나이스옥션 법원경매 공주 2025타경57 [1] 충청남도 공주시 계룡면 경천리 5-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2025.06.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 계룡면 경천리 소재 ""경천2리 마을회관"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 자연림, 단독주택 및 농경지 등이 소재하고, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근은 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형 평지로서 단독주택 건부지로 이용중임.
기호(3): 대체로 부정형 평지로서 종교용지로 이용중임.
기호(5): 대체로 사다리형 평지로서 잡종지 상태임.
기호(6): 부정형 완경사지로서, 토지임야, 잡종지상태 및 진입로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 지적도상 맹지이나, 기호(6) 토지를 통하여 2차선 포장도로에 접근가능함.
기호(3,5): 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통하여 접근가능함.
기호(6): 본건 북측으로 2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률},
기호(3) : 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 농업보호구역{농지법}, 준보전산지{산지관리법}, 하천구역(용두천){하천법},
기호(5) : 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 공익용산지{산지관리법},
기호(6) : 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 농업보호구역{농지법}, 공익용산지{산지관리법}, 준보전산지{산지관리법}임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""사진용지"" 및 ""지적 및 건물개황도"" 참고 바람.

공부와의 차이

기호(5,6) 토지는 공부상 임야이나, 현황 기호(5)는 잡종지상태이고, 기호(6)은 토지임야 및 잡종지상태, 진입로 등으로 이용중인 바, 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▷ 기호(2) 건물은 조적조 스라브지붕 2층 건물로서,
- 외벽: 치장벽돌쌓기 등 마감,
- 내벽: 벽지마감 및 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호임.

▷ 기호(4) 건물은 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서,
- 외벽: 조립식판넬 마감,
- 내벽: 벽지, 판넬마감 및 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호임.

이용상태

기호(2)는 단독주택, 기호(4)는 종교집회장(요사채)으로 이용중임.

설비내역

기호(2,4) 건물은 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 및 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

- 별지 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 본건 기호(1,6) 반지하에 제시외 건물[기호 ㉠], 기호(5) 지상에 제시외 건물[기호 ㉡]이 소재하여 개략적으로 간이실측사정 평가하였음.
- 본건 지상에 별지 ""사진용지""와 같이 이동 및 철거가 용이한 제시외 건축자재, 석탑 및 비닐하우스 등이 소재하는 바, 참고 바람.
- 기호(5) 지상에 별지 ""사진용지""와 같이 석판으로 된 기단 및 정화조 등이 소재하나, 낡고 방치되어 그 가치가 미미하다고 판단되어 본건 토지에 포함하여 평가하였는 바, 참고 바람.
- 기호(5,6) 지상에 별지 ""사진용지""와 같이 제시외 수목[기호 ⓐ]이 소재하여 개략적으로 간이실측사정 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 이해관계인의 부재로 임대내역는 미상이며, 현장조사시 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란하여 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황 등을 감안하여 평가하였음.
- 본건 건물은 현장조사시 상당기간 공실상태인 것으로 조사되는 바, 참고 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목(감정평가서상 ㉠,㉡,ⓐ) 각 매각 포함.
이동 및 철거가 용이한 목록1 지상 제시외 석탑, 목록5 지상 제시외 비닐하우스, 건축자재 각 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 공주지원 2025타경57 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 형산새마을금고 (추정)

* 공동담보: 예

* 감정가: 609,308,000원

1.2. 소재지 및 면적

* 소재지: 충청남도 공주시 계룡면 경천리 5-1

* 토지면적: 3,914.00㎡ (약 1,184.23평)

* 토지지분: 3,914㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 188.88㎡ (약 57.14평)

* 건물지분: 188.88㎡

* 건물 제시외면적: 456.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 물건 현황

* 용도: 단독주택

* 건물 구조 (기호 2): 조적조 스라브지붕 2층 건물

* 건물 구조 (기호 4): 경량철골조 판넬지붕 단층 건물 (종교집회장, 요사채)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 수목(감정평가서상 ㉠,㉡,ⓐ) 각 매각 포함. 이동 및 철거가 용이한 목록1 지상 제시외 석탑, 목록5 지상 제시외 비닐하우스, 건축자재 각 매각에서 제외.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 계룡면 경천리 소재 "경천2리 마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 자연림, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근은 본건 및 인근 지역까지 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로상태

* 기호(1) 토지: 지적도상 맹지이나, 기호(6) 토지를 통하여 2차선 포장도로에 접근 가능합니다.

* 기호(3,5) 토지: 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

* 기호(6) 토지: 본건 북측으로 2차선의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 주변 시설

주변 지역은 농경지와 자연림이 많아 전원생활에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 상세한 편의시설 및 생활 인프라에 대한 정보는 제한적입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 이영숙(2004.05.14), 김정자(2005.05.30), 구원사(2014.08.04, 증여)

* 근저당권 (말소기준권리): 형산새마을금고 (2017.03.07) 채권액 260,000,000원

* 임의경매개시결정: 형산새마을금고 (2025.04.25) 채권액 212,390,070원 (사건번호: 2025타경57)

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 김정자 (2007.10.11)

* 소유권 이전: 구원사 (2014.08.04, 증여)

* 근저당권 (말소기준권리): 형산새마을금고 (2017.03.07) 채권액 260,000,000원

* 임의경매개시결정: 형산새마을금고 (2025.04.25) 채권액 212,390,070원 (사건번호: 2025타경57)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 현재 등기부상 확인되지 않습니다.

3.3. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2017년 3월 7일 접수된 형산새마을금고의 근저당권입니다. 이보다 선순위 권리인 소유권 이전 등기는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 이해관계인 부재로 임대 내역은 미상으로 조사되었습니다. 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 어려웠으며, 내부 상태는 표준적인 설비 및 이용 상황을 감안하여 평가되었습니다. 현재 상당 기간 공실 상태로 조사되었습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치한 단독주택 및 종교시설(요사채)로, 상업 활동 중심의 상권보다는 주거 및 자연 환경 중심의 입지를 가지고 있습니다. 인근에 마을회관이 소재하는 등 소규모 생활권역 내에 위치하나, 주변의 주요 상업시설과의 접근성은 제한적입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 가능, 인근 버스 승강장 소재.

* 편의시설: 구체적인 정보는 제한적이나, 주변 지역은 농경지와 자연림이 많아 조용한 전원생활 환경입니다.

* 교육시설: 인근 학교 및 교육시설에 대한 상세 정보는 확인이 필요합니다.

* 의료시설: 인근 병원 및 의료시설에 대한 상세 정보는 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역

* 기호(3): 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 준보전산지, 하천구역

* 기호(5): 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공익용산지

* 기호(6): 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 공익용산지, 준보전산지

다양한 용도지역 및 제한사항이 복합적으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 맹지: 일부 토지(기호 1, 3, 5)가 지적도상 맹지에 해당하나, 인접 토지 및 도로를 통해 접근이 가능합니다.

* 제시외 물건:

* 매각 포함: 제시외 건물(㉠, ㉡), 제시외 수목(ⓐ)

* 매각 제외: 이동 및 철거 용이한 석탑, 비닐하우스, 건축자재

* 공실: 상당 기간 공실 상태로 조사되어 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 건물 상태: 내부 확인이 일부 제한되어 정확한 상태 파악에 한계가 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보상 혐오시설과의 인접성은 확인되지 않았으나, 상세 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 공주시 계룡면의 자연환경이 우수한 지역에 소재한 단독주택 및 종교시설(요사채)로, 일괄매각 대상입니다. 토지면적이 넓고, 일부 제시외 건물 및 수목이 포함되어 있어 활용 가치가 있습니다. 하지만 다양한 토지이용계획 상의 제한사항과 일부 맹지, 그리고 현재 공실 상태라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 이해관계인 부재로 임대차 현황 등 상세 정보 파악에 제한이 있었습니다. 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, 채권 총액이 감정가를 초과하지는 않아 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 3,914㎡ (약 1,184평)의 넓은 토지는 활용 방안에 따라 잠재적 가치가 있습니다.

* 자연 친화적 환경: 전원생활이나 귀농/귀촌 희망자에게 적합한 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 포함된 제시외 재산: 제시외 건물 및 수목이 매각에 포함되어 있어 추가적인 가치를 기대할 수 있습니다.

* 낮은 임차인 부담: 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 609,308,000원이며, 채권 총액은 약 472,390,070원입니다. 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 대한 JSON 데이터가 제공되지 않아 상세한 시세 분석은 어렵습니다. 다만, 현재 부동산 시장 상황, 물건의 입지 조건, 잠재적 리스크 및 투자 포인트 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 426,000,000원에서 487,000,000원 사이로 추정됩니다. 실제 입찰가는 본인 자금 계획, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 입찰가 산정은 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 분석을 바탕으로 한 추정치이며, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.