나이스옥션 법원경매 안산 2025타경581 [1] 경기도 시흥시 은행동 607 럭스나인은계 6층639호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 약수 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 ""은행고등학교"" 북측 인근에 위치하고 주변은 아파트
단지, 근린생활시설, 오피스텔, 공원 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하는등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건 내 6층 639호로서
외벽 : 석재붙임 마감및 몰탈위 페인팅 마감등
내벽 : 몰탈위 벽지,타일등 마감
창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
※ 폐문부재로서 주거용 오피스텔로 탐문조사됨.

설비내역

기본적인 급배수, 위생설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 폭 약12m, 남측 및 동측으로 폭 약20m 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2021-04-01)(접합), 중로
1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합) 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택
특별법>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-
22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경581 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 은행동 607 럭스나인 은계 6층 639호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 127,000,000원

* 본건 전용면적: 23.47㎡ (약 7.10평)

* 본건 토지 지분: 6.32㎡ (약 1.91평)

* 건축년도: 2021년

* 총 층수: 지하 5층 ~ 지상 8층

* 본건 위치: 6층

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 수OOO (수협은행)

* 전체 대지 면적: 2,881.5㎡ (약 871.6평)

* 전체 건축 연면적: 25,652.94㎡ (약 7,754.4평)

2.1. 1.입지조건

* 소재지: 경기도 시흥시 은행동 607 럭스나인 은계 6층 639호

* 주변 환경: 본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은행고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔, 공원 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건 빌딩까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 도로 상태: 서측 및 북측으로 폭 약 12m, 남측 및 동측으로 폭 약 20m 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.2. 1.권리분석

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 수OOO (수협은행)

* 말소기준권리: 2021년 02월 26일 접수된 수협은행 근저당권 (채권액 111,600,000원)입니다.

* 등기부 현황:

* 갑구: 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 기록 확인. 최종 소유권자는 윤인정씨로 2021년 02월 26일 매매로 취득(143,871,000원).

* 을구: 말소기준권리인 수협은행 근저당권(111,600,000원) 외 별도 근저당권은 확인되지 않습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 "없음"으로 확인됩니다.

* 등기부 채권 총액: 111,600,000원

* 임차인 현황: 임대 관계 미상으로 확인됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

2.3. 1.상권분석

* 건물 정보: "럭스나인 은계" 오피스텔로, 2021년 1월에 사용 승인되었습니다. 본 건은 8층 건물 중 6층에 위치한 전용면적 23.47㎡ (약 7.10평) 규모입니다.

* 주변 상권: 본건은 아파트 단지와 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 은행고등학교가 인근에 있어 학생 유동인구 및 학부모 수요를 기대할 수 있습니다.

* 최근 실거래가 분석:

* 2025년 11월 (20.2182㎡): 9,000만원

* 2026년 4월 (23.4732㎡): 8,500만원

* 2026년 5월 (20.2182㎡): 8,500만원

* 시세 판단: 본건과 유사한 면적(23.47㎡)의 최근 실거래가가 8,500만원임을 감안할 때, 현 시세는 약 8,500만원 ~ 9,000만원 수준으로 판단됩니다.

2.4. 1.생활정보

* 주거 환경: 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

* 편의 시설: 인근 근린생활시설 및 상업 지역을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육 시설: "은행고등학교"가 북측 인근에 위치합니다.

2.5. 1.잠재적 리스크

* 임차인 현황 미상: 현재 점유 관계가 불분명하며, 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 인수 보증금이 0원이라도 점유자의 권리 주장 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 실제 이용 현황: 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 탐문 조사 결과 주거용으로 사용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 건축법규 위반 가능성 또는 계약 관계의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1/3류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

2.6. 1.종합 의견

* 본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축 오피스텔로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 입지 및 교통 여건은 일반적인 수준이며, 주변 편의시설 이용이 가능합니다.

* 권리 관계상 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸되어 깨끗하게 인수 가능합니다.

* 가장 큰 우려 사항은 임대차 관계의 불확실성으로 인한 명도 리스크입니다.

2.7. 1.투자 포인트

* 신축 건물로 향후 공실 발생 시에도 비교적 빠른 임대 회전율 기대 가능.

* 시흥시 은계지구 내 오피스텔로서, 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 자산 가치 상승 잠재력.

* 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰 기회 (추후 유찰 시).

2.8. 1.예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건과 유사 면적인 23.47㎡의 최근 실거래가가 2026년 4월 8,500만원에 거래되었습니다.

* 인접 면적인 20.21㎡의 최근 실거래가는 2025년 11월 9,000만원, 2026년 5월 8,500만원으로 확인됩니다.

* 이를 종합해 볼 때, 현재 시세는 약 8,500만원에서 9,000만원 사이로 추정됩니다.

* 입찰가 제안:

* 감정가: 127,000,000원

* 최근 실거래가 최고가: 9,000만원

* 최근 실거래가 평균 (보수적): 8,500만원

* 잠재적 명도 리스크(임차인 미확인)를 고려하여, 시세 하한선인 8,500만원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 권장 입찰가 범위: 8,500만원 ~ 9,500만원

* 본 제안은 제공된 정보와 시세 분석에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 법원 진행 상황, 현장 조사 결과, 경쟁자 분석 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.