나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41758 [1] 경기도 평택시 월곡동 350-16 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김종욱감정 · 평가일 2025.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 월곡동 소재 ""월곡저수지"" 북동측 인근에 위치하여, 부근은
소규모공장, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수
준임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아
대중교통 사정은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

1)~4),7),8) :
인접지 대비 대체로 등고평탄한 장방형, 사다리형, 부정형 토지로서, 도로로
이용중임.

5) :
인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공업용으로 이용중임.

인접 도로상태

1)~4),7),8) :
본건이 도로(세로)임.

5) :
본건 남측 일부가 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상

1),3),4),6),7) :
자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>.

2) :
생산녹지지역, 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(일부
제한 300m 이내), 가축사육제한구역(일부제한 500m 이내).

5) :
생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내).

제시목록 외의 물건

① 본건 일련번호 5) 지상에 제시외 건물 ㄹ)~ㅅ) 및 제시외 수목 ㅇ)[소나무,
반송, 느티, 유실수(자두, 감, 사과, 매실, 모과) 등]이 소재함.

② 본건 일련번호 5) 지상에 소재하는 컨테이너는 이동 및 철거가 용이하여, 본
감정평가 목록에 포함하지 아니하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 일련번호 6)은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,

외 벽 : 판넬붙임 등 마감,
내 벽 : 판넬붙임 및 타일붙임 등 마감,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호 6)은 공장으로
1층 : 공장,
2층 : 공장,
3층 : 사무실로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 수변전설비(500kw)
등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호 6)에 부속하여 제시외 건물 ㄱ)~ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경41758 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 월곡동 350-16

* 용도: 공장

* 감정가: 4,657,164,212원

* 토지면적: 5967.00㎡ (약 1805.17평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 2574.00㎡ (약 778.82평)

* 건물 제시외면적: 180.50㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 평택농업협동조합 (농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 평택시 월곡동 소재 "월곡저수지" 북동측 인근에 위치합니다.

* 부근은 소규모 공장, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 제반 차량의 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 본건이 도로(세로)로 이용 중인 부분과 남측 일부가 세로와 접하는 부분이 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 계획

* 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 장방형, 사다리형, 부정형의 토지로서, 일부는 도로로, 일부는 공업용으로 이용 중입니다.

* 토지이용계획상 자연녹지지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본 물건의 말소기준권리는 2021년 7월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을20)이며, 채권 최고액은 3,684,000,000원입니다.

* 이 외 다수의 근저당권 및 압류가 등기되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차에 따라 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

* 토지 및 건물 등기부상의 총 채권액은 4,506,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 권 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-07, 대항력 없음.

* 미래산업주식회사(강 ): 보증금 15,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2016-03-29, 확정일자 2025-05-21, 배당신고일자 2025-06-17, 대항력 있음.

* 박 : 보증금 15,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-02-15, 확정일자 2025-07-04, 배당신고일자 2025-07-04, 대항력 있음.

* 이 : 보증금 5,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2019-03-12, 대항력 있음.

* 임 : 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-02-03, 확정일자 2025-05-20, 배당신고일자 2025-06-17, 대항력 있음.

* 주식회사다성테크(김 ): 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-01-24, 대항력 있음.

* 다성테크(김 )최 : 보증금 15,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-02-08, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 경기도 평택시 월곡동 일대는 소규모 공장, 농경지, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 산업 활동과 농업 활동이 공존하는 지역 특성을 보이며, 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 기능이 유지되고 있습니다.

* 현재 공장으로 이용 중인 점을 감안할 때, 주변 산업단지 또는 유사 공장들과의 연관성을 고려한 상권 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통 여건은 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 편의시설은 근린생활시설을 통해 일부 이용 가능하나, 대규모 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 인근 축산 활동으로 인한 환경적 요인(냄새 등) 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 미래산업주식회사(강 ), 박 , 이 , 임 , 주식회사다성테크(김 ), 다성테크(김 )최 등 총 6명의 임차인이 대항력이 있는 것으로 확인되었습니다. 이들의 보증금 및 차임 조건, 실제 점유 관계 등에 대한 철저한 조사가 필요하며, 낙찰 후 보증금 인수 또는 명도 협상 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 묶여 있을 가능성이 있어, 전체 채무 및 경매 진행 상황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목: 본건 토지 지상에 제시외 건물 및 수목이 소재하고 있어, 명도 시 협의 또는 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 일부 임차인의 경우 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대차 조건 및 권리 관계를 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 평택시 월곡동에 위치한 공장용 토지 및 건물로서, 일괄 매각 대상입니다.

* 상당한 면적의 토지(약 1805.17평)와 건물(약 778.82평)을 보유하고 있어, 생산 시설 또는 물류 창고 등으로 활용 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

* 등기부상 권리관계는 복잡하지 않으나, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 낙찰자는 임차인과의 명도 협상 및 잠재적 보증금 인수 여부를 신중하게 고려해야 합니다.

* 평택시의 지역 개발 계획 및 산업 환경 변화 등을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 평택시의 지리적 이점: 항만, 산업단지, 교통망 등 물류 및 산업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 넓은 면적의 공장 부지: 생산 활동에 충분한 공간을 제공할 수 있는 토지 면적을 확보하고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득 가능하므로, 관리 및 운영이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 4,657,164,212원입니다.

* 권리분석상 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 예상 입찰가는 제시된 채권 총액, 명도 관련 비용, 임차인 보증금 인수 가능성, 시장 상황, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기보다, 위에서 언급된 리스크 요인들을 충분히 검토한 후, 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.