나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52226 [1] 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-8 반달섬38타워 10층1009호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호담 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 ""반달섬"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 각종
근린생활시설 및 생활형 숙박시설, 오피스텔 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는등 대중교통사정은
대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 지하2층/지상10층건 내 10층 1009호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 내부 인테리어 마감
창호 : 강화유리 마감 등

이용상태

본건은 ""근린생활시설""로서 조사일 현재 인접호와 호별구분없이 일단의 영업장(실내골프
연습장)으로 이용중임.

설비내역

기본 위생. 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 정방형의 토지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 남측, 북측으로 중로와 접하는 3면각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2020-04-23)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합) 국가산업단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한
법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도
권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 대상 10층 1009호의 호별표식등은 없는 상태이며 집합건축물대장에 의거
복원이 가능하기 때문에 일시적현상이라고 판단됩니다.

물건 비고

①대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1금지사항 등기)있음
②집합건축물 대장상 용도는 `운동시설(골프연습장)`임
③본 건물은 인접호와 호별 구분 없이 일단의 영업장(골프연습장)으로 이용 중이나, 집합건축물 대장에 의거 복원이 가능한 일시적 상태임
④본 건물 내부에 설치된 내부인테리어설비는 임차인이 설치한 것으로 조사되어 평가에서 제외되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경52226 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOOOOOO

감정가: 304,000,000원

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-8 반달섬38타워 10층1009호

토지 면적: 16.33㎡ (약 4.94평)

토지 지분: 16.328㎡ (약 4.94평)

건물 면적: 67.86㎡ (약 20.53평)

건물 지분: 67.86㎡ (약 20.53평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브) 지붕

총 층수: 지하2층/지상10층 중 10층

건물 용도(공부상): 제1종근린생활시설

건물 용도(실제 이용): 운동시설(골프연습장) - 인접 호와 구분 없이 일단의 영업장으로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "반달섬" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 생활형 숙박시설, 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 사정은 대체로 보통입니다. 본건은 동측, 남측, 북측으로 중로와 접하는 3면 각지입니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 국가산업단지(시화국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 성장관리권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권(을1)이며, 말소될 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 부분에 별도 내용 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 프렌즈에프앤비주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-06-21

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력은 없으나, 보증금 500만원이 존재합니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 등기부채권 총액

242,400,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 각종 근린생활시설, 생활형 숙박시설, 오피스텔 등이 밀집되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 인근에 시화국가산업단지가 위치하여 관련 종사자들을 대상으로 한 상권 형성 가능성이 있습니다.

4.2. 현재 이용 상태

본 건물은 공부상 용도가 제1종근린생활시설이나, 실제로는 인접 호와 통합되어 실내 골프 연습장으로 이용 중입니다. 이는 상권 내에서 해당 업종의 수요가 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

5.2. 주변 환경

본건은 반달섬 지역에 위치하며, 상업 및 업무 시설이 혼재된 지역적 특성을 가집니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기

대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 존재하여 주의가 필요합니다. 이는 소유권 행사에 제약이 될 수 있는 사항입니다.

6.2. 용도 불일치 및 통합 이용

집합건축물대장상 용도는 '운동시설(골프연습장)'이나, 실제로는 인접 호와 구분 없이 하나의 영업장(골프연습장)으로 이용 중입니다. 공부상 용도인 '근린생활시설'과의 차이가 있으며, 현재의 통합 이용 상태는 일시적인 것으로 복원이 가능하다고 판단되나, 추후 원상복구 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 내부 인테리어 설비

건물 내부에 설치된 내부 인테리어 설비는 임차인이 설치한 것으로 조사되어 평가에서 제외되었습니다. 이는 낙찰자가 해당 설비에 대한 별도의 협의나 처리가 필요할 수 있음을 의미합니다.

6.4. 임차인 존재

대항력 없는 임차인(프렌즈에프앤비주식회사)이 보증금 500만원을 투자한 상태로 존재합니다. 임차인이 명도를 거부하거나 협의 과정에서 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 성곡동에 위치하며, 근린생활시설 및 운동시설로 이용 가능한 집합건물입니다. 교통 및 도로 접근성이 양호하고 주변에 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 그러나 토지에 별도등기가 존재하고, 공부상 용도와 실제 이용 상태가 다르며, 인접 호와 통합되어 이용 중이라는 점은 중요한 리스크 요인입니다. 또한, 임차인이 보증금 500만원을 투자한 상태로 대항력은 없습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 단원구 성곡동에 위치하여 시화국가산업단지 등 배후 수요를 확보할 수 있는 지역입니다.

* 활용 가능성: 공부상 근린생활시설 및 실제 이용 중인 운동시설(골프연습장)로서의 활용 가능성이 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로 권리 관계가 비교적 명확할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 현재 시세, 향후 시장 전망, 권리 분석 결과, 임차인 명도 가능성, 토지 별도등기 문제 해결 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 추가적인 현장 조사를 통한 시세 조사 및 권리 관계에 대한 면밀한 분석이 필요하며, 본 보고서만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 본 건의 감정가는 304,000,000원이며, 인수 보증금은 0원이므로 이를 제외한 금액을 고려하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.