나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101001 [1] 경기도 군포시 당동 778-21 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청계 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 군포시 당동, 군포역 남서측 인근에 위치하며 주위는 역주변 상가지대로서
오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 산재되어 있는 지역으로 주위환경 보통시됨.

교통상황

간선도로인 군포로 및 전철 1호선 군포역까지 200미터 내외 이며 대중교통시설 및
간선도로 접근성은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물중 5층 502호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅, 석재타일 붙임 등
내벽: 내부 인테리어 마감
창호: 샛시창호임.

이용상태

오피스텔용도이며, 세부용도는 후첨 내부구조도 참고 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비(자주식 7대, 기계식 49대),
소화설비 등 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 부정형 평지로서, 용도복합건물(오피스텔, 공동주택)의 부지로 이용되고
중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 8미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

당동 778-21,778-22:일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역
(2013-10-15)(전부제한구역),과밀억제지역, 과밀억제권역(2022-09-06).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 등기사항전부증명서상 주택임차권 등기 되어 있음.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026. 8. 7.주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 이 사건의 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에 대하여 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 이를 조건으로 매각함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 안양지원 2025타경101001 (1)

소재지: 경기도 군포시 당동 778-21 5층502호

용도: 오피스텔

건물총층수: 17층 중 5층

감정가: 331,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 10.38㎡ (약 3.14평)

토지 지분: 10.377㎡ (약 3.14평)

건물면적: 66.11㎡ (약 20.00평)

건물 지분: 66.1133㎡ (약 20.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동, 군포역 남서측 인근에 위치하고 있습니다 [cite:none].

주위는 지하철역 주변의 상업지대로서 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 산재되어 있는 지역입니다 [cite:none].

따라서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다 [cite:none].

2.2. 교통상황

간선도로인 군포로 및 지하철 1호선 군포역까지 200미터 내외의 거리에 있어 접근성이 양호합니다 [cite:none].

대중교통시설 및 간선도로 이용이 편리한 편입니다 [cite:none].

2.3. 인접 도로상태

본건은 서측으로 폭 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다 [cite:none].

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건의 토지는 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역), 과밀억제지역, 과밀억제권역(2022-09-06)에 해당됩니다 [cite:none].

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 9월 4일 군포시의 압류(갑4)입니다 [cite:none].

3.2. 인수되는 권리

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '주택임차권(을1)'이 존재합니다 [cite:none].

해당 권리자는 박덕용이며, 임대차보증금은 345,000,000원입니다 [cite:none].

해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 만약 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다 [cite:none].

3.3. 임차인 현황

* 임차인: IMOMOVFERUZKHAKIMOVICH

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024년 9월 4일

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 추후 권리 주장 가능성에 대비하여 주의가 필요합니다 [cite:none].

* 임차인: 박덕용

보증금: 345,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 2월 25일

확정일자: 2022년 2월 3일

배당신고일자: 2023년 12월 21일

대항력: 있음

비고: 인수되는 선순위 임차인으로, 보증금 345,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다 [cite:none].

3.4. 기타 권리사항

집합건물 등기부 요약상 소유권이전, 공유자 전원 지분 이전, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 본건 경매 개시결정 등기(주택도시보증공사)는 말소될 예정입니다 [cite:none].

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건물은 건축물대장상 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(도시형생활주택-연립주택)으로 복합 사용되고 있습니다 [cite:none].

주위 지역은 군포역 주변의 상업지대로서 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다 [cite:none].

4.2. 업종 분포

본 건물 및 인접 건물들은 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등의 용도로 이용되고 있어, 지역 내 상권의 다양성이 확보되어 있습니다 [cite:none].

5. 생활정보

5.1. 편의시설

군포역이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 상업지역에 인접하여 다양한 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다 [cite:none].

5.2. 교육시설

본건 주변에 대한 구체적인 교육시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 및 상업 밀집 지역의 특성을 고려할 때 통학 가능한 범위 내에 초, 중, 고등학교 및 기타 교육시설이 존재할 것으로 추정됩니다 [cite:none].

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본건 최대 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 박덕용의 존재입니다 [cite:none].

총 보증금 345,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 미회수 금액 전부를 낙찰자가 인수해야 하므로, 이는 상당한 추가 자금 부담으로 이어질 수 있습니다 [cite:none].

현재 등기부채권 총액이 345,000,000원으로, 경매 신청 채권자의 채권액도 345,000,000원임을 감안할 때, 임차인 박덕용이 배당에서 보증금 전액을 회수하기는 어려울 수 있습니다 [cite:none].

따라서, 인수될 수 있는 최대 금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다 [cite:none].

6.2. 건물 관리 리스크

본 물건은 집합건물이므로, 공용 부분의 유지보수 및 관리에 대한 제반 문제 발생 가능성이 있습니다 [cite:none].

건물 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축이나, 장기적인 건물 노후화에 따른 수선 유지비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다 [cite:none].

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있으나, 일반상업지역 내 오피스텔 용도에는 직접적인 큰 제한으로 작용하지 않을 것으로 판단됩니다 [cite:none].

7. 종합 의견

본 물건은 군포역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 뛰어나며 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다 [cite:none].

하지만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하고 그 보증금 규모가 상당하여, 잠재적 인수 금액에 대한 리스크가 매우 높은 물건입니다 [cite:none].

따라서, 투자자는 인수 보증금 전액 또는 일부를 부담해야 할 가능성을 충분히 인지하고, 이를 반영한 신중한 입찰가를 결정해야 합니다 [cite:none].

8. 투자 포인트

* 군포역 역세권의 탁월한 입지로 인한 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높음 [cite:none].

* 주변 상업시설 및 편의시설 밀집으로 인한 높은 거주 만족도 예상 [cite:none].

* 2021년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮음 [cite:none].

9. 예상 입찰가

감정가: 331,000,000원

최근 매매 사례 분석 (JSON 정보 기반):

* 2025년 11월 19일 거래된 30.9951㎡ (약 9.37평) 오피스텔이 160,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 5,162,000원의 가격입니다 [cite:none].

* 2026년 4월 22일 거래된 51.0287㎡ (약 15.43평) 오피스텔이 218,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 4,272,000원의 가격입니다 [cite:none].

두 건의 거래 사례에서 ㎡당 단가 차이가 존재하나, 평균적으로 ㎡당 약 4,717,000원으로 산정할 수 있습니다 [cite:none].

본건 건물 면적 66.11㎡에 적용 시, 예상 시세는 약 311,700,000원 (66.11㎡ * 4,717,000원/㎡)으로 추산됩니다 [cite:none].

주요 고려 사항:

본건의 가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 임차인 박덕용이 부담해야 할 보증금 345,000,000원입니다 [cite:none]. 만약 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 합니다 [cite:none].

현재 등기부채권 총액 및 경매 신청 채권액이 345,000,000원임을 감안하면, 임차인 박덕용이 배당에서 보증금 전액을 회수할 가능성은 낮아 보이며, 이에 따라 낙찰자가 인수해야 할 금액이 커질 수 있습니다 [cite:none].

따라서, 예상 입찰가는 예상 시세(약 3.1억) 및 감정가(약 3.3억)를 초과하는 잠재적 인수 보증금(3.45억)을 고려하여 매우 보수적으로 산정해야 합니다 [cite:none].

예상 입찰가 산정:

인수 보증금 345,000,000원을 고려했을 때, 본건의 예상 시세 및 감정가는 현저히 낮습니다 [cite:none].

안전한 투자를 위해서는, 임차인이 배당받지 못할 금액을 상정하고, 이에 대한 위험 프리미엄을 반영하여 입찰가를 결정해야 합니다 [cite:none].

법원으로부터 임차인이 배당받을 금액을 정확히 확인하는 것이 필수적입니다 [cite:none].

상기 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근으로 200,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 검토할 것을 제안합니다 [cite:none].

이 범위는 임차인 인수 보증금 대비 매우 낮은 가격으로, 임차인으로부터의 추가 자금 부담 위험을 일정 부분 완화할 수 있는 전략입니다 [cite:none].

최종 권장 입찰가는 230,000,000원 (감정가의 약 69.5%)으로 제안합니다 [cite:none].

*주의: 위 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 한 것이며, 실제 배당 현황, 현장 조사 결과, 시장 상황 변화 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 결정은 반드시 충분한 조사와 신중한 판단 후에 이루어져야 합니다.* [cite:none]

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