나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502321 [1] 세종특별자치시 나성동 713 세진이너스빌 주1동 7층717호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 '정부세종2청사' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 업무시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상8층 건물 내 제7층 제717호로서,
외 벽 : 석재 붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등,
창 호 : 샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.
※ 본건은 수차례 방문하였으나, 폐문부재 등으로 인하여 건축물대장상 건축물현황도면 및 탐문에 의하였음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비, 지하주차장 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 평지의 정방형 토지로서, '주상용'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북동측으로 각각 노폭 약 15미터, 42미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502321 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 713 세진이너스빌 주1동 7층717호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 3천만원

토지면적: 8.34㎡ (약 2.52평)

건물면적: 34.15㎡ (약 10.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하4층/지상8층 건물 내 제7층 제717호

1.1. 입지조건

본건은 세종특별자치시 나성동에 위치하며, '정부세종2청사' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위에는 근린생활시설, 아파트, 업무시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통 상황 역시 보통 수준입니다.

본건에 접한 남서측 및 북동측으로는 각각 노폭 약 15미터, 42미터 내외의 포장도로가 소재하여 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

토지 이용 계획상으로는 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등에 해당하여 상업 및 업무 기능이 집중되는 지역입니다.

1.2. 권리분석

주요사항: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권 인수

임차인 현황:

* 임차인: 박지애

* 보증금: 1억 2천만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 9월 13일

* 확정일자: 2022년 9월 7일

* 배당신고일자: 2024년 9월 10일

* 대항력: 있음

권리분석 요약:

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 임차권은 매수인에게 인수될 예정입니다. 등기부상 을1 주택임차권(권리자: 박지애, 금액: 1억 2천만원, 말소: 인수)이 확인되며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 승계해야 합니다. 채권자 박 이 임의경매를 신청하였으며, 채권액은 1억 2천만원으로 임차인의 보증금과 일치합니다. 이는 임차인이 배당받지 못할 경우 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

임차인 관련 주의 문구:

임차인 박지애는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 1억 2천만원이 선순위로 존재합니다. 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되므로, 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 세종시의 핵심 상업 및 행정 중심지인 '정부세종2청사' 인근의 중심상업지역에 위치하여 입지적 가치가 높습니다.

주변에 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

중심상업지역 및 지구단위계획구역 등에 속해 있어 향후 상권 활성화 및 지속적인 발전에 대한 기대감을 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 2013년에 준공된 지하 4층, 지상 8층 규모의 오피스텔입니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 옥내소화전, 난방 설비, 지하주차장 등 생활 편의를 위한 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주상복합 및 다양한 업무시설이 밀집한 지역에 위치하여 각종 생활 편의시설에 대한 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 1억 2천만원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 가장 큰 리스크입니다. 이는 총 매입 비용을 크게 증가시키는 요인으로 작용합니다.

현장 방문 시 폐문부재로 인해 실제 건물 상태나 내부 구조에 대한 완전한 파악이 어려웠을 수 있습니다. 건축물대장 및 탐문 결과에만 의존한 정보이므로, 실제 현황과 일부 차이가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

부동산 시장 상황 변동에 따라 자산 가치가 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종시의 우수한 입지 조건을 자랑하는 오피스텔입니다. 정부세종2청사 인근의 중심상업지역에 위치하여 행정 및 상업적 가치가 높다고 판단됩니다.

하지만, 가장 큰 고려사항은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 1억 2천만원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실질적인 총 매입 비용이 상당히 증가하므로, 투자 결정 시 해당 부담액을 충분히 고려해야 합니다.

성공적인 투자를 위해서는 인수되는 보증금 부담액을 상쇄할 수 있는 합리적인 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

세종시 핵심 상업지역의 뛰어난 입지 조건.

정부 기관 및 다수 업무 시설 인근으로 높은 임대 수요 기대.

지역 개발 계획 등에 따른 미래 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1억 3천만원

인수 보증금: 1억 2천만원

최근 매매 사례:

* 2023년 12월: 1억 2천 5백만원 (5층)

* 2025년 12월: 1억 1천 7백 5십만원 (5층)

* 2026년 3월: 1억 9백만원 (7층)

시세 분석:

최근 7층 거래 사례가 1억 9백만원으로, 본건의 감정가 1억 3천만원보다 낮게 형성되어 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 2천만원을 매수인이 인수해야 한다는 점을 감안할 때, 매수인의 실제 총 지출액(입찰가 + 인수 보증금)이 현재 시장 가격과 경쟁력을 갖추도록 입찰가를 책정하는 것이 매우 중요합니다.

예상 입찰가 산정:

인수 보증금 1억 2천만원을 제외하고, 매수인이 부담해야 할 총액이 현재 시장가(감정가 1억 3천만원) 수준이 되도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

만약 총 부담액을 감정가인 1억 3천만원으로 설정한다면,

입찰가 + 인수 보증금 = 1억 3천만원

입찰가 + 1억 2천만원 = 1억 3천만원

이 경우, 예상 입찰가는 약 1천만원이 됩니다.

이처럼 인수 보증금이 감정가와 유사하거나 더 높을 경우, 입찰가는 실질적으로 매우 낮게 산정될 수밖에 없습니다.

본 건의 경우, 인수 보증금 부담이 매우 크므로 신중한 접근이 필요하며, 보수적인 관점에서 1천만원 으로 예상 입찰가를 제안합니다.

이는 매수인의 총 지출액이 약 1억 3천만원 수준이 되도록 함으로써, 감정가 수준에서 물건을 취득하는 것을 목표로 하는 계산입니다. 만약 최근 거래가인 1억 9백만원을 기준으로 총 부담액을 맞춘다면, 입찰가는 마이너스가 되어 사실상 투자가 불가능한 수준이 됩니다. 따라서 시장 상황과 인수 부담을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

인근에 특별히 확인된 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.