나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1085 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 외광리 산205 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.05.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 울주군 온양읍 외광리 소재 '외광마을회관' 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공장, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호[1~3] : 대상물건은 급경사 부정형의 토지로서, 자연림상태입니다.

인접 도로상태

기호[1~3] : 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호[1,2] : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지 <산지관리법>입니다. 기호[3] : 계획관리지역, 도시지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(2025-01 -16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 기호[3] 토지 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 분묘가 소재하오니 경매진행 및 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 현황은 자연림 상태이고, 맹지임. 미확인 분묘가 소재할 수 있고, 분묘가 소재할 경우 분묘기지권 성립여지 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 고유정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1085 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 웅 (웅상새마을금고)

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 외광리 산205

용도: 임야

매각대상: 토지매각

감정가: 314,902,000원

1.3. 면적 및 건물 현황

토지면적: 22,493.00㎡ (약 6,804.2평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 토지 등기부 요약

등기부채권 총액: 641,028,265원

소유권 이전: 김* (2004-01-08), 최* (2004-02-05), 박* (2006-12-29, 지분)

권리 내역:

* 을9: 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 520,000,000원, 말소) - 말소기준권리

* 을10: 지상권설정 (웅상새마을금고, 말소)

* 갑11: 6번 박영식 지분 가압류 (부산신용보증재단, 79,433,320원, 말소)

* 갑12: 6번 박영식 지분 압류 (동래세무서, 말소)

* 갑13: 6번 박영식 지분 가압류 (배*, 16,111,818원, 말소)

* 갑14: 6번 박영식 지분 가압류 (신용보증기금, 25,483,127원, 말소)

* 갑15: 임의경매 (웅상새마을금고, 335,061,204원, 말소)

* 갑16: 6번 박영식 지분 압류 (금정세무서장, 말소)

* 을10-2: 10번 지상권 이전 (엠씨아이대부주식회사, 말소)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

대상 물건은 울산광역시 울주군 온양읍 외광리 산205에 위치하며, '외광마을회관'으로부터 남서측 원거리에 있습니다. 주변은 단독주택, 공장, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다. [cite: II]

2.2. 교통 상황

대상 물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 시내버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: II]

2.3. 토지 현황

기호[1~3]의 대상 물건은 급경사의 부정형 토지로서, 현재 자연림 상태입니다. [cite: II]

2.4. 인접 도로 상태

기호[1~3] 모두 맹지입니다. [cite: II]

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호: 농림지역, 가축사육제한구역 (2025-01-16), 보전산지, 임업용산지.

* 기호: 계획관리지역, 도시지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 (2025-01-16). [cite: II]

2.6. 주변 시설 및 환경 (검색 결과 종합)

울주군 온양읍 외광리 산205의 경우, 대규모 자연림 지역에 해당하며, 직접적인 편의시설이나 상업시설보다는 자연경관이 주를 이루는 지역으로 파악됩니다. [cite: II, IV, V] 온양읍 지역 내에는 온양읍행정복지센터, 온양우체국, 울주옹기종기마을, 울산옹기박물관 등 문화 및 공공시설이 존재하나, 본건 소재지와는 거리가 있을 수 있습니다. [cite: VI, VIII, XIV]

주변 지역에서 산업 폐기물 매립장 설치 논의가 있었으며, 환경영향평가 재검토 결정이 내려진 사례가 있습니다. [cite: XII, X] 이는 해당 지역의 환경 문제에 대한 관심이 필요함을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 소멸 여부

말소기준권리(근저당권, 을9)보다 늦은 시점에 등기된 권리들은 대부분 매각으로 소멸됩니다. 갑구의 소유권 관련 등기 및 을구의 근저당권, 가압류, 압류 등은 말소될 예정입니다. [cite: II]

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. [cite: II (물건명세서 참고사항)] 이는 본건 경매 후에도 해당 지상권은 존속될 가능성이 있어, 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 분묘기지권: 현황은 자연림 상태이며, 미확인 분묘가 소재할 수 있습니다. 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. [cite: II]

* 공동담보: 본건은 공동담보로 경매가 진행되었습니다. [cite: II]

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 조건입니다 (본건은 토지만 매각 대상). [cite: II (물건명세서 참고사항)]

* 맹지: 본건은 맹지이므로, 건축 등 토지 이용 시 도로와의 연결 문제가 발생할 수 있습니다. [cite: II]

* 자연림 상태 및 급경사: 현황이 자연림 상태이고 급경사 부정형 토지이므로, 토지의 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다. [cite: II]

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본 물건이 소재한 울산광역시 울주군 온양읍 외광리 산205 지역은 주로 자연림 및 임야 지역으로, 일반적인 상업 활동이 활발한 상권으로 보기는 어렵습니다. 주변은 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어, 대규모 상업 시설보다는 지역적 특성에 맞는 소규모 시설이 있을 것으로 예상됩니다. [cite: II]

4.2. 산업 관련 시설

검색 결과, 울주군 지역에서 산업 폐기물 관련 시설(매립장 등) 설치 및 운영에 대한 논의와 환경적 이슈가 있는 것으로 나타났습니다. [cite: III, XII, X] 본건 소재지와 직접적인 관련성은 낮으나, 지역 전반의 환경 관련 동향을 참고할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 공공시설

본건 소재지는 자연림 지역으로, 직접적인 편의시설(마트, 병원 등)은 부족할 것으로 보입니다. 온양읍 지역 내에는 온양읍행정복지센터, 온양체육공원, 울주옹기종기마을 등이 위치하고 있으나, 본건과의 접근성은 별도 확인이 필요합니다. [cite: VI, VIII, IX]

5.2. 자연환경

울산광역시 울주군은 신불산, 가지산 등 영남알프스를 포함한 수려한 자연환경을 자랑하며, 높은 자연환경 만족도를 보이는 지역으로 알려져 있습니다. [cite: II, IV, VII] 본건 역시 자연림 지역에 위치하여 이러한 자연환경적 이점을 가질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제약

* 맹지: 도로에 직접 접하지 않아 건축 및 개발 행위 시 진입로 확보가 필수적입니다.

* 급경사 및 부정형 토지: 지형적 특성상 토지 활용 및 개발 비용 증가 요인이 될 수 있습니다.

* 자연림 상태: 현재 자연 상태의 임야로, 개발을 위해서는 산지 전용 및 복토 등의 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리상 불확실성

* 미소멸 지상권: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있어, 낙찰 후 인수될 가능성이 있습니다.

6.3. 분묘 존재 가능성

* 분묘기지권: 현황 임야 내 미확인 분묘가 존재할 수 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권 성립으로 인한 권리 분쟁 및 토지 이용 제약이 발생할 수 있습니다.

6.4. 환경 관련 이슈

* 지역 내 산업 폐기물 처리 시설 관련 논의: 울주군 지역 내 산업 폐기물 매립장 설치 관련 환경적 이슈가 존재하므로, 향후 지역 개발 및 환경 정책 변화 등을 주시할 필요가 있습니다. [cite: X, XII]

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 외광리 산205에 소재한 임야로, 감정가는 3억 1,490만원입니다. 토지 면적은 약 6,804평이며, 급경사의 맹지인 자연림 상태입니다. 권리 분석상 대부분의 권리는 말소되나, '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어 인수가능성이 있습니다. 또한, 분묘기지권 성립 가능성, 맹지, 급경사 등의 리스크 요인이 존재합니다. 주변 지역은 자연환경이 우수하지만, 산업 폐기물 처리 시설 관련 환경 이슈가 있는 점은 참고해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 울산광역시 울주군이라는 입지: 울산 지역의 개발 잠재력과 영남알프스 인근의 자연환경을 고려할 수 있습니다.

* 감정가 대비 토지 가치: 넓은 면적의 임야에 대한 감정가가 산정되어 있어, 향후 토지 이용 계획에 따라 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주변 개발 가능성: 명확한 개발 계획이 제시되지 않았으나, 주변 지역의 토지 이용 현황(농림지역, 계획관리지역, 도시지역 등)을 고려할 때, 향후 개발 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하여 산정해야 합니다. 그러나 맹지, 급경사, 분묘기지권 성립 가능성, 미소멸 지상권 등 다수의 리스크 요인과 토지 자체의 개발 제한 가능성을 종합적으로 고려할 때, 전문가의 정밀한 현장 조사 및 법률 검토, 그리고 향후 토지 이용 가능성에 대한 면밀한 분석을 거친 후 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.