나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11621 [1] 울산광역시 남구 선암동 559-10 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운감정 · 평가일 2025.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 선암동 소재 ""개운초등학교"" 북측 인근에 위치하는 현칭 ""청송빌라"" 3층 301호로서 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지는 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 3층 301호로서
외벽: 외장타일 붙임 마감 등.
내벽: 몰탈위 페인팅(복도) 마감 등.
창호: 샤시창호 등임.

이용상태

본건의 집합건축물대장상 용도는 다세대 주택임.

설비내역

본건 건물은 위생 및 급배수시설 및 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형에 가까운 토지이며, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 남측으로 세로(가)에 접하고 있어 단지의 가로망 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.본건은 선암1지구 토지구획정리지구내 환지예정지 토지상에 건립된 구분건물로서, 토지에 대한 소유권대지권이 미정리된 상태이나, ""집합건물의 소유 및 권리에 관한 법률"" 제20조의 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 이에 따라 분양과 거래가 이루어지는 바, 향후 구획정리사업 준공시 적정 소유권대지권이 안분될 것을 조건으로 평가하였으며, 본건 구분건물이 소재한 선암동 559-10 번지는 별첨한 ""환지예정지지정설명서"" 상의 확정예정지번으로서, 해당 종전의 토지인 선암동 산225-4 번지의 토지등기부상에는 ""오영진""의 지분이 등기되어 있지 않은바, 경매진행시 이해관계인은 향후 구획정리사업 준공시 본건 구분건물 소유자에게 적정 소유권대지권이 등기이전 되는지 여부 등을 확인하시기 바라며, 별도로 토지·건물의 배분금액을 명세서 하단에 부기하였으므로 참고 바람.
2.임대관계은 미상이며, 기타는 별첨 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항"" 참조 요망.

물건 비고

1. 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음.
2. 본건 건물은 선암1지구 토지구획정리지구내 환지예정지 토지상에 건립된 구분건물로서 최저매각가격은 구획정리사업 준공시 적정대지권을 포함한 가격임(별지 환지예정지지정설명서 및 환지계획(예정지지정)도 참조 바람).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경11621 (1)

소재지: 울산광역시 남구 선암동 559-10 3층 301호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각 (단, 대지권 미등기 상태)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 윤OO

감정가: 1억 2천 2백만 원

1.2. 평가 요약

본건은 울산광역시 남구 선암동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 2천 2백만 원입니다. 건물 전용 면적은 87.18㎡ (약 26.37평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 남구 선암동 소재 "개운초등학교" 북측 인근에 위치하며, 현칭 "청송빌라" 3층 301호입니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지 내로 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물 등기부상 소유권은 오영진에게 있으며, 말소기준권리인 근저당권(윤상복, 45,000,000원, 2024.09.09.) 외 다수의 권리(가압류, 임의경매개시결정 등)가 설정되어 있었으나, 경매개시로 인해 말소될 예정입니다. 총 등기부채권액은 145,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 김미미 씨가 파악되었으며, 보증금 및 차임은 0원으로 신고되어 있습니다. 전입일자는 2025년 01월 16일이나, 확정일자 및 배당신고일자는 없습니다. 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용 및 현황은 확인되지 않았습니다.

3.4. 말소 기준 권리

말소기준권리: 을1 근저당권 (채권자: 윤상복, 채권금액: 45,000,000원, 접수일자: 2024년 09월 09일)

상기 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

인근 유사 부동산의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 이스트빌 (2018년식, 58.36㎡): 2026년 3월, 180,000,000원 (약 308만원/㎡)

* 청오빌라2차에이동 (1997년식, 75.85㎡): 2026년 6월, 113,000,000원 (약 149만원/㎡)

4.2. 평형별 비교

본건 건물 면적은 87.18㎡ (약 26.37평)입니다. 감정평가액은 122,000,000원으로, 이는 ㎡당 약 140만원, 평당 약 463만원에 해당합니다. 이는 인근 연식의 다세대주택 시세와 유사한 수준으로 분석됩니다. 다만, 2018년식의 신축 빌라(이스트빌)의 경우 훨씬 높은 가격대를 형성하고 있어, 건물의 신축 연도 및 상태에 따른 시세 차이가 존재함을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

"개운초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 주변 환경 리스크

울산광역시의 특성상, 주변에 산업단지가 인접해 있거나 조성될 가능성이 있습니다. 이에 따른 소음, 환경 오염 등의 잠재적 리스크는 고려해야 합니다. 다만, 본건 소재지는 주거 및 근린생활시설, 학교가 형성된 지역으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

가장 큰 리스크는 대지권이 미등기 상태이며, 그 유무나 정확한 권리 범위가 불확실하다는 점입니다. 이는 향후 토지 소유권 확보 과정에서 추가 비용이나 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 토지구획정리지구

본건 건물이 선암1지구 토지구획정리지구 내 환지예정지 토지상에 건립되었다는 점은, 구획정리 사업 준공 시 적정 대지권이 부여될 수 있다는 긍정적 측면도 있습니다. 하지만 사업 준공 시점 및 결과에 따라 대지권 확정 과정에 변동성이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 사항

임대차 관계가 미상으로, 명도시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 본건 임차인은 보증금 및 차임이 0원이므로 별도 명도 비용은 없을 것으로 예상됩니다.)

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 선암동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 2천 2백만 원입니다. 주변에 학교와 편의시설이 있어 생활 여건은 보통 수준입니다. 권리상 특별한 문제는 없어 보이나, 가장 큰 특징은 대지권 미등기 상태이며 토지구획정리 사업 지구 내 환지예정지에 건립되었다는 점입니다. 이는 향후 사업 준공 시 적정 대지권을 확보할 수 있다는 기대감을 주지만, 그 과정에서의 불확실성을 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 감정가가 주변 유사 연식의 건물 시세와 유사한 수준으로 책정되어 있습니다.

* 대지권 문제는 토지구획정리지구 사업 준공 시 해결될 수 있으며, 이는 향후 자산 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 122,000,000원입니다. 주변 시세 및 건물의 연식을 고려했을 때, 감정가 수준은 합리적으로 보입니다. 그러나 대지권 미등기라는 중대한 리스크 요인을 감안해야 합니다. 또한, 토지구획정리 사업의 결과에 따른 불확실성도 고려해야 할 사항입니다.

이에, 잠재적 리스크를 감안한 예상 입찰가는 감정가의 약 90% 수준인 110,000,000원으로 제안합니다. 이는 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.