나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7913 [1] 대구광역시 수성구 지산동 1181-8 5층603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 '지산중학교' 남서측 인근에 위치하며 부근 일대는 기존주택지대 및
주변이 대체로 한산한 상가지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 제차량 접근이 가능하며 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 5층 603호로서,
외벽: 스톤코트, 화강석 치장
내벽: 벽지 도배, 타일 마감
바닥: 바닥재, 타일 깔기
창호: 칼라새시 창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비 및 승강기, 소화설비 등의 공용설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설 부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 소로1류(폭 10m~12m)와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(12층이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(지산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전 임차인 손준호)로부터 임차보증금 147,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임차보증금반환청구권 및 대항력을 포기하고 위 임차권등기(2024.6.3. 제85271호)를 말소하는 것에 동의한다는 2026.7.6.자 확약서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경7913 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

* 소재지: 대구광역시 수성구 지산동 1181-8 5층603호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 168,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 토지 및 건물 현황

* 토지면적: 48.66㎡ (약 14.72평)

* 토지지분: 48.6568㎡ (약 14.72평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 46.13㎡ (약 13.95평)

* 건물지분: 46.13㎡ (약 13.95평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건축물대장상 용도: 공동주택(다세대주택/12세대), 제1종근린생활시설(소매점)

* 건축물대장상 구조: 철골콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 5층

1.4. 감정평가 요약

* 위치 및 주위환경: 대구광역시 수성구 지산동 소재 '지산중학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 기존 주택지대 및 대체로 한산한 상가지대 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 차량 접근 가능하며 대중교통 사정은 양호함.

* 건물의 구조: 철골콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 5층 603호. 외벽: 스톤코트, 화강석 치장. 내벽: 벽지 도배, 타일 마감. 바닥: 바닥재, 타일 깔기. 창호: 칼라새시 창호.

* 이용상태: 다세대주택으로 이용중임.

* 설비내역: 위생·급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비 및 승강기, 소화설비 등의 공용설비 구비.

* 토지의 형상 및 이용상태: 세장형의 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설 부지임.

* 인접 도로상태등: 남동측으로 소로1류(폭 10m~12m)와 접합.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(12층이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(지산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상물건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 '지산중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 기존 주택지대와 대체로 한산한 상가지대가 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 인접 도로상태

* 남동측으로 폭 10m~12m의 소로1류와 접해 있어 도로 접근성이 양호함.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역(12층 이하)으로 지정되어 있음.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(지산중학교) 등 관련 법규에 따른 제한사항이 존재함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2015-10-15 (김종태 외 1명)

* 소유권이전: 2018-02-05 (주식회사태진글로벌, 매매 170,000,000원)

* 주택임차권: 2024-06-03 (손준호, 보증금 147,000,000원, 말소: 인수)

* 강제경매개시결정: 2025-04-21 (주택도시보증공사, 채권액 152,441,651원, 말소기준권리)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 손준호

* 보증금: 147,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-30

* 확정일자: 2022-05-25

* 배당신고일자: 2024-06-03

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 '말소: 인수'로 표기되어 있음.

3.3. 권리관계 분석

* 말소기준권리: 2025-04-21 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 5번 순위의 주택임차권(손준호)은 매수인에게 대항 가능하며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석상 임차인의 보증금은 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상되어 매수인이 인수할 추가 보증금은 없는 것으로 분석됨)

* 주의사항: 비록 권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 분석되었으나, 배당 순위에 따라 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재할 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 현황

* 감정평가서상 부근 일대가 기존 주택지대 및 대체로 한산한 상가지대 등으로 형성되어 있다고 기재되어 있어, 대규모 상업시설보다는 근린생활시설 위주로 형성된 지역으로 판단됨.

4.2. 주변 매매/임대 정보 분석

* 최근 매매 거래 사례 분석 결과, 본건과 인접한 지산동 일대의 다세대주택은 다음과 같은 가격대를 형성하고 있음.

* 2026년 1월 9일, 지산동 1185-3번지 (1994년 준공, 76.53㎡, 1층) 100,000,000원에 거래됨. (평당 약 432만원)

* 2026년 6월 6일, 지산동 1014-1번지 (1994년 준공, 65.76㎡, 3층) 127,500,000원에 거래됨. (평당 약 641만원)

* 2026년 6월 1일, 지산동 1333-10번지 (2013년 준공, 40.64㎡, 3층, 연립주택) 80,000,000원에 거래됨. (평당 약 650만원)

* 본건은 2015년 준공된 건물이며 5층에 위치하여, 최근 거래된 1994년식 건물보다 연식 및 층수 면에서 유리하며, 평당 가격 또한 유사하거나 더 높게 형성될 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건물은 철골콘크리트구조로 5층 중 5층에 위치함.

* 내부 마감은 벽지 도배, 타일 마감 등 일반적인 주택 수준이며, 칼라새시 창호가 설치되어 있음.

* 위생, 급배수, 난방(가스보일러), 승강기, 소화설비 등 기본적인 공용설비가 갖추어져 있음.

5.2. 주변 편의시설

* 제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 상세한 파악이 어려움. 별도 확인이 필요함.

5.3. 교육시설

* '지산중학교' 남서측 인근에 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인(손준호)이 존재하며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있음.

* 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 분석되었으나, 물건명세서에 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구가 명시되어 있음. 경매 낙찰가가 낮을 경우 임차인 보증금의 일부를 추가로 인수해야 할 가능성을 완전히 배제할 수 없음.

6.2. 기타 리스크

* 감정평가액(168,000,000원) 대비 최근 시장 거래가(약 80,000,000원 ~ 127,500,000원) 사이에 상당한 차이가 존재함. 이는 감정평가 시점과 현재 시세의 괴리, 또는 감정평가 시 고려되지 않은 요소가 있을 수 있음을 시사함.

* 채권자(주택도시보증공사)의 채권액(152,441,651원)이 시장 거래가보다 높아, 유찰 가능성이 있으며, 경쟁이 심화될 경우 입찰가가 상승할 수 있음.

7. 종합 의견

본건 대구광역시 수성구 지산동 다세대주택은 '지산중학교' 인근에 위치하며, 비교적 양호한 교통 및 주변 환경을 갖추고 있음. 2015년에 건축되어 연식 대비 상태가 양호할 것으로 예상되며, 5층에 위치하여 조망 등에서 이점이 있을 수 있음. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이에 대한 인수 가능성은 권리분석상 0원으로 분석되었으나, 경매 낙찰가 수준에 따라 잠재적 인수 부담이 발생할 수 있는 점을 유의해야 함. 또한, 감정평가액과 최근 시장 거래가 사이에 큰 괴리가 존재하므로, 실제 현장 조사 및 시세 조사를 통해 정확한 가치 평가가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 신축 연식(2015년) 대비 합리적인 시세 형성을 기대할 수 있는 물건.

* 대항력 있는 임차인 존재로 인한 현금 흐름(차임 0원) 및 명도 리스크 검토 필요.

* 경매 낙찰가가 감정가 및 채권액 대비 낮을 경우, 입찰 경쟁 및 임차인 보증금 인수 리스크 관리 중요.

9. 예상 입찰가

본건의 시장 가치는 주변 유사 물건의 최근 거래 사례를 바탕으로 분석 시, 건물 면적(약 13.95평)과 신축 연식(2015년), 5층이라는 위치를 고려할 때, 약 90,000,000원 ~ 105,000,000원 범위로 추정됨. 권리분석상 임차인 보증금 인수액은 0원으로 분석되었으므로, 예상 입찰가는 시장 가치를 기준으로 하되, 경매의 특성과 유찰 가능성, 채권액 규모 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적임.

감정평가액(168,000,000원) 및 채권액(152,441,651원)을 고려할 때, 유찰될 가능성이 있으며, 낙찰을 위해서는 시장 가치보다 다소 높은 수준의 입찰가를 고려할 필요가 있음.

이를 바탕으로, 110,000,000원 수준의 입찰가를 제안함. 이는 시장 가치를 상회하는 수준으로, 유찰 없이 낙찰받을 가능성을 높이고, 임차인 보증금 인수 리스크를 커버할 수 있는 수준으로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.