나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20606 [1] 강원특별자치도 원주시 단구동 1721 원주단구내안애카운티에듀파크1단지 109동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한결 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 '남원주초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 택지개발지구내의 아파트단지 및 주상용건물, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입 용이하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건내 제5층 제502호로서
외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등
창호 : PVC샷시창호 마감임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 장방형의 토지로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복4~6차선 도로에 접하며, 남서측으로 왕복4차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단구2지구 도시개발사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(2025-01-03)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

기호(2)
제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단구2지구 도시개발사업), 중로1류(폭20m~25m)(2025-01-03), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 원주지원 2025타경20606 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 단구동 1721 원주단구내안애카운티에듀파크1단지 109동 5층502호

용도: 아파트

감정가: 285,000,000원

토지면적: 49.99㎡ (약 15.1평)

건물면적(전용면적): 84.93㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: (별도 명시된 주의사항 없음)

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

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본건은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 '남원주초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 택지개발지구 내 아파트 단지 및 주상용 건물, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근 노선버스의 운행 상황 및 도로 상황을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

본건 북서측으로는 왕복 4~6차선 도로, 남서측으로는 왕복 4차선 도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

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본 경매 물건의 말소기준권리(부동산 등기사항 전부증명서상 가장 먼저 등기된 권리로서, 경매로 인해 말소될 권리들의 기준이 되는 권리)는 2023년 5월 25일자 롯데캐피탈의 가압류(을3)입니다.

따라서, 말소기준권리보다 후순위에 등기된 모든 권리(가압류, 압류, 강제경매 개시 결정 등)는 본 경매 절차를 통해 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 이

- 보증금: 290,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-10-25

- 확정일자: 2021-09-09

- 배당신고일자: 2023-11-01

- 대항력: 없음

위 임차인 이 씨는 보증금 290,000,000원을 지급하였으나, '대항력 없음'으로 명시되어 있어 본 경매 절차에서 임차인의 권리는 소멸됩니다. 즉, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 등기부 현황 요약:

- 소유권 이전, 신탁 등기 말소 확인.

- 매매를 통한 소유권 이전(김학진) 등기 확인.

- 주택임차권(이성균, 보증금 290,000,000원)은 말소 예정.

- 다수의 가압류 및 압류 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 모두 말소될 예정.

- 채권 총액: 379,831,790원

결론적으로, 본 경매를 통해 권리 관계는 매우 깔끔하게 정리될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

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본건이 속한 단지는 택지개발지구 내에 조성되어 있어 계획적이고 체계적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

단지 인근에 근린생활시설 및 주상용 건물이 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

주거 단지로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 교육 환경:

- 남원주초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 점은 어린 자녀를 둔 가구에 큰 장점입니다.

* 편의시설 및 단지 정보:

- 원주 단구 내안애 카운티 에듀파크 1단지는 2020년 6월에 사용 승인된 비교적 신축 아파트입니다.

- 총 9개동, 571세대로 구성되어 있습니다.

- 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

- 주차는 지상 4대, 지하 17대(단지 총 212대) 가능합니다.

* 교통:

- 주변 도로망을 통해 시내외 접근성이 양호하며, 노선버스 이용도 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* HUG 인수조건 변경:

- HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항이 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 경매 절차와 다를 수 있는 부분으로, 입찰 전 HUG 또는 관련 기관을 통해 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다. 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 절차상의 복잡함이 있을 수 있습니다.

* 임차인 명도:

- 임차인 이 씨는 대항력이 없어 보증금 미인수 대상이나, 2억 9천만원이라는 높은 보증금액과 확정일자, 배당신고일자 등을 고려할 때, 명도 과정에서 협의가 필요하거나 예상보다 시간이 소요될 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 강원 원주시 단구동에 위치한 신축 아파트로, 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다.

특히, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인의 보증금 또한 인수할 필요가 없습니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 본건의 가장 큰 변수이므로, 입찰 전 철저한 사전 조사와 이해가 필수적입니다. 이 부분이 명확히 해결된다면 안정적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

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* 양호한 입지: 택지개발지구 내 위치, 초등학교 인접.

* 신축 아파트: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 후순위 권리 소멸, 임차인 보증금 미인수.

* 편리한 생활 환경: 주변 상업시설 및 단지 내 편의시설 이용 용이.

1.8. 예상 입찰가

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감정가: 285,000,000원

최근 매매가 동향 (2026년 7월 기준):

* 29,500만원 (15층)

* 30,300만원 (12층)

* 29,800만원 (19층)

최근 실거래가 평균: 약 298,660,000원.

본 건은 감정가가 최근 시세보다 약간 낮게 책정되어 있습니다. 임차인의 보증금(290,000,000원)은 인수하지 않아도 되므로, 이를 감안하여 입찰가 산정이 가능합니다.

'HUG 인수조건 변경' 리스크를 고려하더라도, 최근 매매가 수준을 반영한 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

보수적인 접근으로는 감정가를 약간 상회하는 수준부터 시작하여, 시장 상황과 HUG 조건 변동 사항을 주시하며 경쟁 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

최소 입찰 가능 금액: 285,000,000원

추천 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 305,000,000원

안정적인 수익 확보를 위해서는 290,000,000원 ~ 300,000,000원 사이에서 전략적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, HUG 조건 변경에 대한 면밀한 검토 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.