나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5291 [1] 경상북도 예천군 예천읍 동본리 441-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1: 시멘벽돌조 슬래브지붕, 시멘트 기와지붕 2층 주택건으로서,
- 외벽: 치장붙임 및 몰탈 등 외부재 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 등 내부재 마감.
- 바닥: 장판, 타일 등 마감.
- 창호: 새시 창호임.

이용상태

기호1: 1,2층 단독주택임.

설비내역

기호1: 위생설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

'사진, 지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

공부상 슬래브지붕 2층 시멘트 기와지붕이나 현: 강판지붕 상태임. -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임.
(나) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 1. 공부상 슬래브지붕 2층 시멘트 기와지붕이나 현황 강판지붕 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 상주지원 2025타경5291 (1)

소재지: 경상북도 예천군 예천읍 동본리 441-5

용도: 단독주택

감정가: 85,844,940원

토지면적: 119.00㎡ (약 36.00평)

건물면적: 86.98㎡ (약 26.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 예천군 예천읍 동본리에 위치한 단독주택입니다. 주변은 주거용 건물과 농경지가 혼합된 지역으로 파악되며, 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

건물 등기부상 말소기준권리(2025.02.06. 서민금융진흥원 가압류)보다 선순위인 권리로서, 임차인 이학주(보증금 60,000,000원), 현대캐피탈(가압류 19,267,819원), 롯데카드(가압류 6,979,436원)의 권리가 매수인에게 인수됩니다.

그 외 등기된 권리들은 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인 박 (전입 2018.08.20): 보증금 0원, 차임 0원. 대항력이 있으나 금전적 보증금은 없습니다.

* 임차인 이 (전입 2021.11.24, 확정 2021.11.24): 보증금 60,000,000원, 차임 0원. 대항력이 있으며, 해당 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

인수되는 권리 총액:

총 86,247,255원 (이학주 임차보증금 60,000,000원 + 현대캐피탈 가압류 19,267,819원 + 롯데카드 가압류 6,979,436원)

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역에 위치하고 있어, 주변에는 유사한 형태의 주택들이 분포하고 있을 것으로 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들을 위한 기본적인 편의시설이 존재할 것으로 추정됩니다. 제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석에 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 교통:

상세한 교통망 정보는 제공되지 않았으나, 지방 지역의 특성상 자가용을 이용한 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

편의시설:

본 물건의 소재지를 바탕으로 반경 내에 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원 등)이 존재할 것으로 추정되나, 구체적인 정보는 별도 확인이 필요합니다.

학교:

인근 학군 정보는 제공되지 않았으며, 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 상태 불일치:

건축물대장 상 지붕은 시멘트 기와지붕이나, 현황은 강판지붕으로 파악되어, 향후 유지보수 및 수리에 비용이 발생할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인:

박 임차인은 보증금은 없으나 대항력을 보유하고 있으며, 이 임차인의 보증금 60,000,000원은 매수인이 인수해야 하므로 명도 과정 및 추가 자금 부담이 발생합니다.

인수되는 채무:

총 86,247,255원의 채무가 매수인이 인수해야 하므로, 낙찰가 외 추가적인 자금 부담을 고려해야 합니다.

중복 병합 사건:

다수의 채권이 얽혀 있어 경매 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 단독주택입니다. 감정가는 85,844,940원으로 책정되었으나, 실질적으로 매수인이 인수해야 하는 총 채무액은 86,247,255원에 달합니다. 특히 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 6,000만원을 포함한 인수 금액은 상당한 부담이 될 수 있습니다. 또한, 건물 지붕 상태 불일치 등도 고려해야 할 사항입니다. 주변 시세와 비교하여 감정가의 적정성을 면밀히 검토하고, 인수되는 채무와 명도 위험 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거지에 위치한 단독주택으로서, 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

만약 감정가 또는 인수되는 채무액 대비 낮은 가격에 낙찰받는다면 시세 차익을 얻을 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 인수되는 채무 및 명도 비용 고려 필수)

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 주변 시세 정보에 따르면, 유사한 연립, 다세대 물건의 매매가는 4,000만원에서 4,700만원 수준으로 파악됩니다. 본 물건의 감정가는 85,844,940원이며, 매수인이 인수해야 할 총 채무액은 86,247,255원입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 낙찰가 산정 시에는 감정가보다는 낮게, 그리고 인수되는 채무액과 잠재적 리스크를 충분히 반영하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 약 5,500만원 ~ 6,500만원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

이 예상 입찰가는 매수인이 법원에 직접 납부해야 할 금액이며, 여기에 인수되는 채무 86,247,255원을 합산한 금액이 실질적인 총 취득 비용이 됨을 유의해야 합니다. (총 예상 취득 비용: 약 14,124만원 ~ 15,124만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.