나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5292 [1] 경상북도 예천군 예천읍 대심리 435-2 산장빌라 101동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 예천군 예천읍 대심리 소재""예천시외버스터미널"" 북측 근거리에
위치하는""산장빌라""101동 1층 101호로서, 부근 일대는 공동주택, 단독주택,
근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근의 도로 여건 등으로 보아 제반교통 사정은
보통시됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 중 1층 101호 단위세대로서
(사용승인일자:2016.02.02)
- 외벽 : 화강석붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감.
- 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감.
- 바닥 : 바닥내장재 및 타일 등 마감.
- 창호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

(가) 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비 및 가스보일러에 의한 개별난방설비 등 설치 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 남하향 완경사지대에 자체 지반은 등고 평탄하며, 현황 다세대주택
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로를 이용하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역(2018-08-09), 중로2류(폭 15m∼20m
(1967-10-27)(보조간선도로)(접함), 가축사육제한구역(도시지역 경계 300m 이내)
{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

재매각, 특별매각조건 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 상주지원 2025타경5292 (1)

* 소재지: 경상북도 예천군 예천읍 대심리 435-2 산장빌라 101동 1층 101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 166,000,000원

* 토지면적: 161.25㎡ (약 48.78평)

* 건물 전용면적: 73.30㎡ (약 22.17평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 강OO

* 건축년도: 2016년

* 총 층수/해당 층: 4층 중 1층

* 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕

* 특이사항: 재매각, 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상북도 예천군 예천읍 대심리 소재 '예천시외버스터미널' 북측 근거리에 위치하며, 부근 일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통시됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로 여건 등으로 보아 제반 교통사정은 보통시됨.

* 인접도로: 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로를 이용하여 진출입함.

* 주변시설: '예천시외버스터미널' 인근에 위치하여 접근성이 양호함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 09월 08일 접수된 강미은의 전세권 설정 (140,000,000원)이며, 본 경매 절차 진행 시 소멸될 것으로 예상됨.

* 주요 권리관계:

* 소유권이전청구권가등기 (권리자: 서태욱): 매각으로 인해 말소 예정.

* 소유권이전청구권가등기 (매매예약, 권리자: 한로제): 매각으로 인해 말소 예정.

* 임의경매개시결정 (채권자: 강미은, 140,000,000원, 2025년 04월 28일 접수): 본 경매 물건의 근거가 되는 권리임.

* 등기부채권 총액: 140,000,000원

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원으로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2025년 04월 28일

* 대항력: 없음.

* 참고사항: 임차인 강 은 법적으로 대항력이 없으므로, 낙찰 후 명도 대상이 될 것으로 판단됨. 해당 보증금 140,000,000원은 전세권으로 등기되어 있으며, 말소기준권리로서 소멸 예정임.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거, 상업, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하고 있음.

* '예천시외버스터미널'과 인접하여 유동인구 확보 및 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있음.

* 주변 상권은 전반적으로 보통 수준으로 평가되며, 근린생활시설이 산재해 있음.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼합되어 있으며, 농경지 및 임야가 인접해 있어 비교적 쾌적한 환경을 누릴 수 있음.

* 교통: 차량 접근성이 용이하며, 주요 도로망 이용이 편리함. 대중교통 이용 편의성도 보통 수준임.

* 편의시설: '예천시외버스터미널' 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 최초 경매에서 유찰된 이력이 있으므로, 시장의 관심도가 낮거나 예상보다 높은 입찰가를 희망하는 참여자가 적었을 가능성이 있음.

* 높은 매수신청보증금: 특별매각조건으로 인해 최저매각가격의 20%에 해당하는 보증금이 요구되므로, 입찰 시 상당한 자금 준비가 필요함.

* 지역 부동산 시장 침체: 지역 부동산 시장의 전반적인 침체 또는 하락세가 지속될 경우, 시세 회복이 더디거나 예상보다 낮은 가격으로 거래될 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 재매각 절차를 거치는 다세대주택으로, 등기부상 모든 권리가 말소되어 낙찰자가 추가로 부담해야 할 권리나 보증금이 없는 깨끗한 물건임.

* 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하며, '예천시외버스터미널'이라는 교통 요충지 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 및 교통 접근성이 우수한 편임.

* 다만, 재매각 물건이라는 점과 일반 경매보다 높은 매수신청보증금 요구 조건은 신중한 접근이 필요한 부분임.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 외에는 특별한 법적, 경제적 부담이 없음.

* 비교적 신축 건물로 즉시 입주 또는 임대가 가능하며, 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됨.

* '예천시외버스터미널' 인근이라는 입지적 장점은 향후 자산 가치 상승 잠재력을 지님.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 유사 물건 실거래가를 분석한 결과, 본건의 전용면적(73.30㎡) 및 건축연도(2016년)를 고려할 때, 감정가(166,000,000원) 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

* 주변 '아이빌' 연립주택(전용 84.75㎡, 2011년식)의 2026년 4월 실거래가 130,000,000원을 참고할 때, 본건은 더 신축이며 면적이 약간 작아 유사하거나 높은 가치를 지닐 수 있음.

* 재매각 물건임을 감안하고, 현지 시세 변동 가능성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 필요함.

* 종합적인 판단 하에, 115,000,000원 을 예상 입찰가로 제시함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.