나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5261 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 10층1019호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재 롯데월드어드벤쳐 남측 인근에 위치하는 스타
테라스 10층 1019호이며 주변은 동부산관광단지내 테마파크, 아울렛, 각종 상업시설 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하고 동해선 오시리아역이 근거리
에 위치하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 건물 중 10층 1019호로서(사용승인일:2020.12.17),

외벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감,
내벽 : 인테리어 등 마감,
창호 : 강화유리 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황 공실 상태임.

설비내역

급, 배수설비, 위생설비, 화재탐지, 소화전설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로 주차장 및 상가 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복7차선(기장해안로), 북동측으로 왕복2차선, 남동측으로 왕복3차의 아스팔트
포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25M~30M)(접합), 주차장(2016-03-16), 중로2류
(폭 15M~20M)(2016-03-16)(접합), 관광단지<관광진흥법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 없음.

물건 비고

인접 호와 벽체 경계 없이 이용 중이며, 현재 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

1.1. 1. 사건번호

부산동부지원 2025타경5261 (1)

1.1. 2. 소재지

부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 10층 1019호

1.1. 3. 용도

근린상가 (제2종근린생활시설)

1.2. 면적 정보

1.2. 1. 토지 면적

총 13.24㎡ (약 4.01평) / 지분 13.2382㎡ (약 4.00평)

1.2. 2. 건물 면적

총 78.75㎡ (약 23.83평) / 지분 78.75㎡ (약 23.83평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

1.3. 1. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 2. 경매 구분

부동산 임의경매

1.4. 특이사항

1.4. 1. 채권자

더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.4. 2. 특이사항/주의사항

유동화물건, 인접 호와 벽체 경계 없이 이용 중이며, 현재 공실임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재 스타테라스 10층 1019호로, 동부산관광단지 내 테마파크, 아울렛, 각종 상업시설 등이 형성된 지역에 위치하며 롯데월드 어드벤쳐 남측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 동해선 오시리아역이 근거리에 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조

철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 건물 중 10층에 해당하며, 2020년 12월 17일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 복합판넬 및 강화유리, 내벽은 인테리어, 창호는 강화유리로 마감되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

정방형의 토지로 주차장 및 상가 부지로 이용되고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

자연녹지지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류(폭 25M~30M), 중로2류(폭 15M~20M)의 도로에 접하고 주차장 및 관광단지(관광진흥법) 관련 용도 지역으로 지정되어 있습니다.

2.6. 인접 도로 상태

북서측으로 왕복 7차선(기장해안로), 북동측으로 왕복 2차선, 남동측으로 왕복 3차선의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (경남은행, 2021년 2월 25일 접수, 채권 최고액 534,600,000원)입니다.

3.2. 말소되는 권리 내역

말소기준권리인 을1 근저당권을 포함하여, 갑2 소유권이전1번신탁등기말소, 을4 근저당권(이영도), 갑3 가압류(오시리아), 갑8 임의경매(더블유엔케이엔2309유동화전문) 등 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되지 않는 권리

본 건은 임의경매 절차로 진행되며, 상기 권리 분석 결과에 따라 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 판단되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담되는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 없음)

3.4. 임차인 현황

3.4. 1. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 2. 임대 관계

임대 관계는 미상입니다.

3.4. 3. 주의 문구

임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이라도, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부에 대한 철저한 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 동부산관광단지 일대는 테마파크, 대형 쇼핑몰(아울렛), 각종 위락 및 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

4.2. 본건 용도 및 이용 상태

집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현재는 공실 상태로 이용되지 않고 있습니다.

4.3. 상권 특징

관광 단지 내 핵심 상업 지역에 위치하여 집객 효과가 높을 것으로 예상되며, 다양한 업종의 상가들이 입점해 있어 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

동해선 오시리아역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로와 인접하여 차량을 이용한 접근성 또한 우수합니다.

5.2. 주변 편의 시설

동부산관광단지 내 롯데월드 어드벤쳐, 대형 아울렛, 다양한 외식 및 쇼핑 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 및 여가 활동에 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 사용하거나 재임대를 통해 수익 창출이 가능하지만, 공실이 지속될 경우 공실 리스크가 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 이용 관련 특이사항 (벽체 경계)

인접 호와 벽체 경계 없이 통합하여 이용 중인 상태입니다. 이는 공간 활용 측면에서 유연성을 제공하지만, 소음, 사생활 침해 등 이웃과의 잠재적 분쟁 소지가 있을 수 있으므로 이에 대한 사전 확인 및 대비가 필요합니다.

6.3. 유동화 물건 특성

유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 일부 절차나 서류 확인에 있어 차이가 있을 수 있습니다. 관련 내용을 충분히 숙지하고 진행해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

부산 동부산관광단지의 핵심 입지에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 상가로, 우수한 접근성과 풍부한 유동인구를 기반으로 한 높은 잠재력을 지닌 물건입니다.

7.2. 강점 및 약점 요약

강점으로는 동부산관광단지라는 입지적 메리트, 신축급 건물 상태, 명확한 권리 관계 등이 있습니다. 반면, 현재 공실 상태이며 인접 호와 벽체 경계가 불분명한 점은 약점으로 고려해야 합니다.

7.3. 최종 의견

권리 분석상 낙찰 후 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 공실 리스크는 존재하나, 관광단지 내 상권의 미래 가치와 현재 감정가를 고려할 때, 현장 답사 및 추가적인 시세 조사를 통해 합리적인 가격으로 접근한다면 투자 가치가 충분한 물건으로 사료됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 메리트

동부산관광단지 개발의 직접적인 수혜지로, 롯데월드 어드벤쳐, 아울렛 등 주요 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

8.2. 건물 노후도 및 관리

2020년 준공되어 건물이 비교적 신축급으로, 별도의 대규모 리모델링 없이 바로 활용이 가능합니다.

8.3. 권리 관계의 안전성

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 권리 관련 인수 부담이 전혀 없습니다.

8.4. 향후 전망

관광 및 상업 시설 확충에 따라 배후 수요가 증가할 것으로 예상되며, 장기적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 평가

감정가 734,000,000원을 기준으로, 본건의 현 상태(공실), 입지 조건, 향후 잠재 가치 등을 종합적으로 고려하여 평가해야 합니다.

9.2. 인수가능 보증금 및 제세 부담

임차인 인수 보증금이 0원이므로, 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다. 매각 후 발생하는 세금 및 관리비 등은 낙찰자가 부담하게 됩니다.

9.3. 고려 사항

현재 공실 상태이므로, 빠른 임대화를 위한 전략 수립이 필요하며, 인접 호와의 경계 불분명 문제에 대한 확인이 필요합니다.

9.4. 최종 제안가 범위

상기 내용을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적입니다.

본건의 예상 입찰가 범위는 약 587,200,000원 ~ 660,600,000원 수준에서 결정하는 것을 제안합니다.

단, 이는 초기 제안이며, 현장 방문을 통한 상세 조사 및 최근 실거래가, 유사 물건 사례 분석 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.