나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502290 [1] 대전광역시 서구 갈마동 912 좋은하루 1동 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 눌민 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 ""갈마지하차도"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건물 내 제2층 제203호 로서,

-외벽: 페인트 마감 등.
-내벽: 벽지 및 타일 마감 등.
-바닥: 바닥마감재 마감 등
-창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

오피스텔 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수 설비, 전기설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서.

1. 준주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 오피스텔

사건번호: 대전지방법원 2025타경502290 (1)

소재지: 대전광역시 서구 갈마동 912 좋은하루 1동 2층203호

건물명: 좋은하루1차

토지면적: 5.83㎡ (약 1.76평)

건물면적: 22.11㎡ (약 6.69평) (전용면적)

총층수: 15층 중 2층

준공년도: 2011년

감정가: 54,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 권OO (동시에 임차인)

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 "갈마지하차도" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통 여건이 양호합니다.

1.2. 건물구조 및 상태

건물 구조는 철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건물 중 제2층 제203호입니다.

외벽은 페인트 마감 등, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등, 바닥은 바닥 마감재 마감 등, 창호는 샷시창호 마감 등입니다.

현재 오피스텔 용도로 이용 중이며, 건축물대장상 주 용도는 공동주택으로 표기되었으나 실제 이용은 업무시설(오피스텔)로 되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 소방 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 토지이용 및 현황

토지는 대체로 정방형의 형상이며, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.

본건 북동측으로 노폭 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역(둔산지구 택지개발사업), 소로1류(폭 10m~12m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 4월 23일 접수된 강제경매 (채권자 권순범)

총 등기부채권액: 12,422,725원 (말소 예정)

임차인 현황:

* 임차인: 권 (채권자 권OO와 동일인)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원 (월세 없음)

* 전입일자(사업일자): 2016년 7월 26일

* 확정일자: 2016년 7월 26일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 4월 23일

주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 50,000,000원에 대해 배당받을 예정입니다. 본 경매 사건의 채권자(권OO)가 임차인(권순범)이므로, 임차인의 보증금 반환 채권과 강제경매 신청 채권이 동일합니다. 배당 결과에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 해당 금액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 재매각 물건임을 감안하여 신중한 권리 분석이 필요합니다.

3. 상권분석

본건은 대전 서구 갈마동의 주거 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치합니다.

"갈마지하차도" 인근에 자리하여 교통이 편리하며, 주변에 다양한 편의시설이 있어 기본적인 생활 여건이 우수합니다.

오피스텔로서 사무실이나 주거용 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

4. 생활정보

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 통한 주요 도로 접근성이 좋습니다.

주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 쇼핑, 외식 등 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인의 보증금 50,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수할 위험이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되었으나 주의가 필요합니다.

재매각 물건: 해당 물건은 재매각 절차를 거치고 있어, 시장에서의 관심도나 잠재적 문제점 파악이 더욱 중요합니다.

건축물 용도: 건축물대장 상 주 용도는 공동주택이나, 실제 이용은 업무시설(오피스텔)로 되어 있어 향후 관련 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

주변 시설: 지도 검색 결과, 본건 주변에 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 갈마동에 위치한 오피스텔로, 2011년에 건축되었습니다. 감정가는 54,000,000원이지만, 최근 유사 물건의 실거래가가 34,000,000원 수준이며, 대항력 있는 임차인의 보증금(50,000,000원)이 존재하는 점을 고려할 때, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다. 재매각 물건이라는 점도 유의해야 합니다.

7. 투자 포인트

최근 실거래가 대비 유리한 가격: 감정가보다 낮은 최근 실거래가가 존재하여 시세 차익의 가능성이 있습니다.

우수한 입지 조건: 대전 서구 중심부에 위치하여 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

안정적인 임대 수요: 오피스텔 및 도시형 생활주택 지역으로서 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 (2025년 5월): 34,000,000원

감정가: 54,000,000원

대항력 있는 임차인 보증금: 50,000,000원 (배당으로 해결될 것으로 예상되나 인수 리스크 존재)

분석: 최근 실거래가가 감정가보다 현저히 낮으며, 재매각 물건입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가 수준에 육박하나, 본 경매 사건의 채권자가 임차인과 동일인이므로 배당으로 해결될 가능성이 높습니다. 따라서 최근 실거래가 수준을 기준으로, 소폭 상승한 가격대에서 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 36,000,000원 ~ 46,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.