나이스옥션 법원경매 김천 2025타경321 [1] 경상북도 구미시 공단동 291-22 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해누리 · 평가일 2025.06.02

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 구미시 공단동 소재 '구미국가산업1단지'내에 위치하며 주위일대는 공단 내 각종 규모의 공장으로 형성되어 있음.

토지의 상황

- 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 산업단지 내에 위치하여 제반교통사정은 보통임.


- 형태 및 이용상황

자루형의 토지를 중소규모의 공장용지 및 도로로 구획하여 이용중이며, 본건 지분토지는
인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로 '공장용지'이며, 일부는 '도로'임.

- 인접도로의 상태

본건 지분의 토지는 동측으로 폭 약 8미터 정도의 포장도로와 접함.


- 토지이용계획관계 및 공법상의 제한상태

일반공업지역, 중로2류(폭 약15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한
구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관란 법률>, 재생사업지구(구미국가
1단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한
법률>

건물의 구조 및 현상

- 기호 2) : 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 및 판넬조 판넬지붕 단층(증축부분-전실)으로서
외벽 : 드라이비트 마감(증축부분은 판넬벽체 마감)
내벽 : 몰탈위 페인팅
바닥 : 에폭시마감 및 타일 마감
창호 : 샷시 단창임
이용상태 : 1, 2층 공장으로 이용중임
설비내역 : 급배수 및 위생설비, 소화전 설비, 화물용 승강기 있음.

- 기호 3) : 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서
외벽 : 판넬 마감
내벽 : 벽지도매, 타일 마감
바닥 : 장판지깔기 및 타일 깔기
창호 : 샷시 단창임
이용상태 : 사무실, 기숙사로 이용중임
설비내역 : 급배수 및 위생설비 되어 있으며 기숙사부분은 전기판넬에 의한
난방설비 되어 있으나 가동여부는 미상임.

- 기호 4) : 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서
외벽 : 판넬 마감 및 일부는 무벽체
바닥 : 에폭시마감
이용상태 : 창고 및 작업장으로 이용중임.


- 기호 5) : 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로서
외, 내벽 : 판넬 마감
바닥 : 콘크리트마감
창호 : 샷시 단창
이용상태 : 공장으로 이용중임.

기계/기구의 현상

국산 및 외산의 Water Jet Loom, 국산의 수전설비 등으로 장기간 가동중단된 상태로서 정상적인 가동여부는 미상임.

공작물의 현상

-

기타참고사항

- 임대관계 : 미상임.

- 공부와의 차이 : 기호 2)증축부분은 등기상 구조가 '철근콘크리트구조 슬라브지붕'이나,
실제 '경량철골조 판넬지붕'임.

- 기타 :
(1) 본건 평가대상 토지는 공유지분 토지로 귀 의회목록상 77,515 중 3,505지분이나,
이 지분에는 공장용지 및 내부 도로의 지분이 포함된 것으로 조사됨.
(2) 기계기구 1~5)는 소유자에 의하면 최근 매매계약이 체결되어 소유권이 타인에게
이전되었다고 진술하므로 경매진행시 기계기구의 소유권 확인을 하시기 바람.
(3) 본건 2, 3, 5) 건물 옥상에는 타인소유의 태양광 설비가 있으므로 경매진행시
유의하시기 바람.

물건 비고

재매각 매수신청보증금 20%임. 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함. 목록1 지분에는 공장용지 및 내부 도로의 지분 포함. 목록2 증축 부분은 등기상 구조가 '철근콘크리트구조 슬라브지붕'이나, 실제 '경량철골조 판넬지붕'임. 목록2,3,5 건물 옥상에 소재하는 타인소유의 태양광설비 매각 제외. 감정서에 의하면 본건 기계기구가 타인에게 이전되었다고 조사되어 있으나, 근저당권자 농협은행(주)로부터 기계기구 매도사실 없다는 의견서 제출됨. 기계기구 장기간 가동중단 상태로 정상 가동여부 미상. 대항력 여지 있는 상가임차인(임대차보증금 20,000,000원, 사업자등록신청일자 13.01.29, 확정일자 14.3.20) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음. 대강산업 전희자가 2026. 5. 15. 유치권신고(공사대금 75,500,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 김천지원 2025타경321 (1)

소재지: 경상북도 구미시 공단동 291-22

용도: 공장

감정가: 2,521,835,730원

총 토지 면적: 77515.00㎡ (약 23451.04평)

본건 토지 지분 면적: 3503.678㎡ (약 1060.04평)

본건 토지 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

총 건물 면적: 3283.27㎡ (약 993.74평)

본건 건물 지분 면적: 3283.27㎡ (약 993.74평)

본건 건물 제시외 면적: 108.10㎡ (약 32.70평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 공단동에 위치한 구미국가산업1단지 내에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다양한 규모의 공장들로 형성되어 있어 산업 활동이 활발한 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 산업단지 내에 위치하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 본건 지분 토지는 동측으로 약 8미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 5월 22일자 농협은행(주)의 근저당권입니다.

본 경매 절차에서 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

* 이현식: 보증금 0원, 차임 0원. 2019년 5월 9일 전입 신고, 대항력 있음. 보증금액이 미상이나 대항력이 있어 인수 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 전희자: 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원. 2013년 1월 29일 사업자등록 신청, 2014년 3월 20일 확정일자. 대항력 있음. 보증금 20,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수할 수 있습니다. (참고: 제공된 정보 중 임차인 현황에 '확정일자 2024-11-07'로 기재된 부분과 물건명세서 및 감정평가서 요약에 '확정일자 14.3.20'으로 기재된 부분에 상이한 정보가 있습니다. 본 보고서에서는 물건명세서상의 날짜를 기준으로 기술합니다.)

* 주연옥: 보증금 0원, 차임 0원. 2015년 6월 25일 전입 신고, 대항력 있음. 보증금액이 미상이나 대항력이 있어 인수 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 유치권 신고

* 대강산업 전희자: 2026년 5월 15일 공사대금 75,500,000원에 대한 유치권 신고가 있었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 특이사항

* 중복사건, 공동담보, 유동화물건, 재매각 물건입니다.

* 제시외 건물 및 기계기구도 매각에 포함됩니다.

* 목록1 지분에는 공장용지 및 내부 도로의 지분이 포함되어 있습니다.

* 목록2 건물 증축 부분은 등기상 구조와 실제 구조가 다릅니다. (등기상: 철근콘크리트구조 슬라브지붕, 실제: 경량철골조 판넬지붕)

* 목록2,3,5 건물 옥상에 소재하는 타인 소유의 태양광 설비는 매각 대상에서 제외됩니다.

* 기계기구의 경우, 감정평가서상 타인에게 이전된 것으로 조사되었으나, 근저당권자 농협은행으로부터 매도 사실 없다는 의견서가 제출되었습니다. 또한, 장기간 가동 중단 상태로 정상 가동 여부는 미상입니다.

1.4. 상권분석

본건은 구미국가산업1단지 내에 위치하여, 주변 지역은 관련 산업 기업들이 밀집해 있는 공업 지대입니다. 이는 산업 활동 및 관련 인프라 이용에 유리한 조건입니다.

1.5. 생활정보

본건은 공장 용지이므로 일반적인 주거지 생활정보보다는 산업단지 내 기반 시설(교통, 전기, 통신 등) 이용이 주요 고려사항입니다. 차량 출입이 가능하며 산업단지 내에 위치하여 제반 교통사정은 보통입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 낙찰되었으나 잔금 미납 등의 사유로 다시 매각되는 경우입니다.

* 대항력 있는 임차인(전희자)이 존재하며, 보증금 20,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 보증금 및 차임이 미상인 임차인(이현식, 주연옥)이 존재하며, 이들 역시 대항력이 있어 인수 위험이 있습니다.

* 유치권 신고(대강산업 전희자, 75,500,000원)가 있으나 성립 여부가 불분명하여 법적 분쟁 소지가 있습니다.

* 기계기구의 소유권 및 정상 가동 여부가 불분명합니다. 장기간 가동 중단 상태입니다.

* 건물의 등기사항과 실제 현황이 일부 불일치하는 부분이 있습니다.

* 타인 소유의 태양광 설비가 건물 옥상에 있어 매각 제외 대상입니다.

* 기계기구의 경우, 소유자의 진술에 따라 최근 매매 계약이 체결되어 소유권이 이전되었다는 정보가 있으나, 근저당권자의 의견은 상반되어 소유권 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 구미국가산업1단지 내에 위치한 공장으로, 입지 자체는 산업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 재매각 이력, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 불분명한 유치권, 기계기구의 소유권 및 상태 불확실성 등 다수의 권리 및 물적 하자가 존재하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다. 특히, 임차인 관련 인수 금액과 유치권의 실제 성립 여부가 전체적인 취득 비용에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 국가산업단지 내 위치하여 공장 부지로서의 기본적인 가치가 있습니다.

* 재매각 물건으로, 시장 상황에 따라 상대적으로 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 이전 근저당권 말소 후, 낙찰 후 모든 권리가 소멸(임차인 인수분 제외)되는 일반적인 경매 절차의 이점을 가질 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 다양한 위험 요소를 내포하고 있어, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액, 유치권 등 불확실한 권리 관계를 고려하여 신중하게 금액을 산정해야 합니다.

감정가: 2,521,835,730원

예상 입찰가 범위: 1,800,000,000원 ~ 2,000,000,000원

상기 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정되었습니다. 실제 입찰 시에는 낙찰 후 인수해야 할 임차인 보증금(전희자: 20,000,000원, 이현식 및 주연옥의 보증금 미상분)과 유치권의 성립 여부에 따른 추가적인 부담 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

2. 추가 정보

2.1. 건축물 현황

* 건물(2): 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층 및 판넬조 판넬지붕 단층(증축부분). 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 페인팅, 바닥은 에폭시 및 타일 마감. 창호는 샷시 단창. 1, 2층 공장으로 이용 중. 급배수, 위생, 소화전 설비, 화물용 승강기 있음. (참고: 증축 부분의 등기상 구조와 실제 구조가 다름)

* 건물(3): 경량철골구조 판넬지붕 단층. 외벽은 판넬 마감, 내벽은 벽지/타일 마감, 바닥은 장판지/타일 마감. 창호는 샷시 단창. 사무실, 기숙사로 이용 중. 급배수, 위생설비 되어 있으며, 기숙사는 전기판넬 난방 설비 있으나 가동 여부 미상.

* 건물(4): 경량철골구조 판넬지붕 단층. 외벽은 판넬 마감 및 일부 무벽체, 바닥은 에폭시 마감. 창고 및 작업장으로 이용 중.

* 건물(5): 일반철골구조 판넬지붕 단층. 외, 내벽은 판넬 마감, 바닥은 콘크리트 마감. 창호는 샷시 단창. 공장으로 이용 중.

2.2. 기계/기구 현황

국산 및 외산 Water Jet Loom, 수전설비 등으로 구성. 장기간 가동 중단 상태로 정상 가동 여부 미상. 소유권 및 이전 여부 불분명.

2.3. 토지 이용계획 및 공법상 제한

* 구분: 일반공업지역

* 구분: 중로2류 (폭 약 15m~20m, 접합)

* 구분: 가축사육제한구역 (모든 축종 제한 구역)

* 구분: 재생사업지구 (구미국가1단지)

* 구분: 산업시설구역

2.4. 주변 시설 (혐오시설)

주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 주소지 또는 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 본 지역은 구미국가산업1단지 내에 위치하여 산업 시설 위주로 형성되어 있습니다.

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