나이스옥션 법원경매 대구 2025타경767 [1] 대구광역시 수성구 매호동 531-1 묘지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코리아스탠다드

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 매호동 소재 '매호지' 북측 인근에 위치하며, 부근일대는 마을주변
농경지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

서측하향 완경사지에 부정형의 토지로서, 전 및 잡종지(축사부지)로 이용 중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발
제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2994} 확인.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 를 참조하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 본건 남측 일부 타인점유부분 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

남측 일부는 타인점유 부분으로 이를 감안하여 평가, 제시외 건물 매각제외하고 제시외 건물 소재 감안하여 평가, 지적도상 맹지, 수목 매각포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경767 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 매호동 531-1

용도: 묘지

감정가: 417,300,000원

토지면적: 1223.00㎡ (약 370평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지만 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

1.2. 토지 이용 현황

이용상태: 서측하향 완경사지에 부정형의 토지로서, 전 및 잡종지(축사부지)로 이용 중입니다.

토지 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 대구광역시 수성구 매호동 소재 '매호지' 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 마을주변 농경지대입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

지적도상 맹지로, 토지의 이용 및 접근에 제약이 따릅니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 자연녹지지역

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 개발제한구역 (개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법)

* 하천 관련 사항은 건설과(666-2994) 확인이 필요합니다.

2.5. 주변 시설 정보

본건은 농경지대에 위치하며, 인근에는 '매호지'와 같은 자연 환경이 있습니다. 대구광역시 수성구 지역은 상대적으로 주거 및 편의시설이 발달한 지역이나, 본건의 구체적인 위치는 농촌 또는 준농촌 지역 특성을 보입니다.

주변에서 "생각을 담는 정원"이라는 식물원이 확인되었으나, 본건과의 직선거리는 파악되지 않았습니다.

또한, 대구 지역 내 쓰레기 소각장 증설 및 운영과 관련된 환경 문제에 대한 뉴스가 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 최초 소유권: 고영재 (1977-03-07)

* 최근 소유권 이전: 임준현 (2023-01-13, 매매가 480,900,000원)

* 말소기준권리: 농협은행 근저당 (2023-01-13, 456,000,000원)

* 기타 권리 (모두 말소 예정):

* 근저당: 하철호(300백만원), 유지윤(300백만원), 하경숙(300백만원), 김상진(150백만원), 이상주외 2명(300백만원), 주식회사씨아이건설외 1명(500백만원, 공동담보)

* 압류: 수성세무서장 (2025-01-23)

* 임의경매 개시 결정: 농협은행 (2025-04-22, 404,724,483원, 사건번호: 2025타경767)

* 총 등기부채권액: 2,306,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 제시외 건물을 위하여 법정지상권 성립 여지가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건은 '매호지' 인근의 농경지대로, 주로 농업 또는 관련 활동이 이루어지는 지역으로 파악됩니다. 개별적인 상권의 활성화보다는 지역 공동체 및 농업 관련 경제 활동 중심의 특성을 보입니다. 묘지 용도로 이용 중인 점을 고려할 때, 특정 종교 시설이나 장례 관련 시설과의 연계 가능성이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 소재지는 농경지대이므로, 일상적인 도시 생활 편의시설(대형마트, 병원, 학교 등)과의 접근성은 상대적으로 낮을 수 있습니다. 상세한 편의시설 이용은 차량 이동이 필수적일 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 가능성

제시외 건물을 위해 법정지상권이 성립될 여지가 있어, 토지 이용에 있어 제한이 발생할 수 있습니다. 이는 본건 토지의 활용 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

6.2. 맹지 및 접근성 제약

지적도상 맹지로 분류되어, 외부 도로로의 직접적인 접근이 어렵습니다. 타인 토지에 대한 통행권 확보 등 별도의 해결책이 필요할 수 있습니다.

6.3. 타인 점유 부분

본건 남측 일부가 타인 점유 부분으로, 명도 과정에서 추가적인 협상이나 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지이용규제

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 법적 규제가 적용됩니다.

6.5. 복잡한 권리관계

공동담보, 유동화 물건 등으로 인해 다수의 채권이 설정되어 있으며, 이는 경매 절차의 복잡성을 증가시킬 수 있습니다.

6.6. 제시외 건물

매각 대상에서 제외되는 제시외 건물이 존재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 가능성 및 철거 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 수성구 매호동 소재의 묘지 용도 토지로서, 감정가는 417,300,000원입니다. 토지만 매각 대상이며, 토지면적은 1223.00㎡ (약 370평)입니다.

본 물건의 가장 큰 특징은 지적도상 맹지라는 점, 법정지상권 성립 가능성, 남측 일부 타인 점유, 그리고 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역 등 토지 이용 규제가 복합적으로 존재한다는 점입니다.

또한, 복수의 근저당 및 압류가 설정되어 있으며, 총 등기부채권액이 감정가를 훨씬 상회하여 경매 진행의 복잡성을 더하고 있습니다.

제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성은 해당 토지의 활용을 크게 제약할 수 있는 핵심적인 리스크 요인입니다.

이러한 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 본건은 신중한 접근과 철저한 사전 조사 및 법률 검토가 필수적으로 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 대구광역시 수성구라는 지리적 이점: 대구광역시 내에서도 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰진 지역에 속해 있습니다.

* 묘지 용도로의 특정 수요: 묘지 용도로 현재 이용 중이며, 특정 수요층에게는 안정적인 가치를 가질 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 장기적인 관점에서 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다. (다만, 현재의 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.)

9. 예상 입찰가

감정가: 417,300,000원

인수 보증금: 0원

본건은 다양한 권리 관계와 토지 이용 제한 사항(맹지, 법정지상권 성립 가능성, 타인 점유, 각종 개발 제한 구역 지정 등)을 내포하고 있습니다. 특히, 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 및 그 범위, 남측 타인 점유 부분의 명도 가능성과 비용, 그리고 각종 개발 제한 구역에서의 건축 및 개발 가능 여부에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

따라서, 본 감정가는 이러한 리스크 요인을 반영한 초기 평가액으로 이해해야 하며, 실제 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 리스크 요인에 대한 면밀한 재평가, 명도 가능성 및 법정지상권 관련 법률 검토가 필수적입니다. 본건의 경우, 현장 조사 및 법률 전문가의 추가적인 분석 없이는 정확한 낙찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.