나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21306 [1] 경상남도 고성군 하이면 덕호리 산102-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대공감정 · 평가일 2025.05.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 고성군 하이면 덕호리 소재 '삼천포화력발전소' 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 자연림으로 형성되어 있는 산림지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

간선도로와의 거리 및 대중교통 이용상황 등을 고려했을 때 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

경사지대 내 부정형의 자연림 상태임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 소로1류(폭 10m~12m)(소로 1-39)(접합), 가축사육제한구역(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(돼지 오리 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2024-09-05)<도로법>, 임업용산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

물건 비고

- 공유지분 매각임. 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음.
- 지상에 잡풀 및 수풀이 무성하여 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있음. 분묘소재시 분묘기지권 성립 여지 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경21306 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 고성군 하이면 덕호리 산102-2

용도: 임야

매각대상: 토지지분매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 24,091,200 원

토지면적: 8604.00㎡ (약 2603평)

토지지분: 4302㎡ (약 1301평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 고성군 하이면 덕호리 소재 '삼천포화력발전소' 북동측 근거리에 위치하고 있으며, 주변은 자연림으로 형성된 산림지대로 이루어져 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용 편의성을 고려할 때, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

본건 토지는 경사지에 위치한 부정형의 자연림 상태입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 토지 남서측으로 포장도로가 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 농림지역

* 도시계획시설: 소로1류 (폭 10m~12m)(소로1-39)(접합)

* 가축사육제한구역: 닭, 메추리, 개, 돼지, 오리 제한 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 가축사육제한구역: 돼지, 오리 제한 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 접도구역: (2024-09-05) <도로법>

* 임업용산지 <산지관리법>

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 현황 (권리분석)

등기부등본 상 채권 총액은 52,000,000원입니다.

말소기준권리는 2021년 12월 13일 접수된 김진섭 명의의 근저당(을3)이며, 감정평가서 요약에 따르면 해당 경매 사건(2025타경21306)은 근저당권자 김진섭에 의한 임의경매입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 고성군 하이면 지역은 주로 자연림으로 이루어져 있어 상업 시설 밀집 지역은 아닙니다. 다만, 인근 '삼천포화력발전소' 인근에 일부 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. 고성군 자체적으로는 다양한 관광자원을 바탕으로 한 지역 경제 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 산업 시설

본건 북동측 인근에는 '삼천포화력발전소'가 위치하고 있습니다. 또한, '한국남동발전'의 통합재난방재센터 신축 사업 부지가 인근에 있는 것으로 파악됩니다. 발전소 주변 지역의 환경 및 건강 영향에 대한 주민들의 우려가 제기된 바 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

고성군 하이면 지역은 주로 자연환경을 기반으로 한 관광 및 휴양 활동에 적합한 곳입니다. 상족암군립공원, 고성공룡박물관, 해안절리 및 트레킹 코스 등 자연경관 및 체험 시설이 있습니다. 숙박 시설로는 펜션, 글램핑, 캠핑장 등이 운영되고 있습니다.

5.2. 주거 환경

본건의 주위는 자연림으로 형성된 산림지대로, 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있습니다. 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 분묘기지권: 지상에 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 공유자우선매수신고: 본건은 토지 지분 매각으로, 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 있습니다. 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 매각 절차에서 우선매수권을 행사할 수 없다는 주의사항이 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

* 미확인 분묘 가능성: 지상에 잡풀 및 수풀이 무성하여 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있습니다. 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 발전소 인근 지역 환경 문제: 삼천포화력발전소 인근 지역 주민들의 건강 문제와 환경 오염에 대한 우려가 지속적으로 제기되고 있습니다. 본건의 위치가 발전소와 인접해 있어 향후 환경적 요인이 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 고성군 하이면에 위치한 임야 지분 매각 건입니다. 감정가는 24,091,200원이며, 토지 면적은 8,604.00㎡ 중 4,302㎡(약 1301평)입니다. 자연림으로 이루어진 경사지이며, 농림지역에 속합니다. 권리관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

주요 특이사항으로는 분묘기지권의 가능성, 공유자 우선매수 신고, 그리고 지분 매각이라는 점입니다. 특히, 지상에 확인되지 않은 분묘의 존재 가능성과 이로 인한 분묘기지권 성립 여지는 중요하게 고려해야 할 부분입니다. 또한, 삼천포화력발전소 인근에 위치하여 해당 지역의 환경 및 건강 문제에 대한 잠재적 리스크도 인지할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 가능성: 고성군은 KTX 역세권 개발, 관광 자원 개발 등 미래 성장 동력 확보를 위한 다양한 계획을 추진하고 있습니다. 하이면 지역 역시 상족암군립공원 등을 중심으로 관광 인프라가 구축되어 있습니다.

* 지분 투자 기회: 공유 지분 매각으로, 향후 토지 전체의 개발이나 매각 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 지분으로 인한 가격 상승 여력 및 잠재적 가치 상승을 고려할 때, 현재 감정가는 초기 투자 관점에서 고려해볼 만한 수준입니다.

9. 예상 입찰가

본건은 지분 매각 물건이며, 분묘기지권 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사와 권리 분석을 통한 리스크 평가, 그리고 공유자 우선매수권 행사의 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 지분 물건의 경우, 전체 지분 매각가 대비 할인된 가격으로 거래되는 경향이 있으나, 본건은 이러한 요소를 고려하여 감정가 이하에서 시작하여 경쟁 상황에 따라 조정하는 전략을 고려할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 토지의 최근 실거래가, 공유 지분 매각 사례, 그리고 잠재적 리스크 해소 가능성 등에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.