나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41734 [1] 경기도 평택시 안중읍 현화리 822-1 화현마을우림필유 103동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 현화리 소재 ""현일초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아
파트단지, 단독 및 다세대주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반입지여
건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬라브 경량철골트러스지붕 19층 건 내 8층 802호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(후첨 ""내부구조도"" 참조 바람.)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재경보기, 도시가스설비, 난방설비, 지하주
차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형의 토지로서 평지이며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 외곽 공도로 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번 : 현화리 822-1
제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(안중현화택지지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로1
류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역(현일초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(현일초)<교육환경 보
호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41734 (1)

소재지: 경기도 평택시 안중읍 현화리 822-1 화현마을우림필유 103동 8층802호

용도: 아파트

감정가: 245,000,000원

토지면적: 54.65㎡ (약 16.53평)

토지지분: 54.646㎡ (약 16.53평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.942㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 상상인저축은행

특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 현화리 소재 '현일초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지여건은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

1.1. 3. 도로상태

단지 내 도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도로 연결되어 있습니다.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

대표지번: 현화리 822-1

용도지역: 제3종일반주거지역

지구단위계획구역: 안중현화택지지구

도로: 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 접함

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(현일초), 절대보호구역(현일초)

1.1. 5. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

현일초등학교가 인접하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부현황

말소기준권리는 2020년 4월 1일 접수된 현대캐피탈주식회사의 근저당권(을6)입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. (근저당권 2건, 가압류 1건, 압류 1건, 임의경매 1건).

등기부상 채권 총액은 387,852,000원입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

본건의 임대차 관계는 미상입니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

임대차 관계가 미상임을 유의하시기 바랍니다.

1.2. 3. 말소되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 상권 특성

단지 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

현일초등학교가 소재하여 교육 관련 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

평택시 안중읍 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역 중 하나입니다.

1.3. 2. 잠재적 개발 가능성

안중현화택지지구에 속해 있어 향후 택지개발 및 도시계획에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 아파트 단지 정보

아파트명: 화현마을우림필유

주소: 경기도 평택시 안중읍 현화리 822-1

사용승인일: 2005년 4월 27일

단지 규모: 총 8개동, 734세대

대지 면적: 45,519.6㎡

연면적: 104,411.421㎡

주차대수: 총 930대 (지하 488대, 지상 442대, 지하 전기차 충전기 45대)

최고층: 20층

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

1.4. 2. 면적 정보

본건은 전용면적 84.94㎡ (약 25.69평)이며, 건물지분 면적도 동일합니다.

분양면적에 대한 별도 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 전용면적과 공용 면적을 합한 계약 면적을 의미합니다.

1.4. 3. 편의시설 및 교육시설

편의시설: 단지 인근 근린생활시설, 마트, 병원 등 이용 가능

교육시설: 현일초등학교 (도보 통학 가능 거리), 안중중학교, 안중고등학교 등

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 중복사건

본 물건은 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 절차 및 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 입찰 전 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 2. 임대차 관계 불확실성

임대차 관계가 미상이며, 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.5. 3. 법적 제한사항

토지이용계획상 '절대보호구역' 및 '상대보호구역'으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택시 안중읍에 위치한 아파트로, 아파트 단지, 주택, 상가 등이 혼재된 지역에 속합니다.

2005년에 건축된 아파트로, 비교적 준수한 연식과 함께 103동 8층의 적절한 층수, 84.94㎡의 일반적인 전용면적을 갖추고 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태이나, 임대차 관계가 미상이므로 명도 시 주의가 필요합니다.

감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

다만, 중복사건으로 분류되어 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

실거래가 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대 가능성.

깔끔한 권리관계로 소유권 이전 후 명도 외에 추가적인 부담이 적음 (단, 임차인 미확인 부분은 유의).

현화택지지구 내 위치하여 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

인근 현일초등학교 위치로 인한 교육 환경 우수.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)에 따르면, 본건과 동일한 '화현마을우림필유' 아파트의 실거래가는 19,000만원 ~ 21,900만원 범위에서 형성되어 있습니다.

본건(8층)은 5층(19,000만원)과 12층(19,900만원), 15층(21,900만원) 거래 사례 사이에 위치합니다.

최근 실거래가 평균은 약 20,266만원이며, 감정가 24,500만원과는 상당한 차이를 보입니다. 이는 시세보다 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회를 시사합니다.

1.8. 2. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위로 예상됩니다.

권리관계가 명확하고, 시세보다 저렴하게 낙찰받을 수 있는 잠재력이 있으나, 중복사건 및 임대차 미확인 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

추천 입찰가는 약 205,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.