나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11662 [1] 경상남도 양산시 북부동 488-25 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕수감정 · 평가일 2025.05.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 북부동 소재 ""양산종합운동장"" 동측 인근에 위치하며, 인근지역은
각종 근린생활시설 및 업무시설, 일부 주택이 혼재한 상업지대이고, 본건은 상업용 부동산
으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로 보아
대중교통 여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

평지에 위치한 세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 동측으로 소로변에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로 보아 인접 도로
상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, 경량철골구조 평스라브지붕 단층 건물로서
외벽: 시멘트몰탈위 페인트마감, 외장타일 붙임 등.
내벽: 벽지마감, 내장타일 붙임, 내부인테리어 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설 구조이나, 현황 대부분 공실상태로 조사됨.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 오수정화시설, 옥탑 계단실, 기타 부대설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물의 부합물 및 종물로 보이는 제시외건물 1개동[기호(ㄱ): 후첨 ""건물개황도, 사진
용지"" 참조]이 소재하나, 제시외건물의 구조 및 규모, 용도 등으로 보아 본건 건물에 큰 영
향은 없겠음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상 임.

나. 기타참고사항
본건 건물 중 1층 일부(43.34㎡)는 증축(증축일 2010.07.19) 되었음.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록 1 토지상에 소재하는 제시외 소량의 수목(수종 미상)은 토지에 포함하여 평가하였고, 매각에 포함함
3. 목록 2 건물 중 1층 일부(43.34㎡)는 증축(증축일 2010.07.19.)되었으나, 건물 전체 면적대비 그 면적이 미미한바, 증축부분의 구조 및 규모, 용도 등을 고려하여 기존 건물에 포함하여 평가함
4.목록 2는 근린생활시설 구조이나, 현황 대부분 공실상태로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경11662 (1)

소재지: 경상남도 양산시 북부동 488-25

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 1,465,840,400원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부산시중앙신용협동조합

1.2. 면적 정보

토지 면적: 353.80㎡ (약 107.03평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 496.24㎡ (약 150.11평)

건물 제시외 면적: 14.50㎡ (약 4.39평)

건축물대장상 건물 면적: 496.24㎡ (약 150.11평)

건축물대장상 대지 면적: 353.80㎡ (약 107.03평)

1.3. 건물 현황

건축구조: 철근콘크리트구조, 경량철골구조 평스라브지붕 단층 건물

사용승인일: 1995년 01월 09일

주요 용도: 제2종근린생활시설

건물 이용상태: 대부분 공실 상태

특이사항: 1층 일부(43.34㎡)는 2010년 07월 19일 증축되었으나, 기존 건물에 포함 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 북부동 소재 "양산종합운동장" 동측 인근에 위치.

인근 지역은 각종 근린생활시설, 업무시설, 일부 주택이 혼재된 상업지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준.

북부동 일대는 도시재생사업이 추진되고 있으며, 주거 및 상업 기능 활성화를 목표로 하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

평지에 위치한 세장형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

동측으로 소로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장 상태는 보통입니다.

토지 이용계획상 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2018년 07월 05일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(압류, 임의경매 포함)는 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 현재 등기부상 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임차인에 대한 정보는 현재 파악되지 않았으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 910,800,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

양산종합운동장 인근에 위치하며, 상업 및 업무시설이 밀집된 상업지대입니다.

인근 지역은 개발 및 도시재생사업이 진행 중인 지역으로, 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 건물 이용 현황

본 건물은 근린생활시설 용도이나, 현재 대부분 공실 상태로 조사되었습니다.

이는 건물 운영 및 임대 수익 창출에 있어 잠재적인 어려움을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

인근에 양산종합운동장이 위치하여 관련 시설 이용이 용이합니다.

지역 커뮤니티 시설 확충 등 도시재생사업이 추진되어 지역 활성화 및 생활 편의 증진이 기대됩니다.

양산시 북부동은 전반적으로 안정적인 주거 환경과 생활 인프라를 갖춘 지역으로 평가받고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

건물의 대부분이 공실 상태로 조사되어, 낙찰 후 공실 리스크 및 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.2. 제시외 물건

토지상에 소량의 수목이, 건물에는 제시외 건물 1개동이 포함되어 매각됩니다.

이는 낙찰 후 별도의 철거 또는 관리 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

6.3. 지역 환경

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역에 해당하나, 이는 건축 및 개발 시 참고 사항입니다.

주변에 폐기물 처리 시설이나 기타 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 양산시 소주동에 폐소각시설이 방치되었던 사례가 있으나, 본 물건지와는 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 북부동에 위치한 근린생활시설 건물과 토지 일괄 매각 건입니다. 양산종합운동장 인근의 상업지역에 자리하고 있으며, 토지 및 건물 모두 상업용으로 이용 가능한 용도입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로, 인수되는 권리 없이 명확한 상태입니다.

주변 환경은 각종 시설이 혼재된 상업지대이며, 도시재생사업 추진으로 향후 지역 발전 및 상권 활성화가 기대됩니다.

하지만 현재 건물이 대부분 공실 상태인 점은 임대 수익 확보에 있어 주요한 리스크 요인입니다. 또한, 제시외 수목 및 건물이 매각에 포함되어 있어 이에 대한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양산시 상업지역 내 위치하여 향후 지가 상승 및 개발 잠재력 보유.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 전체 자산 취득 용이.

* 권리관계가 명확하여 명도 후 재산권 행사에 용이.

* 인근 양산종합운동장 및 도시재생사업 추진으로 인한 지역 활성화 기대.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 감정가는 1,465,840,400원입니다.

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하여, 시장 상황, 물건의 현 상태(공실률, 향후 임대 가능성 등), 투자자의 자금 계획 및 수익률 목표 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

공실 위험과 제시외 물건 처리 비용 등을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 물건 조사와 최근 인근 지역의 실거래가 및 임대 시세 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.