나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1083 [1] 울산광역시 북구 연암동 370 엘지진로아파트 101동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 연암동 소재 ""연암중학교"" 서측 인근에 위치한 [엘지진로아파트
제101동 제102호]로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 각종의 근린생활시설
등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 7층건 내 제1층 제102호로서,

- 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.

- 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일붙임 마감 등.

- 창호 : 하이샷시 2중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소화설비 등
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내부 및 주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(화봉지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류
(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한
구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한
표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발시행지구(화봉지구))<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경1083 (1)

* 소재지: 울산광역시 북구 연암동 370 엘지진로아파트 101동 1층102호

* 용도: 아파트

* 감정가: 240,000,000원

* 토지면적: 76.63㎡ (약 23.18평)

* 토지지분: 76.631㎡ (약 23.18평)

* 건물면적: 72.76㎡ (약 22.01평)

* 건물지분: 72.758㎡ (약 22.01평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 구분건물감정평가요항표 요약:

* 건물 구조: 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 7층건 내 제1층 제102호

* 이용상태: 아파트로 이용 중

* 설비내역: 일반적인 위생, 급배수, 승강기, 개별난방(도시가스), 소화설비 등 완비

* 토지 형상 및 이용상태: 사다리형 유사 평지, 아파트 건부지로 이용 중

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 북구 연암동 소재 "연암중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내부 및 주변 가로망 상태는 보통으로 평가됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(화봉지구)으로 지정되어 있으며, 소로2류, 중로1류, 중로3류 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구(화봉지구) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 부산은행 근저당권 (을13, 2011.09.30, 금170,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

* 현황: 소유권은 이정삼에게 있으며, 등기부상 부산은행의 근저당권(을13, 을14), 중소기업은행의 가압류(갑2), 경남은행의 가압류(갑4), 그리고 본건 경매개시결정(갑3, 부산은행)이 등기되어 있었습니다. 그러나 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 임대 관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원이라도, 현재 점유자가 대항력 있는 임차인일 가능성이 있으므로 명도 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 주거단지 내에 위치하며, 다양한 종류의 주택과 더불어 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

* 상업시설: 아파트 단지 내 상가 및 주변 상업시설을 통해 생활필수품 구매, 금융, 외식 등의 서비스를 이용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 연암중학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 단지 내외 도로망이 잘 정비되어 있으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 아파트 정보: 본건이 속한 엘지진로아파트는 1995년 6월에 사용승인되었으며, 총 12개동 628세대로 구성되어 있습니다. 최고 7층, 최저 1층 규모이며, 주차는 총 622대(세대당 약 0.99대)가 가능합니다.

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 복리시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 현재 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 유무에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건축 연식: 1995년 준공된 아파트로, 재건축 연한 도래 시점 등을 고려한 장기적인 관점에서의 가치 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용제한: 가축사육제한구역 등 일부 토지이용계획상의 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 연암동 엘지진로아파트 101동 102호로, 쾌적한 주거 환경과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 연암중학교가 인근에 위치하여 교육 여건도 우수합니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하며, 매각으로 인한 소멸 예정인 권리가 다수여서 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 절차에서 주의 깊은 접근이 필요합니다. 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 감정가 대비 합리적인 수준으로 입찰 시 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 경쟁력 있는 입찰가 확보 가능성.

* 울산 북구 지역의 안정적인 주거 수요.

* 아파트 단지 내 기본 인프라 및 생활 편의시설 이용 용이.

* 권리 분석상 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 240,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 물건, 72.76㎡, 1층, 2026.06.16): 225,000,000원

* 분석: 본건은 1층이며, 면적 또한 최근 실거래가와 유사한 조건입니다. 감정가가 최근 실거래가보다 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 경매 특성상 시장가 대비 할인된 가격으로 취득하는 것이 일반적입니다. 따라서 최근 실거래가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.