나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10993 [1] 경상북도 구미시 해평면 해평리 449 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 해평면 해평리 소재 ""길수교차로"" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일
대는 농경지, 축사, 주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 소형차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중교통
사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호1,3): 부정형의 토지로서, 남측 하향 완경사 지대에 위치합니다.

인접 도로상태

기호1,3): 북측으로 폭 약 2~3미터정도의 비포장농로를 통하여 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3): 자연녹지지역,가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설립제한지
역<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가,나) 벽돌 및 조립식 아스팔트 슁글 및 판넬지붕 단층 건 으로서,
외 벽 : 적벽돌 치장 쌓기 및 판넬 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
바 닥 : 장판지, 타일붙임 등 마감,
창 호 : 샷시 등 마감입니다.

기호 다) 흙벽돌조 판넬지붕 단층 건으로서,
외·내벽 : 황토 마감 등입니다.

이용상태

기호 가): 음식점, 창고 등입니다.
기호 나): 주택, 창고 등입니다.
기호 다): 황토방 입니다.

설비내역

제반 위생 설비 및 난방설비가 되어 있으나, 정상 작동여부는 확인하시기 바랍니다.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도""에서와 같이 제시 외 건물(ㄱ,ㄴ)이 소재하는 바, 경매진행시 소
유권 및 일괄처분 여부를 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

가,나)는 공부상 '조립식 판넬지붕'이나, 실제 '벽돌조 아스팔트 슁글지붕'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각 포함. 목록3에 대하여 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음. 목록3 을구 6번 지상권설정등기가 있으나, 지상권자인 신청채권자 북삼새마을금고가 2026.3.19.자 말소동의서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 김천지원 2025타경10993 (1)

소재지: 경상북도 구미시 해평면 해평리 449

신 주소: 경상북도 구미시 숭선로 309-12

용도: 제2종근린생활시설, 단독주택 (건축물대장 기준)

감정가: 279,819,140원

토지면적: 1760.00㎡ (약 532.4평)

건물 연면적: 360.58㎡ (약 109.1평)

건물 제시외 면적: 26.80㎡ (약 8.1평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 북삼새마을금고

1.2. 입지조건

본 물건은 경상북도 구미시 해평면 해평리에 소재하며, "길수교차로"에서 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 농경지, 축사, 주택 등이 혼재되어 있는 농촌 및 전원 지역의 특성을 보입니다.

소형 차량의 접근은 가능하나, 간선도로와의 접근성 및 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 부정형의 남측 하향 완경사 지대에 있으며, 북측으로 폭 약 2~3미터의 비포장 농로를 통해 접근 가능합니다.

토지 이용 계획상 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 배출시설설치제한구역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있어 토지 활용에 제약이 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2024년 10월 30일 접수된 북삼새마을금고의 근저당권입니다.

등기부 채권 총액은 토지 기준 210,684,345원, 건물 기준 198,946,296원입니다.

토지 및 건물 등기부 상 소유권 이전, 근저당, 다수의 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 기재되어 있으나, 이는 모두 말소기준권리 이하의 권리로서 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

과거 을구 6번 지상권 설정 등기가 있었으나, 신청 채권자인 북삼새마을금고가 2026년 3월 19일자로 말소 동의서를 제출하여 소멸될 예정입니다.

따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 미상으로 확인되므로, 실제 현장 방문 시 임차인 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 해평면 해평리는 구미시의 외곽 지역으로, 농업 활동이 주를 이루는 전원 및 농촌 지역입니다.

인근에 축사 및 농경지가 다수 분포하고 있어, 쾌적한 주거 환경이나 활발한 상업 활동을 기대하기는 어렵습니다.

건축물대장상 제2종근린생활시설 및 단독주택으로 등재되어 있으며, 실제 이용 현황 역시 음식점, 창고, 주택, 황토방 등으로 파악되어 지역 주민을 대상으로 한 소규모 서비스업 또는 주거 용도로 활용될 가능성이 있습니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족하며, 차량을 이용한 이동이 필수적인 지역입니다.

1.5. 생활정보

* 교통:

소형 차량의 진입은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 자가용 이용 시 간선도로와의 접근성이 중요합니다.

* 편의시설:

반경 내 대형 마트, 병원, 학교 등의 편의 시설은 부족한 것으로 보입니다. 주변 지역은 주로 농경지와 주택으로 구성되어 있으며, 생활 편의를 위해서는 차량을 이용하여 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

* 주변 환경:

농경지와 축사, 주택 등이 혼재된 지역이므로, 생활 환경의 쾌적성은 개인의 선호도에 따라 다를 수 있습니다. 특히 축사 인근은 악취나 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필요: 본건 토지(목록3)는 농지로서, 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금은 반환되지 않으니, 농지법상 취득 가능 여부를 반드시 사전에 확인해야 합니다.

* 원상회복 명령 가능성: 제시외 건물 또는 토지 이용 상태에 따라 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 건물 제시외 면적 26.80㎡(약 8.1평)이 매각에 포함되므로, 현장 확인 시 해당 건물의 현황 및 활용 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등으로 묶여 있어 향후 건축, 개발, 시설 설치 등에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물 노후화 가능성: 건물 구조가 벽돌 및 조립식 판넬 등으로 이루어져 있어, 건축 연도에 따라 노후화 정도 및 유지 보수 필요성을 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (단, 인수되는 보증금은 없는 것으로 표시됨)

1.7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 해평면에 위치한 토지와 근린생활시설, 주택 등의 복합 건물입니다. 농경지, 축사, 주택 등이 혼재된 전원 지역에 소재하며, 토지 이용에 있어 여러 제한 사항이 존재하는 것이 특징입니다. 권리 관계상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 법률적인 문제는 없어 보입니다. 그러나 농지취득자격증명 제출 의무, 제시외 건물 포함, 원상회복 가능성, 그리고 지역적 특성으로 인한 토지 활용의 제약을 반드시 고려해야 합니다. 임대차 관계가 불분명한 점도 유의해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리상 안전한 물건: 말소기준권리를 제외한 모든 권리가 소멸 예정이므로, 권리 분석 측면에서는 안전하다고 볼 수 있습니다.

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설, 주택, 창고 등 복합 용도로 사용 가능하여, 투자 목적에 따라 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 별도로 존재하는 제시외 건물까지 일괄 매각 대상이므로, 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 농촌 지역 투자: 농촌 지역의 토지 및 건물 투자를 고려하는 경우, 장기적인 안목으로 접근할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가는 279,819,140원이며, 토지 면적 1760.00㎡, 건물 면적 360.58㎡와 제시외 건물 26.80㎡를 포함합니다.

본 물건은 주변 환경(농경지, 축사), 토지 이용 규제(자연녹지, 가축사육제한구역 등), 편의시설 접근성 등을 고려할 때, 일반적인 도시 지역 물건 대비 가치가 낮게 평가될 수 있습니다.

농지취득자격증명 제출이라는 행정 절차가 필요하며, 임대차 관계 미상에 따른 명도 리스크도 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 약 70%~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 75% 수준인 약 209,864,000원을 기준으로, 현장 조사 결과, 주변 시세, 그리고 향후 활용 계획 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.