나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52212 [1] 경기도 광명시 일직동 501-4 광명역엠클러스터 6층603호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 일직동 소재 '중앙대학교 광명병원' 동측 인근에 위치하며
주위는 식당, 소매점, 의원, 학원, 은행지점 등의 근린생활시설과 지식산업센터,
이케아, 대형마트 등이 소재한 상가지대로서 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 광명역이 소재하여
제반 대중교통여건은 용이함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층, 지상17층건 내 6층 603호 외 3개호로서,
외벽 : 복합판넬 및 돌붙임, 강화유리 마감
창호 : 강화유리 및 페어글라스 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 용도가 기호1(603호) : 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황 공실이며,
기호2~기호4(1229호~1231호) : 기숙사(지원시설)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기타 소방설비, 지하주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공장 및 기숙사, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2020-09-15)(국지도로)
(접합), 일반철도(2024-04-01)(저촉), 일반철도(신안산선)(저촉), 준보전산지<산지
관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(2018-12-21)<택지개발촉진
법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

①집합건축물 대장상 용도는 `제2종근린생활시설(일반음식점)`로 현황상 `공실`상태임
②본 건물은 주용도인 `공장`(지식산업센터)내 `지원시설`로서 `산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률`에 따라 입주자격에 대한 사전확인요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 안산지원 2025타경52212 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 광명시 일직동 501-4번지에 위치한 광명역엠클러스터 6층 603호입니다.

건물의 주 용도는 지식산업센터이며, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있으나 현황은 공실 상태입니다.

감정가는 850,000,000원입니다.

토지 면적은 24.79㎡ (약 7.5평)이며, 건물 면적은 108.35㎡ (약 32.7평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 물건은 유동화 물건이며, 별도 등기가 존재합니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

주위 환경:

본건은 경기도 광명시 일직동 소재 '중앙대학교 광명병원' 동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 식당, 소매점, 의원, 학원, 은행 등 다양한 근린생활시설과 지식산업센터, 이케아, 대형마트 등이 소재한 상가지대로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 광명역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

토지 이용 계획:

본 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)에 접합되어 있습니다.

또한, 일반철도(신안산선)와 저촉되는 부분이 있으며, 준보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

말소기준권리는 2021년 3월 19일 접수된 국민은행 근저당 (금680,400,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

본 경매 절차를 통해 국민은행 근저당, 광명시 압류, 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 임의경매, 광명세무서장 압류, 광명시 압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 인수되는 권리:

주의해야 할 점은 토지 등기부상 을구 1번으로 2023년 6월 29일 접수된 구분지상권설정등기가 매수인에게 인수된다는 것입니다. 이는 매각 후에도 해당 권리가 존속함을 의미합니다.

임차인 현황:

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 추후 정확한 임대차 관계 및 보증금/차임 조건 등을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 광명역세권 지역의 지식산업센터 내 지원시설로 분류됩니다.

주변에 대규모 상업 시설(이케아, 대형마트) 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 풍부한 유동인구를 기대할 수 있습니다.

이는 잠재적인 고객 확보 및 사업 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통 편의시설:

지하철 1호선 광명역 이용이 매우 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 우수합니다.

주변 편의시설:

인근에 중앙대학교 광명병원, 대형마트, 이케아 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 및 사업 운영에 편리함을 더합니다.

6. 잠재적 리스크

용도 불일치 및 현황:

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현재 건물 현황은 공실 상태입니다. 이로 인해 실제 사용 목적에 대한 확인이 필요합니다.

산업집적법상 입주자격:

본 물건은 지식산업센터 내 지원시설로서, 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따라 입주자격에 대한 사전 확인이 반드시 필요합니다. 자격 미비 시 입주에 제한을 받을 수 있습니다.

구분지상권 인수:

토지 등기부상 구분지상권이 인수되므로, 해당 권리가 본 건물의 사용 및 수익에 미칠 수 있는 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

임대 관계 미상:

임대 관계가 미상으로, 추후 임차인 확보 시 임대차 조건 및 계약 내용 확인에 신중해야 합니다.

토지 이용계획 저촉:

토지이용계획 상 일반철도(신안산선)와 저촉되는 부분이 있어 건축 또는 개발 관련 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광명역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 주변의 풍부한 상업 및 편의시설을 갖추고 있어 투자 잠재력이 높다고 판단됩니다.

하지만, 집합건축물대장상 용도와 실제 현황의 차이, 산업집적법에 따른 입주자격 확인 필요성, 매각으로 인수되는 구분지상권 등은 투자 결정 전에 반드시 면밀히 분석하고 확인해야 할 중요한 사항입니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 사업 계획 및 자금 계획을 철저히 세운다면 좋은 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 광명역세권 개발 가속화 및 신안산선 개통 등 미래 가치 상승 기대.

* 지식산업센터 내 지원시설로서, 관련 업종 유치 시 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 현재 공실 상태로, 향후 임차인 확보 시 시세 대비 높은 수익률 기대.

* 주변 대규모 상업 시설과의 시너지 효과 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 850,000,000원입니다.

제시된 정보에 따르면 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 낙찰가를 산정하되, 위에서 언급된 권리관계, 용도, 입주자격 제한, 구분지상권 인수 등의 잠재적 리스크와 시장 상황, 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

추가적인 현장 조사 및 법률/세무 전문가와 상담 후 입찰가격을 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.