나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41807 [1] 경기도 평택시 서정동 73-1 앰타워3 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서건 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '송탄역' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 중저층의 주
택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주상지대로서, 제반여건은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하여 제반교통
사정은 보통 이상임.

건물의 구조

2015.11.09.자로 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상8층 건내
제2층 제202호로서,
외벽 : 스톤미장 및 하단 일부 화강석 붙임
내벽 : 벽지 및 타일마감
창호 : 하이새시 이중창임.

이용상태

본건은 오피스텔(구조상 주거용;방3, 욕실, 주방/거실, 다용도실, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비가 되어 있으며, 개별난방설비, 승강기설비, CCTV 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지내 자체지면 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건동의 주출입구는 남측으로 로폭 약 7m내외의 아스콘포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(엔젤라)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구
역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상
에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 200,000,000원, 전입일자 2022.01.13., 확정일자 2021.12.21.)가 있으나, 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 26.6.10.자 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경41807 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 평택시 서정동 73-1 앰타워3 2층202호 (도로명주소: 경기도 평택시 송탄2로47번길 42 (서정동))

건물명: 앰타워3 (M타워3)

구분: 오피스텔

사용승인일: 2015년 11월 09일

구조: 철근콘크리트구조

1.3. 면적 정보

토지면적: 20.15㎡ (약 6.10평)

토지지분: 20.148㎡ (약 6.10평)

건물면적 (전용면적): 65.61㎡ (약 19.85평)

1.4. 감정가

감정가: 165,000,000원 (1억 6,500만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 평택시 서정동에 위치하며, 지하철 1호선 송탄역 남동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 중저층의 주택과 근린생활시설이 혼재된 주상복합지대로 형성되어 있으며, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 송탄역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부상 주요 권리로는 소유권 이전, 임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등이 기재되어 있습니다. 말소기준권리는 2023년 01월 09일자 국민건강보험공단의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 임차권등기(을구 3번)가 존재하며, 임대차 보증금 200,000,000원, 전입일자 2022년 01월 13일, 확정일자 2021년 12월 21일입니다.

주의사항으로, 해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리였으나, 주택도시보증공사(HUG)에서 임차보증금반환채권 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 2026년 06월 10일자로 제출하였습니다.

이에 따라, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 말소기준권리 이후 권리

말소기준권리(갑6, 국민건강보험공단 압류) 이후의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

물건지 인근은 중저층 주택과 근린생활시설이 밀집된 주상복합 지역으로, 송탄역 상업지구와 연계되어 다양한 상업 및 편의시설을 이용할 수 있습니다. 주변에 상가 및 식당 등이 다수 분포하고 있습니다.

4.2. 역세권 가치

지하철 1호선 송탄역이 가까워 역세권의 이점을 가지며, 이를 통한 유동인구 및 상권 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

대중교통 이용이 편리하며, 주변에 마트, 병원, 관공서 등 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. (예: 송탄역 주변 상업지구, 송탄시장 인근 등)

5.2. 주거 환경

본건은 오피스텔로, 내부 구조는 방 3개, 욕실, 주방/거실, 다용도실 등으로 구성되어 주거용으로 활용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 비행안전구역 및 소음

본건은 비행안전제6구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어, 건축물 높이 제한 등의 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 군용 비행장 인근으로 소음 발생 가능성이 있습니다. 최근 평택시에서 이러한 고도 제한 완화를 위한 노력을 진행하고 있으나, 그 결과는 지켜봐야 합니다.

6.2. 임차권 관련 사항

HUG의 대항력 포기 확약서가 제출되어 매수인에게 보증금 인수 부담은 없으나, 임차권등기 자체의 존재 및 확약서 제출 시점(2026년 6월 10일) 등을 고려하여 잔금 납부 시점의 말소 여부를 최종 확인하는 것이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 송탄역 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 주거용으로 활용 가능한 내부 구조를 지니고 있습니다. 다만, 비행안전구역에 포함되어 있어 잠재적인 개발 제약 및 소음 문제가 있을 수 있습니다. HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 임차보증금 인수 부담은 없으나, 관련 절차상의 마무리를 철저히 확인할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 송탄역 초역세권 입지로 인한 우수한 교통 및 접근성

* 실거주 및 임대 수익 모두 고려 가능한 오피스텔

* HUG의 확약서 제출로 인한 임차보증금 인수 부담 해소

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 6,500만원입니다. 최근 실거래가 자료 및 주변 오피스텔 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔이 1억 5,000만원에서 1억 9,000만원 사이에서 거래되고 있음을 확인하였습니다.

과거(2022년) 해당 물건과 유사한 가격으로 거래되었던 점 [cite: ] 및 HUG의 임차권 인수 포기 확약으로 인한 부담 완화를 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하되, 입찰 참여 시점의 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 판단하여 보수적으로 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

현재로서는 감정가 수준인 1억 6,500만원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 및 경쟁률 분석 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.