나이스옥션 법원경매 천안 2025타경485 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 684 스카이타워 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경485 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 684 스카이타워 4층401호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경485
• 주소: 충청남도 천안시 서북구 불당동 684 스카이타워 4층401호
• 용도: 근린상가

천안지원 경매3계 2025타경485 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 684 스카이타워 4층401호 | 감정가: 3,760,000,000원 | 최저가: 1,289,680,000원 | 용도: 근린상가

1. 천안지원 2025타경485 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경485 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 684 스카이타워 4층 401호

용도: 근린생활시설 (집합건축물대장상 '의료시설(정신병원)'이나, 현재는 공실)

감정가: 3,760,000,000원

토지면적: 222.29㎡ (약 67.24평)

토지지분: 222.2887㎡ (약 67.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1182.06㎡ (약 357.58평)

건물지분: 1182.06㎡ (약 357.58평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 입OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

위치 및 주위환경: 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안시청" 남서측 인근 "상업·업무지대 블록" 내에 위치하며, 주위는 "천안시청 주변 상업·업무지대"입니다.

교통상황: 본건이 속한 건물(스카이타워) 지하주차장까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통시됩니다.

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 지하3층 건물 내 4층 401호로서, 사용승인일은 2007년 08월 13일입니다. 외벽은 화강석 및 페어글래스 등이며, 내벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 새시창호로 마감되었습니다.

이용상태: 평가일 현재 '공실(空室)'입니다. 집합건축물대장(전유부)상 건물 용도는 '의료시설(정신병원)'이나, 평가일 현재는 아무런 시설도 되어 있지 않은 '공실' 상태입니다.

설비내역: 급수배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: '장방형, 평지'인 2필지를 일괄한 '1단지'로서, '상업용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북측으로는 포장된 도시계획도로(중로1류: 폭 20~25m)에 접하고, 서측 및 남측으로도 포장된 도시계획도로(중로2류: 폭 15~20m)에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 대지권의 목적인 토지 2개 필지 모두 '도시지역', '일반상업지역', '제1종 지구단위계획구역'이며, '가축사육제한구역'(가축분뇨의관리및이용에관한법률)에 해당합니다.

공부와의 차이: 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 '미상'입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시청을 중심으로 형성된 핵심 상업·업무지구 내에 위치하고 있습니다. 천안시청이 남서측 인근에 자리하고 있어 행정 업무 시설과의 접근성이 우수하며, 주변 지역은 이미 상업 및 업무 기능이 밀집된 지역으로 안정적인 배후수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 중로 1류 및 2류에 해당하는 포장된 도시계획도로에 북측, 서측, 남측으로 잘 접하고 있어 차량을 통한 접근성이 매우 뛰어납니다. 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 편리한 편입니다.

1.4. 권리분석

본 물건의 가장 큰 주의사항은 '대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 전입자 있음'이라는 점입니다. 임대차 관계가 명확히 확인되지 않은 전입자가 존재하므로, 해당 임차인의 권리 여부 및 대항력 유무에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 이는 명도 과정이나 인수되는 권리 관계에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, '임대관계 미상'이라는 점도 권리 분석 시 매우 신중하게 접근해야 할 부분입니다.

1.5. 상권분석

물건이 위치한 불당동 일대는 "천안시청 주변 상업·업무지대"로, 이는 해당 지역의 상업적 가치가 높음을 시사합니다. 특히 천안시청 인근 지역은 행정기관, 금융기관, 다양한 비즈니스 시설 및 생활 편의 시설이 밀집하여 높은 유동인구와 잠재 고객을 확보하기에 유리한 환경을 제공합니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 업종의 입점이 가능하며, 이는 향후 공실 해소 및 임대 수익 창출에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 최근 자료에 따르면 불당지구는 두정동 이상의 상업시설이 입점하며 천안 내 주요 번화가로 자리매김하고 있습니다.

1.6. 생활정보

본 물건의 소재지는 천안시청 인근의 발달된 상업 및 업무 지구에 속해 있어, 관공서, 은행, 병원, 다양한 식당 및 상업 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다. 도로 접근성이 좋고 대중교통 이용도 불편함이 없어 입주자나 방문객의 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 핵심적인 리스크는 '대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 전입자'로 인한 명도 및 법적 분쟁 가능성입니다. 철저한 사전 조사를 통해 이 문제를 해결해야 합니다. 또한, 집합건축물대장상 건물 용도가 '의료시설(정신병원)'로 되어 있으나 현재는 '공실' 상태이며, 실제 이용 현황과 다소 차이가 있습니다. 향후 활용 방안에 따라 용도 변경이나 리모델링 등의 추가 비용이 발생할 수 있으며, 지구단위계획구역 지정에 따른 개발 및 이용 제한 사항도 검토가 필요합니다. 주변 지역에서 쓰레기 소각장 관련 민원이 제기된 사례가 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 현재 명확하지 않으며, 해당 시설이 직접적인 혐오시설로 단정하기는 어렵습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 천안시의 중심 업무 및 상업 지구에 위치하여 최상의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 넓은 건물 면적과 토지를 일괄 매각한다는 점에서 개발 잠재력 또한 높습니다. 다만, 임대차 관계가 불분명한 전입자가 존재하고, 건물 등록 용도와 현황이 다른 점은 투자 결정 시 반드시 확인하고 해결해야 할 중요한 과제입니다. 이러한 리스크 요인들을 철저히 분석하고 해결 방안을 마련한다면, 미래 가치가 높은 투자처가 될 수 있을 것입니다.

1.9. 투자 포인트

탁월한 입지: 천안시청 인근의 핵심 상업·업무지구에 위치하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

대규모 면적: 토지 및 건물 일괄 매각으로, 향후 사업 확장이나 다수의 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

상권 활성화 기대: 천안시 서부 지역 발전에 따른 상권 활성화 수혜가 예상됩니다.

잠재적 가치: 명확한 권리관계 정리 및 용도 관련 이슈 해결 시, 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

주변 편의 시설: 관공서, 금융, 쇼핑, 교통 등 생활 편의 시설 이용이 매우 편리합니다.

법원 정보

천안지원 경매3계