나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3718 [1] 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 하정리 206-5 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 하정리 소재 ""하정2리 경로당"" 북동측 인근에
위치하며, 부근 일대는 단독주택, 소규모 음식점, 주거나지 및 농경지 등으로 형성된
해안 취락지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서 인접필지와 대체로 등고 평탄하며, 현황 ""창고용지""임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 8미터 정도의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉) 가축사육제한구역
(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 규제자유특구(포항 구룡포
과메기 산업특구)<규제자유특구 및 지역특화발전특구에 관한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

본건 토지의 공부상 지목은 ""전""이나, 현황 ""창고용지""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

①농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)
지목 '전'이며, 도시지역의 자연녹지지역으로 전용허가가 없어 농지취득자격증명 신청시 원상회복명령 가능. 별지 사실조회회신 참조바람.
②제시외 건물 제외.
③공부상 지목은 '전'이나 현황은 '창고용지'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 포항지원 2025타경3718 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 하정리 206-5

용도 (공부상): 전

용도 (현황): 창고용지

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적: 423.00㎡ (약 128평)

건물 면적: 0.00㎡

감정가: 213,192,000원

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 하정리 소재 "하정2리 경로당" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

부근 일대는 단독주택, 소규모 음식점, 주거나지 및 농경지 등이 혼재된 해안 취락지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성은 보통 수준입니다.

본건 토지는 북측으로 폭 약 8미터 정도의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 속합니다.

중로3류(폭 12m~15m)에 저촉됩니다.

가축사육제한구역(모든 축종 제한구역)입니다.

포항 구룡포 과메기 산업특구로 지정된 규제자유특구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 5월 16일 중소기업은행 근저당 (을11) 입니다.

본건 등기부에는 총 793,000,000원의 채권 총액이 설정되어 있습니다.

권리 내역에는 소유권이전, 근저당, 지상권, 가처분, 가압류, 임의경매 등이 포함되어 있으며, 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황: 인수되는 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 구룡포읍 하정리는 해안 취락지대 및 농경지가 혼재된 지역으로, 소규모 상업시설(음식점 등)이 산재해 있습니다.

구룡포항 및 주요 관광지(예: 구룡포 일본인가옥거리)와 인접하여 지역 주민뿐만 아니라 관광객을 대상으로 한 업종의 잠재력이 있을 수 있습니다.

대규모 상업 시설이나 유흥가는 인근 포항 시내 지역에 위치할 것으로 예상되며, 본건의 상권은 지역 기반의 소규모 상권으로 분류됩니다.

본건 인근에서 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 해안 취락지대에 속해 있으며, 인근 경로당 등 지역 커뮤니티 시설 이용이 가능합니다.

기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 구룡포읍 중심지로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

구룡포항이 인접해 있어 수산물 관련 시설이나 접근성이 있을 수 있습니다.

주변의 자연환경(해안)은 장점으로 작용할 수 있으나, 일부 생활 편의시설 접근성은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지관련 리스크

공부상 지목은 '전'이나 현황은 '창고용지'로 이용 중입니다.

도시지역 자연녹지지역으로, 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

전용 허가 없이 농지로 이용 시 원상회복명령이 내려질 가능성이 있습니다.

취득 시 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용관련 리스크

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 해당하여 건축 및 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 이용이 제한됩니다.

6.3. 기타 리스크

현황 '창고용지'로 이용 중이나, 건축물대장상 건물 면적이 0.00㎡로 되어 있어 무허가 건축물 또는 불법 시설물 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. (제시외 건물 제외 조건 확인)

임대관계가 미상으로, 잔존 임차인이 있을 경우 명도 저항이 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 0원이므로 대항력 없는 임차인일 가능성 높음)

7. 종합 의견

본건은 포항시 구룡포읍 소재 토지로, 현재 '창고용지'로 이용되고 있으나 공부상 지목은 '전'으로 되어 있습니다.

해당 토지는 도시지역 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 농지 관련 법규 및 개발 관련 규제를 받고 있습니다.

모든 권리관계는 매각으로 소멸될 예정으로 권리상 문제는 없어 보입니다.

다만, 농지취득자격증명 발급 문제, 원상회복 명령 가능성 등 농지 관련 규제와 현황 이용 간의 차이로 인한 리스크를 신중하게 검토해야 합니다.

인근 지역의 개발 계획 및 미래 가치 상승 여부를 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

해안 취락지대에 위치한 토지로, 지역적 특성을 고려한 활용 방안 모색 가능합니다.

도시지역 내 자연녹지지역으로, 장기적인 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 깨끗한 권리 상태로 시작할 수 있습니다.

주변 도로망이 양호하여 물류 및 창고 등 토지 활용에 대한 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 213,192,000원을 기준으로, 본건의 현황, 입지, 잠재적 리스크, 유사 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본건은 농지 관련 규제, 현황과 공부상 지목의 차이, 도시지역 내 자연녹지지역 지정 등 고려해야 할 요소가 많으므로, 일반적인 토지 경매 물건보다 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.