나이스옥션 법원경매 김천 2025타경331 [1] 경상북도 구미시 선산읍 이문리 73 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 구미시 선산읍 이문리 소재 '선산중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 각종 근린상가 등으로 이루어진 노선 상가지대로서, 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 12미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역<수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임.
2)기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2,3) 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽: 타일 및 몰탈 위 페인팅 등 마감,
내벽: 몰탈 위 페인팅 및 벽지도배 등 마감,
바닥: 타일 및 장판지 등 마감,
창호: 새시창호임.

일련번호 4) 시멘트벽돌 및 경량철골조 슬래브 및 판넬지붕 2층 건물로서,
외벽: 적벽돌, 몰탈 위 페인팅 및 판넬 등 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
바닥: 타일 및 장판지 등 마감,
창호: 새시창호임.

이용상태

일련번호 2) 근린생활시설 및 단독주택임.
일련번호 3) 근린생활시설임.
일련번호 4) 주택임.

설비내역

제반 위생설비 되어 있으며, 주택 부분은 바닥난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시 외 건물 ㉠~㉦이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임.
2)기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록4 뒷편 출입구 도로명주소는 구미시 선산중앙로7길 9-8로 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

물건명: 단독주택 (토지/건물 일괄매각)

사건번호: 김천지원 2025타경331 (1)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 761,756,750원 (7억 6,175만 6천 750원)

채권자: 선OOO

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경상북도 구미시 선산읍 이문리 73

토지면적: 752.00㎡ (약 227.47평)

토지지분: 752㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 768.01㎡ (약 232.32평)

건물지분: 768.01㎡

건물 제시외면적: 76.70㎡

1.3. 건물 구조 및 용도

용도: 단독주택 (건축물대장 상 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 단독주택 복합 용도)

건물(2) (1989년 준공): 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층, 면적 421.04㎡

건물(3) (1991년 준공): 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층, 면적 215.02㎡

건물(4) (1992년 준공, 도로명주소: 구미시 선산중앙로7길 9-8): 시멘트벽돌 및 경량철골조 슬래브/판넬지붕 2층, 면적 131.95㎡

총 건물 면적: 768.01㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 목록4 뒷편 출입구 도로명주소는 구미시 선산중앙로7길 9-8로 표시되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 구미시 선산읍 이문리 소재 '선산중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 각종 근린상가 등으로 이루어진 노선 상가지대임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임. 북측으로 폭 약 12미터 포장도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역, 제1종일반주거지역

* 도시계획시설: 중로3류(폭 12m~15m) 저촉

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(모든축종제한구역), 상대보호구역(교육환경 보호), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 및 건물 등기부 요약 상 채권총액은 510,000,000원이며, 말소기준권리는 선산농업협동조합의 근저당권(을1)임.

* 채권 최고액 510,000,000원의 근저당 외 임의경매 개시결정 등기(2025타경331)가 존재함.

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음)

3.2. 임차인 현황

* 본 물건에는 총 10명의 임차인이 등재되어 있음.

* 이 중 김경태(보증금 40,000,000원, 전입 2014-04-28, 확정 2021-08-27)와 최미정(보증금 0원, 전입 2009-11-12)은 대항력이 있음.

* (주의) 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 보증금 인수 여부 및 권리 분석에 대한 면밀한 확인이 필요함. 비록 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 위험 요소로 간주해야 함.

* 임차인 상세 현황:

* 강경희: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 배당신고일자 2025-05-08, 대항력 없음.

* 길오복: 보증금 2,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2024-05-09, 배당신고일자 2025-07-14, 대항력 없음.

* 김경태: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2014-04-28, 확정일자 2021-08-27, 배당신고일자 2025-05-14, 대항력 있음.

* 김동복: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-20, 대항력 없음.

* 박정화: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-21, 대항력 없음.

* 박준섭: 보증금 1,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2024-04-09, 확정일자 무, 대항력 없음.

* 배현주: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-09-07, 대항력 없음.

* 원재용: 보증금 2,000,000원, 차임 250,000원, 전입일자 2024-02-22, 확정일자 무, 대항력 없음.

* 이정학: 보증금 0원, 차임 100,000원, 전입일자 2024-09-06, 확정일자 무, 대항력 없음.

* 최미정: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2009-11-12, 확정일자 무, 대항력 있음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 선산읍 이문리는 노선 상가지대로서, 주위에 각종 근린상가가 밀집하여 있어 상업 활동이 이루어지고 있음.

4.2. 주변 상권

일반적인 근린생활시설 및 주택이 혼재된 지역으로, 기본적인 상권은 형성되어 있으나 대규모 상업시설보다는 소규모 점포 위주의 상권으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

'선산중학교'가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편임.

5.2. 편의시설

주위 근린상가 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.3. 주거 및 상업 시설

건축물대장 상 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 단독주택 등으로 이용되고 있어 주거와 상업 목적을 겸할 수 있는 복합 건물임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

김경태(4천만원 보증금) 및 최미정(0원 보증금) 임차인의 대항력 존재는 낙찰 후 잠재적인 보증금 미회수 또는 명도 지연 등의 리스크를 야기할 수 있음. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, 추가적인 법률 검토가 반드시 필요함.

6.2. 제시외 건물

별도로 제시외 건물이 존재하므로, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 처리 방안 모색이 필요함.

6.3. 도로명 주소 혼동 가능성

목록4 건물의 출입구 관련 도로명 주소가 별도로 명시되어 있어, 실제 현장 확인 및 법적 경계 등에 대한 명확한 파악이 요구됨.

6.4. 지역 제한

토지이용계획 상 일반상업지역, 제1종일반주거지역 복합으로, 중로3류 저촉, 가축사육제한구역, 보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 다양한 제한사항이 있어 향후 토지 활용에 제약이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 선산읍 이문리의 노선 상가지대에 위치한 대규모 복합 용도 건물(단독주택, 근린생활시설)로, 토지면적 752㎡, 건물면적 768.01㎡에 달하는 상당한 규모를 자랑함. 주변 상업시설과의 연계 및 단독주택으로서의 활용 가치가 있을 것으로 보임. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 제시외 건물 포함, 복합적인 토지이용계획 등은 투자 결정 시 신중한 접근이 필요함. 특히 대항력 있는 임차인과 관련된 보증금 문제는 반드시 추가적인 법률 자문을 통해 명확히 확인해야 함.

8. 투자 포인트

* 선산읍 중심 상가지대 내 위치하여 상업시설로서의 잠재력 보유.

* 대규모 토지(752㎡) 및 건물(768.01㎡)을 확보할 수 있는 기회.

* 주거 및 상업 시설 복합 활용을 통한 다양한 수익 창출 가능성.

* 상대적으로 낮은 토지 취득 시점으로 보아 장기 보유 시 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가는 761,756,750원 (약 7억 6,175만원)입니다.

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하고, 제시외 건물이 포함되는 등 복합적인 요소가 존재하므로, 입찰가 산정 시에는 신중한 접근이 필요합니다.

제공된 주변 연립/다세대 매매 정보(1.2억~2.85억)는 본 물건의 규모와 용도(대형 복합 건물)와 직접적인 비교가 어렵습니다. 따라서 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

안전한 투자를 위해서는 감정가의 70%~85% 선에서 입찰가를 검토하는 것을 권장하며, 이는 약 5억 3천만원 ~ 6억 5천만원 범위에 해당합니다. 다만, 권리 분석 결과 및 현장 조사를 통해 인수해야 할 보증금이나 기타 부대 비용을 최종적으로 확인한 후 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

최종적인 입찰가 결정 전, 법률 전문가와 상담하여 대항력 있는 임차인 관련 위험을 명확히 해소하시기를 강력히 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.