나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101003 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 991-10 지앤팰리스3차 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우감정 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 소재하고 있는 ""양지초등학교"" 동측 인근에 위치하
며, 본건 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 기존주택지대로서 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통
인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 중 5층으로서,

외벽 : 치장벽돌 붙임 및 드라이비트 등 마감.
창호 : 샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 각각 도로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(26.05.04.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101003 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 991-10, 지앤팰리스 3차 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 390,000,000원

토지면적: 45.84㎡ (약 13.87평)

건물면적: 69.47㎡ (약 21.01평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2015년

건물명: 지앤팰리스 3차

2. 입지조건

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치하며, 양지초등학교 동측 인근 지역입니다.

주변은 다세대주택 등으로 이루어진 기존 주택지대이며, 주위 환경은 무난한 편입니다.

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건은 북측 및 동측으로 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울특별시의 압류 (2022년 02월 09일 접수) 입니다.

모든 권리는 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나, 인수되지 않는 권리입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 권경미

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-16

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (본건 채권자, 임차권자로도 등재)

보증금: 396,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-26

확정일자: 2021-10-05

배당신고일자: 2023-11-30

대항력: 없음

특이사항:

임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026년 05월 04일자)가 제출되었습니다.

이는 매수인에게 임차인의 보증금 미변제액에 대한 인수 부담이 없음을 의미합니다. HUG의 임차권 등기 또한 말소 예정으로 확인됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 안양시 만안구 안양동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변은 주로 다세대주택 등으로 구성된 주거 단지입니다.

상업 시설은 인근에 산재해 있을 것으로 예상되나, 상세한 상권 분석을 위해서는 추가적인 조사가 필요합니다.

주변에는 양지초등학교가 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

현재 제공된 정보만으로는 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다.

5. 생활정보

교통: 본건 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로 지역 내 이동이 용이합니다.

편의시설: 주거 지역 특성상 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등)은 인근에 위치할 것으로 예상됩니다.

교육: 양지초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 포기 확약: 임차인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔여 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출한 점은 매수인에게는 긍정적입니다. 그러나 3억 9천 6백만원이라는 큰 금액의 임차권이 설정되었던 이력이 있고, HUG 인수조건 변경 등 복잡한 절차가 있었던 점은 향후 발생할 수 있는 예기치 못한 문제에 대한 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

감정가와 채무액: 감정가 3억 9천만원 대비 총 채무액(강제경매 신청 금액 포함)이 4억 6백만원으로 감정가를 초과하고 있습니다. 이는 채무 규모가 크거나, 감정가가 시장 실제 가치보다 높게 산정되었을 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 소재한 2015년 준공의 다세대주택 5층 501호입니다.

감정가는 3억 9천만원이나, 최근 실거래가 자료를 분석한 결과 시세는 감정가보다 낮은 수준으로 판단됩니다.

가장 중요한 권리 분석 측면에서는, 대항력 있는 임차인으로 분류될 수 있었던 주택도시보증공사가 보증금 반환 청구권을 포기하고 대항력을 포기하겠다는 확약서를 제출하여 매수인의 임차보증금 인수 부담이 사실상 없다는 점이 큰 장점입니다.

이로 인해 권리 관계는 비교적 명확하나, 채무 규모가 감정가를 상회하는 점과 시장 시세 대비 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2015년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

임차인 부담 없음: 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

안양시 만안구 지역: 지역 내에서의 주거 수요를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 자료 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대주택은 제곱미터당 약 388만원에서 472만원 선에 거래되었습니다.

본건의 전용면적 69.47㎡ (약 21.01평)를 기준으로 시세 범위를 산출하면, 약 2억 7천만원에서 3억 2천 8백만원 선입니다.

감정가(3억 9천만원)가 시장 시세보다 높게 책정된 것으로 판단되며, 채무 총액 또한 감정가를 초과하는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인 관련 리스크가 해소된 점을 고려하여, 산출된 시세 범위 내에서 낙찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다.

이에 예상 입찰가는 320,000,000원(삼억이천만원)으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.