나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3724 [1] 경상북도 포항시 남구 대잠동 470-6 이동우방파크빌 105동 5층 505호 아파트 경매
경상북도 포항시 남구 포스코대로 159 이동우방파크빌, 105동 5층 505호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경3724(포항지원 경매5계). 감정가 184,000,000원, 최저가 44,178,000원. 매각기일은 2026-08-03입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 2025 타경 3724 [1] |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 대잠동 470-6 이동우방파크빌 105동 5층 505호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 남구 포스코대로 159 이동우방파크빌, 105동 5층 505호 |
| 용도 | 집합건물 |
| 건물명 | 이동우방파크빌 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 관할법원 | 포항지원 경매5계 (054-250-3246) |
| 이용제한 | (접함)준보전산지, 제3종일반주거지역, (저촉)절대보호구역, (저촉)상대보호구역, (접함)자연녹지지역, (접함)도시지역, 가축사육제한구역, (접함)가축사육제한구역, (접함)초등학교, (접함)대로1류(폭 35m~40m), 도시지역 |
면적
| 토지면적 | 52.93㎡ (16.01평) |
|---|---|
| 건물면적 | 84.97㎡ (25.70평) |
금액
| 감정가 | 184,000,000원 |
|---|---|
| 최저가 | 44,178,000원 (감정가 대비 24%) |
| 입찰보증금 | 4,417,800원 (10%) |
| 유찰횟수 | 4회 |
회차별 입찰내역
| 회차 | 매각기일 | 최저금액 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 2026.04.06 | 184,000,000원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.05.04 | 128,800,000원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.06.08 | 90,160,000원 | 유찰 |
| 4차 | 2026.07.06 | 63,112,000원 | 유찰 |
| 5차 | 2026.08.03 | 44,178,000원 |
감정평가 요약
감정평가기관: 장환감정 · 평가일 2025.04.25
구분건물감정평가요항표
- 위치 및 주위환경
- 본건은 포항시 남구 대잠동 소재 ""이동우방파크빌"" 105동 505호로서 인근은 학교,
대단지아파트, 근린생활시설등이 소재하며 환경은 보통임 - 교통상황
- 본건까지 차량출입이 용이하며, 제반교통사정은 대체로 편리한편임
- 건물의 구조
- 철근콘크리트벽식조 철근콘크리트경사슬래브 지붕 19층건으로
외벽: 몰탈위 페인팅마감
내벽: 벽지 및 타일 마감
바닥: 바닥재 및 타일 마감
창호: 샤시창호임 - 이용상태
- 아파트로 이용중임
- 설비내역
- 급배수 위생설비, 배수설비, 난방설비,승강기 설비되어있음
- 토지의 형상 및 이용상태
- 사다리형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며 , 아파트부지로 이용중임
- 인접 도로상태등
- 남측으로 약 35 미터 폭의 포장도로와 접함
- 토지이용계획 및 제한상태
- 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접함)
가축사육제한구역, 상대보호구역,절대보호구역, - 공부와의 차이
- 없음
- 기타참고사항(임대관례 및 기타)
- 임대관계는 미상임
물건 비고
신청채권자 주택도시보증공사 : 임차권자 정을렬의 임차보증금반환채권 양수인임
AI 물건분석
1. 물건기본정보
2. 사건번호: 포항지원 2025타경3724 (1)
3. 소재지: 경상북도 포항시 남구 대잠동 470-6 이동우방파크빌 105동 5층 505호
4. 용도: 아파트
5. 감정가: 184,000,000원
6. 면적
* 토지면적: 52.93㎡ (약 16.01평)
* 건물면적 (전용면적): 84.97㎡ (약 25.70평)
* 건물 사용승인일: 2001년 10월 17일
7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각
8. 경매구분: 부동산강제경매
9. 채권자: 주택도시보증공사
10. 아파트 단지 정보
* 아파트명: 이동우방파크빌
* 총 세대수: 499세대
* 총 면적: 46,518.8㎡
* 총 주차대수: 461대 (지상 3대, 지하 14대, 합계 461대)
* 최고층: 19층
1.1. 입지조건
2. 위치 및 주위환경: 본건은 포항시 남구 대잠동 소재 '이동우방파크빌' 105동 505호로서, 인근에 학교, 대단지 아파트, 근린생활시설 등이 소재하며 주거 환경은 보통임
3. 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 제반 교통 상황은 대체로 편리한 편임
4. 도로상태: 남측으로 약 35미터 폭의 포장도로와 접함
5. 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역
1.1. 1.권리분석
2. 임차인 현황
* 임차인: 임수정
* 보증금: 0원
* 차임: 0원
* 전입일자: 2025-02-04
* 대항력: 있음
* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 본건 임차인의 보증금 및 차임은 0원으로 확인되어 인수 부담은 없을 것으로 판단되나, 대항력이 있으므로 거래 시 주의가 필요합니다.
* 임차인: 정을렬
* 보증금: 267,500,000원
* 차임: 0원
* 전입일자: 2022-01-24
* 확정일자: 2022-01-24
* 배당신고일자: 2024-02-05
* 대항력: 있음
* 비고: 본건은 매수인에게 대항할 수 있는 임차권(보증금 267,500,000원, 전입일자 2022.01.24, 확정일자 2022.01.24)이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.
3. 말소기준권리: 2025년 04월 21일 (주택도시보증공사 강제경매개시결정)
4. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 12번 주택임차권 (임대차보증금 267,500,000원, 전입일자 2022.01.24, 확정일자 2022.01.24)은 매수인에게 인수됨
5. 채권 총액 (주요 권리금액 합계): 267,500,000원 (임차인 정을렬 보증금 기준)
1.1. 1.1.상권분석
2. 주변 시설: 본건 소재지는 학교, 대단지 아파트, 근린생활시설 등이 밀집한 주거지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이한 것으로 판단됩니다
1.1. 1.1.1.생활정보
2. 단지 정보: 이동우방파크빌은 1999년 9월 2일 사용승인을 받은 철근콘크리트 경사슬래브 지붕 19층 건물로, 총 499세대, 총 주차대수 461대를 보유하고 있습니다
3. 생활 편의시설: 인근에 학교, 근린생활시설 등이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다
1.1. 1.1.1.1.잠재적 리스크
2. 대항력 있는 임차인 (정을렬) 인수 부담: 임차인 정을렬은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 267,500,000원 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 감정가(184,000,000원) 및 최근 시세(165,000,000원 ~ 175,000,000원)를 상회하는 금액으로, 매수인의 추가적인 자금 부담으로 작용할 수 있는 주요 리스크입니다.
3. 혐오시설 존재 여부: 포항시 남구 대잠동 인근 지역에서 폐기물 처리 시설(에코빌리지) 건립 관련 논의가 진행 중이나, 해당 물건지와의 직접적인 관련성 및 구체적인 위치는 파악되지 않았습니다. 다만, 장래 해당 시설의 입지가 결정될 경우 지역 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.
1.1. 1.1.1.1.1.종합 의견
본건은 포항시 남구 대잠동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 환경이 편리한 편입니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인(정을렬)이 존재하며, 보증금 267,500,000원 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높아 상당한 추가 자금 부담이 예상됩니다. 이러한 권리 관계 및 금전적 부담을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.
1.1. 1.1.1.1.1.1.투자 포인트
* 편리한 교통 및 주거 환경: 대단지 아파트 단지로, 주변에 학교 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다.
* 향후 재개발 가능성: 대잠1구역 재개발 사업 등 지역 개발 호재와 연계될 경우 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (대잠1구역은 본건 소재지와는 별개의 구역임)
1.1. 1.1.1.1.1.1.1.예상 입찰가
1. 시세 분석:
* 감정가: 184,000,000원
* 최근 실거래가 (84.965㎡ 기준):
* 2026년 04월 24일: 165,000,000원 (3층)
* 2026년 06월 06일: 175,000,000원 (10층)
* 최근 실거래가 평균(84.965㎡): 약 170,000,000원
* 본 물건의 전용 면적(84.97㎡)은 최근 실거래가 175,000,000원과 유사한 수준입니다.
2. 예상 입찰가 산정:
* 본건은 선순위 대항력 있는 임차인(정을렬)의 보증금 267,500,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 입찰가 산정 시 해당 인수 금액을 고려해야 합니다.
* 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치만을 고려할 경우, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 판단하여 175,000,000원 ~ 184,000,000원 사이에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.
* 하지만, 실제 총 매수 비용은 입찰가 + 인수 보증금(미변제분)이 될 것이므로, 낙찰가격을 현저히 낮추어 인수 금액을 최소화하는 전략이 필요합니다.
* 따라서, 예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 175,000,000원 (순수 부동산 가치 기준)
3. 총 예상 비용 고려 사항:
* 위 예상 입찰가 외에, 임차인 정을렬에게 배당되지 못하는 보증금 전액 (267,500,000원)을 추가로 인수해야 할 가능성이 높습니다. 따라서 실제 매수자는 입찰가와 인수 보증금 합산 금액을 감당할 수 있는지 면밀히 검토해야 합니다.1.물건기본정보
2. 사건번호: 포항지원 2025타경3724 (1)
3. 소재지: 경상북도 포항시 남구 대잠동 470-6 이동우방파크빌 105동 5층 505호
4. 용도: 아파트
5. 감정가: 184,000,000원
6. 면적
* 토지면적: 52.93㎡ (약 16.01평)
* 건물면적 (전용면적): 84.97㎡ (약 25.70평)
* 건물 사용승인일: 2001년 10월 17일
7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각
8. 경매구분: 부동산강제경매
9. 채권자: 주택도시보증공사
10. 아파트 단지 정보
* 아파트명: 이동우방파크빌
* 총 세대수: 499세대
* 총 면적: 46,518.8㎡
* 총 주차대수: 461대 (지상 3대, 지하 14대, 합계 461대)
* 최고층: 19층
1.1. 입지조건
2. 위치 및 주위환경: 본건은 포항시 남구 대잠동 소재 '이동우방파크빌' 105동 505호로서, 인근에 학교, 대단지 아파트, 근린생활시설 등이 소재하며 주거 환경은 보통임
3. 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 제반 교통 상황은 대체로 편리한 편임
4. 도로상태: 남측으로 약 35미터 폭의 포장도로와 접함
5. 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역
1.1. 1.권리분석
2. 임차인 현황
* 임차인: 임수정
* 보증금: 0원
* 차임: 0원
* 전입일자: 2025-02-04
* 대항력: 있음
* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 본건 임차인의 보증금 및 차임은 0원으로 확인되어 인수 부담은 없을 것으로 판단되나, 대항력이 있으므로 거래 시 주의가 필요합니다.
* 임차인: 정을렬
* 보증금: 267,500,000원
* 차임: 0원
* 전입일자: 2022-01-24
* 확정일자: 2022-01-24
* 배당신고일자: 2024-02-05
* 대항력: 있음
* 비고: 본건은 매수인에게 대항할 수 있는 임차권(보증금 267,500,000원, 전입일자 2022.01.24, 확정일자 2022.01.24)이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.
3. 말소기준권리: 2025년 04월 21일 (주택도시보증공사 강제경매개시결정)
4. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 12번 주택임차권 (임대차보증금 267,500,000원, 전입일자 2022.01.24, 확정일자 2022.01.24)은 매수인에게 인수됨
5. 채권 총액 (주요 권리금액 합계): 267,500,000원 (임차인 정을렬 보증금 기준)
1.1. 1.1.상권분석
2. 주변 시설: 본건 소재지는 학교, 대단지 아파트, 근린생활시설 등이 밀집한 주거지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이한 것으로 판단됩니다
1.1. 1.1.1.생활정보
2. 단지 정보: 이동우방파크빌은 1999년 9월 2일 사용승인을 받은 철근콘크리트 경사슬래브 지붕 19층 건물로, 총 499세대, 총 주차대수 461대를 보유하고 있습니다
3. 생활 편의시설: 인근에 학교, 근린생활시설 등이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다
1.1. 1.1.1.1.잠재적 리스크
2. 대항력 있는 임차인 (정을렬) 인수 부담: 임차인 정을렬은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 267,500,000원 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 감정가(184,000,000원) 및 최근 시세(165,000,000원 ~ 175,000,000원)를 상회하는 금액으로, 매수인의 추가적인 자금 부담으로 작용할 수 있는 주요 리스크입니다.
3. 혐오시설 존재 여부: 포항시 남구 대잠동 인근 지역에서 폐기물 처리 시설(에코빌리지) 건립 관련 논의가 진행 중이나, 해당 물건지와의 직접적인 관련성 및 구체적인 위치는 파악되지 않았습니다. 다만, 장래 해당 시설의 입지가 결정될 경우 지역 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.
1.1. 1.1.1.1.1.종합 의견
본건은 포항시 남구 대잠동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 환경이 편리한 편입니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인(정을렬)이 존재하며, 보증금 267,500,000원 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높아 상당한 추가 자금 부담이 예상됩니다. 이러한 권리 관계 및 금전적 부담을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.
1.1. 1.1.1.1.1.1.투자 포인트
* 편리한 교통 및 주거 환경: 대단지 아파트 단지로, 주변에 학교 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다.
* 향후 재개발 가능성: 대잠1구역 재개발 사업 등 지역 개발 호재와 연계될 경우 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (대잠1구역은 본건 소재지와는 별개의 구역임)
1.1. 1.1.1.1.1.1.1.예상 입찰가
1. 시세 분석:
* 감정가: 184,000,000원
* 최근 실거래가 (84.965㎡ 기준):
* 2026년 04월 24일: 165,000,000원 (3층)
* 2026년 06월 06일: 175,000,000원 (10층)
* 최근 실거래가 평균(84.965㎡): 약 170,000,000원
* 본 물건의 전용 면적(84.97㎡)은 최근 실거래가 175,000,000원과 유사한 수준입니다.
2. 예상 입찰가 산정:
* 본건은 선순위 대항력 있는 임차인(정을렬)의 보증금 267,500,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 입찰가 산정 시 해당 인수 금액을 고려해야 합니다.
* 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치만을 고려할 경우, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 판단하여 175,000,000원 ~ 184,000,000원 사이에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.
* 하지만, 실제 총 매수 비용은 입찰가 + 인수 보증금(미변제분)이 될 것이므로, 낙찰가격을 현저히 낮추어 인수 금액을 최소화하는 전략이 필요합니다.
* 따라서, 예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 175,000,000원 (순수 부동산 가치 기준)
3. 총 예상 비용 고려 사항:
* 위 예상 입찰가 외에, 임차인 정을렬에게 배당되지 못하는 보증금 전액 (267,500,000원)을 추가로 인수해야 할 가능성이 높습니다. 따라서 실제 매수자는 입찰가와 인수 보증금 합산 금액을 감당할 수 있는지 면밀히 검토해야 합니다.
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