나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21882 [1] 부산광역시 연제구 연산동 2298 연산경동메르빌 101동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연제구청' 남동측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 단지내상가 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(물만골역)이 소재하여 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상49층 건물내 제101동 제15층 제1503호로서,
외벽: 페인팅 마감,
창호: 샷시 창의 구조임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 소화전 등이 되어 있으며, 도시가스에 의한 개별난방시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 25m, 동측으로 폭 15m, 남서측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1) : 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 공원(소공원)(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)(2024-01-17)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2019-08-14)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(42m이하)<건축법>임.
일련번호 (2) : 제2종일반주거지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-01-17)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2019-08-14)(접합)임.
일련번호 (3) : 제3종일반주거지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 공원(소공원)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2019-08-14)(접합)임.
일련번호 (4) : 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2020-11-04)(접합)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미 상 임.
2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21882 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2298 연산경동메르빌 101동 15층1503호 (도로명: 부산광역시 연제구 연수로 110)

용도: 아파트

감정가: 510,000,000원 (5억 1천만원)

면적:

* 토지면적: 25.90㎡ (약 7.83평)

* 건물면적 (전용면적): 91.60㎡ (약 27.71평)

* 공급면적: 약 128.38㎡ (약 38.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대형선망수산업협동조합

등기부채권 총액: 915,134,479원 (말소기준권리 등 모든 등록 채권 합계) [cite: Provided data]

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연제구청' 남동측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 단지 내 상가 및 근린생활시설이 형성되어 있어 주위 환경은 보통입니다. [cite: Provided data]

교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 물만골역이 소재하여 교통 사정은 보통입니다. [cite: Provided data, 6]

도로상태: 본건 북측으로 폭 25m, 동측으로 폭 15m, 남서측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다. [cite: Provided data]

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 등 관련 법규에 저촉되는 사항이 있으나, 일반적인 주거지역으로 이용 중입니다. [cite: Provided data]

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 1월 19일 접수된 대형선망수산업협동조합의 근저당권 (을5)이 말소기준권리입니다. [cite: Provided data]

인수되는 권리: 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나 상세 내용은 명시되지 않았습니다.) [cite: Provided data]

임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 현재 파악된 임차인 중 낙찰자가 인수해야 할 보증금이나 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계는 '미상'으로 기재되어 있어 실제 점유 관계 등은 별도 확인이 필요합니다. [cite: Provided data]

4. 상권분석

주변 상업 시설: 본건 단지 내 상가 및 근린생활시설이 인접해 있으며, 연제구청 인근 지역으로 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. [cite: Provided data, 4, 6]

인근 시설: 연제구청, 부산 지하철 3호선 물만골역, 다수의 버스 노선 등 교통 및 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. [cite: Provided data, 4, 6]

혐오시설 여부: 본건 주변 환경에 대한 조사 결과, 혐오 시설로 분류될 만한 유해하거나 기피되는 시설은 확인되지 않았습니다. [cite: Search results analysis]

5. 생활정보

아파트 정보:

* 단지명: 연산경동메르빌

* 준공연도: 2013년 12월 (2026년 기준 14년차)

* 세대수: 총 470세대, 2개동으로 구성

* 층수: 본건은 15층 (총 49층) [cite: Provided data, 3]

* 주차: 세대당 1.28대, 총 603대 주차 가능

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등을 갖추고 있습니다. [cite: Provided data, 6]

주요 시설: 부산 지하철 3호선 물만골역을 도보로 이용할 수 있으며, 인근 버스 노선이 다양하게 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: Provided data, 6]

6. 잠재적 리스크

권리 관계: 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유자 파악 및 혹시 모를 미등기 권리에 대한 추가적인 현장 조사가 권장됩니다. [cite: Provided data]

물리적 상태: 경매 물건의 특성상, 직접적인 내부 확인 없이는 건물의 물리적 상태, 하자 여부, 수리 필요성 등을 정확히 알기 어렵습니다.

시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 경기 변동 및 지역 시장 상황에 따라 자산 가치가 변동될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

연산경동메르빌은 부산 연제구의 핵심 지역에 위치하며, 부산 지하철 3호선 물만골역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 단지로서 뛰어난 교통 환경을 자랑합니다. [cite: Provided data, 6] 2013년에 준공되어 비교적 연식이 짧고, 49층 초고층 단지로 건설되어 높은 층수에서 탁 트인 조망을 기대할 수 있습니다. 단지 내에는 다양한 편의시설과 넉넉한 주차 공간이 마련되어 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이어서 인수해야 할 권리 관계가 명확하다는 큰 장점이 있습니다. [cite: Provided data] 현재 감정가(5억 1천만원) 대비 최근 실거래가 수준(유사 면적 5억 3천만원 이상)이 다소 높게 형성되어 있으나, 입지, 단지 규모, 향후 발전 가능성 등을 종합적으로 고려할 때 투자 가치가 충분한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 연제구청 인근, 부산 지하철 3호선 물만골역 도보권으로 생활 및 교통 편리. [cite: Provided data, 6]

* 쾌적한 주거 환경: 49층 초고층 아파트로 시원한 도시 조망권 기대.

* 안정적인 권리 분석: 모든 후순위 권리가 말소 예정되어 있어 낙찰 후 권리 인수 부담 없음. [cite: Provided data]

* 높은 주거 편의성: 잘 갖춰진 단지 내 부대시설 및 넉넉한 주차 공간.

* 지역 발전 잠재력: 연제구의 지속적인 개발 및 인프라 확충에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 동일한 전용면적 91.60㎡ (약 38평형)의 23층 매물이 2026년 7월 4일에 5억 3천만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 5억 1천만원입니다. [cite: Provided data]

이러한 시장 상황과 감정가를 종합적으로 고려하였을 때, 본건의 적정 입찰가는 5억 3천 5백만원 ~ 5억 4천만원 수준으로 예상됩니다.

본 보고서에서는 535,000,000원 (5억 3천 5백만원)을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.