 6천 5백만원)에 거래된 점은 본 건의 감정가와 유사한 수준입니다.

잠재적 리스크(개발행위허가 제한, 유동화 물건 등)와 높은 총 채무액을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

종합적으로 고려 시, 예상 입찰가는 2,100,000,000원 ~ 2,200,000,000원 (21억 ~ 22억 원) 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

최종 예상 입찰가: 21억 5천만원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.