나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51287 [1] 충청남도 서산시 인지면 산동리 249-22 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 서산시 인지면 산동리 소재 '산동2리마을회관’ 북서측 인근에 위치하며 주위는
전, 답 등의 농경지와 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통수
준임.

교통상황

본건 인근까지 차량 출입 가능하며, 동측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통사정은 보통수준임.

형태 및 이용상태

기호 1,6: 대체로 사다리형의 완경사 및 일부 급경사를 이루는 토지로서 도로 등으로 이용
중임.
기호 2,5: 대체로 부정형의 완경사 및 일부 급경사를 이루는 토지로서 일부는 건축인허가를
득하여 계단식으로 조성된 택지예정지이며, 일부는 진출입로, 자연림 등으로 이용
중임.
기호 3,4,7: 대체로 사다리형의 완경사 및 일부 급경사를 이루는 토지로서 예정도로 및 일부
현황 도로 등임.

인접 도로상태

기호 1: 본건 소유자외 3자 소유의 인접필지(산동리 248-11번지)와 연결된 폭 약 5미터
내외의 현황 도로 등으로 이용중임.
기호 2: 폭 약 5미터 내외의 예정도로(기호 3,4)에 접함.
기호 3,4,7: 폭 약 5미터 내외의 예정도로 및 일부 현황 도로 등임.
기호 5: 폭 약 5미터 내외의 예정도로 및 일부 현황도로(기호 7)에 접함.
기호 6: 폭 약 5미터 내외의 현황 도로 등으로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 보전관리지역 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/
오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리
법>
기호 2: 보전관리지역 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/
오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리
법>
기호 3: 보전관리지역 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/
오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리
법>
기호 4: 보전관리지역 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭
오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리
법>
기호 5: 보전관리지역 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/
오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리
법>
기호 6: 보전관리지역 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>
기호 7: 보전관리지역 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>암,

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조.

공부와의 차이

기호 1: 제시목록 및 토지대장상 지목이 임야이나 도로 등으로 이용중임.
기호 2,5: 제시목록 및 토지대장상 지목이 임야이나, 일부는 건축인허가를 득하여 계단식
으로 조성된 택지예정지, 진출입로임.
기호 3,4,7: 제시목록 및 토지대장상 지목이 임야이나, 예정도로 및 일부 현황 도로 등임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1 현황 도로
- 목록2,5 일부는 건축인허가를 득하여 계단식으로 조성된 택지예정지, 진출입로
- 목록3,4,7 예정도로 및 일부 현황 도로

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서산지원 2025타경51287 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 서산시 인지면 산동리 249-22

용도: 임야

감정가: 706,647,000원

토지면적: 12,790.00㎡ (약 3,869.3평)

토지지분: 12,578.9866㎡ (약 3,804.7평) - 매각 대상 토지의 면적

건물면적: 0㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지일부지분매각

특이사항: 지분매각, 공동담보

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 충청남도 서산시 인지면 산동리 소재 ‘산동2리마을회관’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 자연림, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 동측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

해당 토지는 임야이나, 현황 도로, 건축인허가를 득한 계단식 택지예정지, 진출입로, 예정도로 등으로 이용되고 있습니다.

* 기호 1, 6: 대체로 사다리형의 완경사 및 일부 급경사 토지로 현황 도로 등으로 이용 중.

* 기호 2, 5: 대체로 부정형의 완경사 및 일부 급경사 토지로 일부는 택지예정지, 일부는 진출입로, 자연림 등으로 이용 중.

* 기호 3, 4, 7: 대체로 사다리형의 완경사 및 일부 급경사 토지로 예정도로 및 일부 현황 도로로 이용 중.

인접 도로 상태는 폭 약 5미터 내외의 현황 도로 및 예정도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 보전관리지역

* 가축사육제한구역 (기호 1, 2, 3, 4, 5: 300m 일부 제한, 기호 6, 7: 200m 일부 제한)

* 준보전산지 (기호 1, 2, 3, 4, 5, 7)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부상 현재 소유권 이전 및 근저당권, 지상권, 압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 기재되어 있습니다.

* 등기부채권 총액: 390,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

* 말소기준권리: 을20 근저당권 (접수일자: 2021-11-01)

* 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 별도로 파악된 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 서산시 인지면 산동리는 주로 농경지와 자연림, 일부 단독주택이 혼재된 농촌 지역입니다. 인근에 상업 시설이 밀집해 있지는 않으나, 서산시 자체의 개발 계획 및 도시 확장에 따른 잠재적인 성장 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

4.2. 주변 상업시설 현황

서산시 인지면 일대는 대규모 상업지구보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점 및 농산물 판매 시설 등이 있을 것으로 추정됩니다. 정확한 상업시설 현황은 현장 방문 및 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에는 인지초등학교, 인지중학교 등이 소재하고 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

5.2. 의료시설

가까운 시일 내에 큰 병원의 접근성에 대한 정보는 없으나, 서산시 내에 종합병원이 존재합니다.

5.3. 편의시설

인지면 행정복지센터, 인지주민자치센터, 인지작은도서관 등이 소재하여 지역 주민들을 위한 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 또한, 서산시는 폐기물 처리 시설에 전망대, 슬라이드, 찜질방, 물놀이 시설 등을 갖춘 복합 체험 공간을 조성 중에 있어, 향후 주민 편의 시설 확충이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 관련

본건은 토지 일부 지분 매각이므로, 낙찰 후 다른 지분권자와의 소유권 공유 및 토지 이용에 대한 협의가 필요합니다. 이는 개발이나 매각 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.2. 토지이용 제한

해당 토지는 보전관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 현황/예정도로 관련

토지 일부가 현황 도로 및 예정도로로 이용되고 있어, 실제 이용 시 경계 분쟁 또는 통행권 문제 발생 가능성이 있습니다. 특히 목록 1, 3, 4, 7번지의 경우 현황 도로로서 토지 자체의 이용 가치가 제한될 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설(자원회수시설 제외) 등의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 다만, 서산시는 폐기물 처리 시설을 주민 친화적인 시설로 전환하는 계획을 추진 중이며, 이는 혐오시설의 이미지를 개선하고 지역 랜드마크화하려는 노력이 진행 중임을 시사합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 개발 가능성

일부 토지가 건축 허가를 득한 택지 예정지 및 진출입로로 조성되어 있다는 점은 향후 개발 가능성을 시사합니다. 보전관리지역임에도 불구하고 일부 개발이 진행된 이력이 있어, 관련 법규 검토 후 개발 잠재력을 활용할 수 있습니다.

7.2. 경매 메리트

감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있으며, 채권 총액(390,000,000원) 및 경매 채권액(313,866,270원) 대비 높은 감정가(706,647,000원)는 현재 시세 대비 저평가 가능성을 보여줍니다.

8. 종합 의견

본 물건은 충청남도 서산시 인지면 산동리에 위치한 임야로, 토지 일부 지분 매각 건입니다. 현황상 도로, 택지예정지, 진출입로 등으로 이용되는 토지이며, 보전관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등 개발에 일부 제한이 따르는 지역입니다. 권리상 인수할 부담은 없으나, 지분 매각의 특성상 다른 지분권자와의 협의가 중요합니다. 주변 생활 편의시설 및 교육 시설은 보통 수준이며, 서산시에서 추진하는 자원회수시설의 체험 관광지화 사업 등은 지역 이미지 개선 및 발전 가능성을 보여줍니다. 투자 시에는 지분 매각의 복잡성, 토지이용 규제, 현황 도로의 문제점 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 706,647,000원이지만, 토지 일부 지분 매각임을 고려해야 합니다. 매각 대상 면적은 전체 토지 면적의 약 98.35%에 해당하므로, 감정가의 비례 가치는 약 695,003,740원 수준입니다. 채권액(390,000,000원)과 잠재적 개발 가능성, 지분 매각의 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근 시에는 약 500,000,000원에서 700,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 및 위험 감수 능력에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.