나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30795 [1] 경상남도 진주시 칠암동 106-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관 · 평가일 2025.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 진주시 칠암동, 경상국립대학교병원 후문에서 동측으로 직선거리 약 50미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 대학캠프스 후면 주택지로서 단독주택` 근린생활시설 등으로 형성되어 있고 환경은 보통인 편임.

교통상황

인근까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 관내버스정류장이 소재하고 있는 등 대중교통사정은 보통인 편임

형태 및 이용상태

접면토지` 도로 등과 대체로 등고한 부정형의 토지로서 단독주택부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

서측으로 폭 약1-2 미터 내외의 출입로와 접하며, 북측 일부분이 인접토지의 출입로로 이용되고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(칠암동지구단위계획구역)가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역(2021 -04-20)(경상대학교병원 옥상헬기장)<공항시설법>,상대보호구역(경상국립대학교 칠암캠퍼스)<교육환 경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(경상국립대학교 칠암캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>,
주거환 경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>에 속함

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도에 도시된 바와 같이 블록조 슬래브지붕 화장실 및 창고용도 등 제시외 건물(기호ㄱ-ㅋ)이 소재하고 있어 구조` 시공상태` 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였으며, 이것이 경매목적물에서 제외될 경우 토지에 미칠 영향을 감안한 토지의 감정평가액을 명세표`비고'란에 표기하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

위성사진 등의 자료에 의하면 일부는 출입도로로 제공되고 있고, 또 일부는 타인이 점유하고 있는 것으로 파악되어 이런 상황을 참작하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 건물은 1954.0.0.. 사용승인을 득한 건물로 공부를
기준하면 약 71년 경과 된 시멘트 블록조 스레트지붕 단층 건물로서,
외벽은 몰탈위 페인팅 등
내벽은 벽지 등,
바닥은 장판지 등
창호는 샤시 및 목재창호에 유리끼우기 등으로 현상은 보통인 편임.

이용상태

단독주택으로 이용되고 있음.

설비내역

급배수설비, 난방설비, 위생설비 등 갖추고 있음.

부합물 및 종물

`지적 및 건물개황도' 참조 요망

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1, 임대관계 등
대부분이 공가상태 이고, 기호2 건물에 고령자 1세대(1인)가 거주하고 있는 것으로 탐문되나 임대관계 확인은 하지 못했음.

2, 타인소유 토지상 소재 등
지적도 중 `위성사진 참고용‘ 도면 등에서 보는 바와 같이 본건 건물의 일부가 타인 소유 지상에 소재하는 것으로 추정되어 이런 상황을 참작하여 평가하였으므로 정확한 건물의 소재 위치 등은 측량감정이 요망되므로 업무집행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ~ㅋ)매각 포함.
-목록1 지상에 인접필지 건물 일부 및 인접필지 출입로로 이용중으로 추정되며, 목록2.건물 일부 타인소유 토지에 소재하는 것으로 추정됨. 최저매각가격은 이를 감안한 금액이며 토지의 일부 타인 점유 부분 및 건물의 타지상 소재 면적 및 경계는 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30795 (1)

소재지: 경상남도 진주시 칠암동 106-3 (신주소: 경상남도 진주시 강남로95번길 8-11)

용도: 단독주택

감정가: 124,062,570원

토지 면적: 136.00㎡ (약 41.14평)

건물 면적: 87.11㎡ (약 26.35평)

건물 제시외 면적: 75.80㎡ (약 22.93평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 진주원예농업협동조합 (추정)

건축물 정보:

구조: 시멘트 블록조

지붕: 슬레이트

준공일: 1954년 12월 1일 (건축물대장상 사용승인일: 1954.0.0.으로 기재, 약 71년 경과)

건축물대장상 연면적 (totDongTotArea): 87.11㎡

1.1. 입지조건

본건은 경상국립대학교 병원 후문에서 동측 약 50미터 지점에 위치한 대학가 후면 주택지입니다.

단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지는 대체로 등고한 부정형으로 단독주택 부지로 이용 중입니다.

서측으로 폭 약 1~2미터의 출입로가 접하며, 북측 일부가 인접 토지 출입로로 이용되는 것으로 추정됩니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 상대/절대보호구역(경상국립대학교 칠암캠퍼스) 등에 속하며, 주거환경개선지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2016년 8월 5일 접수된 진주원예농업협동조합의 근저당권(을12)입니다.

본건 경매 개시 결정은 2025년 4월 22일 진주원예농업협동조합의 임의경매 신청(갑19)에 의해 이루어졌습니다.

등기부등본상 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리 사항은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 12,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2004년 8월 27일

* 확정일자: 2016년 9월 22일

* 배당신고일자: 2025년 5월 30일

* 대항력: 있음

* 비고:

상기 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 배당 신고가 이루어졌으며 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 다만, 배당받지 못하는 금액이 있다면 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 경상남도 진주시 칠암동은 대학가 배후 주거지역의 특성을 가지고 있습니다.

주변에 경상국립대학교 병원 및 캠퍼스가 위치하여 관련 유동인구 및 직간접적인 수요가 예상됩니다.

근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있으나, 대규모 상업지구보다는 소규모 상권의 형태를 띱니다.

주거환경개선지구로 지정된 점은 향후 지역 개발 가능성을 시사하나, 구체적인 사업 계획 및 진행 상황에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

생활 편의시설: 경상국립대학교 병원, 경상국립대학교 칠암 캠퍼스가 인접해 있어 의료 및 교육 시설 이용이 편리합니다.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리하여 시내 접근성이 좋은 편입니다.

주변 환경: 대학가 인근의 특성상 비교적 젊은 연령층의 유동인구가 많을 수 있으며, 주택가로서의 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1954년 준공으로 약 71년 경과되어 건물 자체의 내구성과 유지보수 필요성이 매우 높습니다.

토지 및 건물 일부 타인 소유 토지 소재 추정: 정확한 경계 확인 및 소유권 분쟁 가능성이 있습니다. 측량 감정이 필수적입니다.

인접 토지 이용 관련 문제: 본건 토지 일부가 인접 토지의 출입로로 이용되거나, 본건 건물 일부가 타인 소유 토지에 소재하는 것으로 추정되어 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

법정지상권 성립 여부 불분명: 토지 일부가 타인 소유이고 건물이 그 위에 존재하는 경우, 법정지상권 성립 가능성을 검토해야 합니다. (물건명세서상 불분명으로 표기)

제시외 건물: 감정평가에 포함되었으나, 실제 철거 비용 등을 고려해야 할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 김해년 씨는 대항력을 보유하고 있으며, 배당받지 못하는 금액이 있다면 인수해야 할 가능성이 있습니다.

주거환경개선지구: 장기적인 개발 기대감은 있으나, 개발 지연 또는 사업 무산 가능성도 존재합니다.

지역 환경 이슈: 진주시 전반적으로 폐기물 처리 시설(소각장, 매립장) 건립 및 운영과 관련하여 지역 주민들의 민감성과 반발이 존재하는 것으로 파악됩니다. 본건 소재지(칠암동)와 직접적인 혐오시설과의 인접성은 확인되지 않으나, 지역의 환경 이슈에 대한 이해가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상국립대학교 병원 및 캠퍼스 인근이라는 입지적 장점을 가지지만, 매우 복합적이고 심각한 리스크 요인을 다수 내포하고 있습니다.

특히 건물 노후화, 토지 일부 타인 소유지 소재 추정, 법정지상권 성립 여부 불분명, 인접 토지 이용 관련 문제 등은 명확한 법률 검토와 현장 조사를 통해서만 해결 가능하며, 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 존재 역시 신중한 접근을 요구합니다.

따라서, 이러한 위험 요인들을 모두 해소하거나 감수할 수 있는 투자자에게 적합하며, 철저한 사전 조사 없이 섣불리 입찰에 참여하는 것은 매우 위험할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

대학가 인접: 안정적인 임대 수요 확보 잠재력 (단, 건물 상태 개선 필요)

주거환경개선지구 지정: 향후 도시 재생 및 개발에 따른 가치 상승 기대 (장기적 관점)

낮은 감정가 대비 토지 면적: 136㎡의 토지 가치 (단, 타인 소유지 문제 해결 시)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 124,062,570원

주변 시세 분석:

최근 칠암강변맨션(연립, 1983년 준공, 전용 79.59㎡) 실거래가: 2026년 3월 105,000,000원.

본건은 단독주택으로 주택형은 다르지만, 지역 내 부동산 가치를 가늠하는 지표로 활용 가능합니다.

리스크 요인 고려:

건물 노후화 및 수리 비용

토지/건물 타인 소유지 소재 및 경계 문제 (측량, 소송 비용 발생 가능)

법정지상권 문제 (성립 시 매우 복잡한 법적 분쟁)

대항력 있는 임차인 (배당 미달 시 인수 부담)

상기 리스크 요인들이 상당하여, 감정가 대비 보수적으로 접근해야 합니다.

예상 입찰가 산정 시, 감정가의 70~80% 수준을 기준으로 하되, 추가적인 법률 및 현장 조사 비용, 명도 비용 등을 고려하여 최저 입찰가를 결정해야 합니다.

인수 보증금은 0원으로 가정하나, 최종 확인 필요.

예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 98,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.