나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502328 [1] 세종특별자치시 장군면 송학리 355-1 전 경매

매각기일: 2025-12-31

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502328 [1] 세종특별자치시 장군면 송학리 355-1 전 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매5계 2025타경502328 | 소재지: 세종특별자치시 장군면 송학리 355-1 | 감정가: 525,818,000원 | 최저가: 257,651,000원 | 용도: 전

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502328 (1)

소재지: 세종특별자치시 장군면 송학리 355-1

용도: 전 (농지)

감정가: 525,818,000원

토지면적: 1653.00㎡ (약 500.02평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 세종특별자치시 장군면 송학리 소재의 토지입니다. 주변은 전, 답 등 농경지와 임야, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 위치적으로는 '송학보건진료소' 북서측 근거리에 자리하고 있습니다.

교통상황은 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

토지 이용상태는 부정형의 완경사지이며, 현재는 은행나무, 대왕참나무, 메타세콰이어, 이팝나무 등의 조경수가 식재된 '전(농지)'으로 이용 중입니다.

토지이용계획상 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다.

1.3. 권리 분석

본건은 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일한 상태의 부동산임의경매 사건이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

토지매각이며, 건물은 존재하지 않습니다. 제시외 물건으로 은행나무, 대왕참나무, 메타세콰이어, 이팝나무 등 약 140여 주의 수목이 포함되어 일괄 매각됩니다.

특이사항으로 임대관계는 미상이며, 공부(토지대장 등)와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다. 매각 대상 토지에 대한 권리상 하자는 발견되지 않으나, 아래 잠재적 리스크 항목을 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

본건의 용도는 '전(농지)'이며, 주위 환경이 농경지와 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역이므로, 상업시설의 밀집도는 낮습니다.

상권이 형성된 지역이라기보다는 농업 생산 및 주거 목적의 토지로 평가됩니다. 생활 편의시설은 인근의 근린생활시설을 이용해야 하는 상황이며, 세종시의 다른 주거 중심 지역과 비교할 때 생활 인프라 접근성은 보통 이하입니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

농지취득자격증명 리스크: 본건은 '전(농지)'이므로 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 증명서를 미제출할 경우 매수보증금(입찰보증금)이 몰수되는 가장 큰 리스크가 존재합니다.

원상복구명령 가능성: 현재 토지 현황은 '전'이지만 은행나무 등 조경수가 식재되어 이용되고 있습니다. 이는 농지법상 전용허가를 얻지 않은 토지 현황 변경으로 간주될 수 있으며, 낙찰 후 관할 관청으로부터 원상복구(농지화) 명령을 받을 가능성이 있습니다.

도로 관련 리스크: 지적도상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 실제 북측으로 본건 일부를 포함하여 로폭 약 2~3미터의 콘크리트 포장도로와 접하고 있어 사실상 차량 진출입은 가능한 상태입니다. 다만, 공식적인 건축행위를 위해서는 맹지 해소를 위한 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

제시외 수목 처리: 매각 대상에 제시외 수목(약 140주)이 포함되어 있으므로, 토지 이용 계획에 따라 수목의 활용 또는 처분 계획을 미리 수립해야 합니다.

1.6. 투자 포인트

세종특별자치시 장군면 소재의 토지로, 향후 개발 잠재력이 높은 지역에 위치하고 있습니다.

토지 면적이 약 500평으로 비교적 넓은 면적을 보유하고 있으며, 생산관리지역 내에서 건축 가능한 범위(건폐율 20% 등)를 고려한 개발 계획 수립이 가능합니다.

지적도상 맹지이나 현황 도로가 존재하여 접근성이 양호하다는 점은 긍정적 요소입니다. 또한, 감정가에 조경수의 가치가 포함되어 있으므로, 조경수 활용 방안에 따라 추가적인 가치 창출이 가능합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 세종특별자치시 장군면에 위치한 약 500평 규모의 농지(전)입니다.

감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있다고 판단되지만, 가장 핵심적인 리스크는 '농지취득자격증명' 및 '농지 원상복구 명령 가능성'입니다.

입찰자는 반드시 농지취득 자격 요건을 충족하는지 확인하고, 낙찰 후 조경수 식재 현황에 대한 관할 관청의 원상복구 명령에 대응할 수 있는 자금 및 계획을 사전에 마련해야 합니다. 실질적인 개발을 위해서는 '생산관리지역'에서의 허가 가능 여부와 맹지 해소 방안에 대한 면밀한 검토 후 입찰하는 것이 안전한 투자 전략입니다.

법원 정보

대전지방법원 경매5계