나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21881 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘연제초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설, 근린생활시서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,3호선 환승역 '연산역' 소재하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

2003.04.18 사용승인 및 2019년 리모델링 추정되는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층 건 내 2층 204호 외 13개호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창임.

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행시 확인 요함.

설비내역

승강기설비, 주차설비, 소방설비 등 되어 있으며, 각 개별호수 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21881 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 2층204호

용도: 오피스텔

감정가: 93,000,000원

토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

토지지분: 5.51㎡ (약 1.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

건물지분: 22.68㎡ (약 6.86평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 특이사항 없음

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘연제초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1, 3호선 환승역인 '연산역'이 소재하여 제반 교통상황은 양호합니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

건물 구조 및 상태: 2003년 4월 18일 사용승인되었으며, 2019년 리모델링이 추정되는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 10층 건물 내 2층 204호입니다. 외벽은 몰탈 위 치장석 마감, 내벽은 벽지 마감 등으로 추정되며, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다.

건물 용도 및 이용상태: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 이해관계인 부재로 실제 이용 상태는 경매 진행 시 확인이 필요합니다.

설비 내역: 건물 내 승강기, 주차, 소방 설비 등이 되어 있으며, 각 개별 호실에는 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 추정됩니다.

토지 형상 및 이용상태: 인접 토지 대비 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

등기부 현황 요약:

* 소유권 이전: 박성준 (2019-10-10)

* 신탁등기 말소: 박성준 (2020-03-25)

* 근저당권: 동부산신용협동조합 (2020-03-25, 840,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 문다혜 (2025-04-10, 73,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매: 동부산신용협동조합 (2025-04-28, 718,028,845원) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 913,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 문

* 보증금: 73,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자: 2022-05-12

* 확정일자: 2022-04-13

* 배당신고일자: 2025-04-10

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 문 은 대항력이 없으므로, 보증금 73,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

인수되는 권리: 본 경매로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

말소 기준 권리: 2020년 3월 25일 동부산신용협동조합의 근저당권입니다.

총 인수 보증금: 0원 (인수되는 보증금 합계: 0원)

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 연산동 일대는 부산의 주요 업무지구 중 하나로, 관공서 및 다수의 업무시설이 밀집해 있습니다. 또한, 연산역은 부산 1, 3호선 환승역으로서 교통의 요지이며, 이로 인해 오피스텔 및 상업시설 수요가 꾸준히 유지되는 지역입니다. 주변에 공동주택 단지도 형성되어 있어 배후 수요도 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 연제초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 차량 접근성이 좋은 편입니다. 도보 거리 내에 시내버스 정류장이 있고, 부산 지하철 1, 3호선 환승역인 연산역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에 근린생활시설이 발달하여 생활 편의시설 이용 또한 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 건축년도가 2003년으로 노후화가 진행되었으나, 2019년 리모델링 추정되어 외관 및 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 철저한 권리 분석 및 절차 확인이 필요합니다.

* 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 실제 이용 상태가 다를 수 있으므로 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 지하철 1, 3호선 환승역인 연산역 도보권에 위치하여 뛰어난 교통 편의성을 자랑합니다.

* 발달된 상권: 업무시설, 상업시설, 주거시설이 복합적으로 발달하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 리모델링: 2019년 추정 리모델링으로 상품성이 향상되었을 가능성이 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치한 오피스텔로, 연산역 역세권이라는 최상의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변은 주거, 업무, 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 인프라가 풍부하며, 교통 또한 매우 편리합니다. 2003년 준공 후 2019년 리모델링이 추정되어 건물 상태 또한 양호할 것으로 보입니다. 등기부상 인수되는 권리는 없어 권리관계는 명확하나, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점은 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 임차인의 대항력이 없으므로 명도 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가 93,000,000원을 기준으로 현 시세, 물건 상태, 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 본 건의 경우 인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 추가적인 보증금 부담은 없습니다. 일반적으로 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰을 시작하지만, 본 건은 연산역 역세권이라는 점과 리모델링 이력을 감안할 때, 감정가 이상으로 경쟁이 붙을 수 있습니다. 보수적으로 접근한다면 감정가 수준인 93,000,000원에서 소폭 상승한 90,000,000원 ~ 100,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.