나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31134 [1] 경기도 양평군 양서면 부용리 94-2 전원팰리스 102동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청람 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양서면 부용리 소재 '부용1리 마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 소재하고 있는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 난방설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 자체지반 평탄화한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2024-06-10)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(양서하수처리구역(양서공공하수처리구역))<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경31134 (1)

소재지: 경기도 양평군 양서면 부용리 94-2 전원팰리스 102동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 161,000,000원

토지면적: 55.75㎡ (약 16.87평)

토지지분: 55.75㎡ (약 16.87평)

건물면적: 47.36㎡ (약 14.33평)

건물지분: 47.36㎡ (약 14.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

본건은 경기도 양평군 양서면 부용리 소재 '부용1리 마을회관' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 농업 환경을 갖추고 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 지상 4층 건물 내 2층 202호로, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

내부 이용 상태는 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 난방, 급배수, 전기, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 완경사 지대 내 자체 지반이 평탄화된 사다리형으로, 다세대주택 건부지로 이용되고 있으며, 본건 서측으로 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 9월 18일 접수된 '을3 전세권설정 (채권자: 이미순, 금액: 130,000,000원)'입니다.

말소기준권리보다 후순위인 '갑5', '갑6', '갑7', '갑8', '갑9' 압류 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

또한, '을3 전세권설정' 역시 말소 예정이나, 본건 임의경매 개시결정(2025년 4월 16일, 채권자: 이미순)이 동일 채권자 명의로 진행되는 점으로 보아, 임차인 이미순씨가 채권자로서 배당을 받을 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 130,000,000원이며, '인수 보증금 합계'는 0원입니다. 즉, 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황상 '이미순'님이 있으며, 보증금 130,000,000원, 차임 0원으로 확인됩니다. 전입일자 및 확정일자는 미상이나, 배당신고일자는 2025년 4월 16일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 양평군 양서면 부용리는 수도권 내에서도 자연경관이 좋은 지역으로 알려져 있습니다. 주위 환경은 주거지와 농경지가 혼재된 형태를 보이며, 부동산 시장은 양평군 전체의 부동산 동향과 유사한 흐름을 보입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지인 전원팰리스 101동 2층 47.36㎡(전용면적)가 2024년 3월 4일에 162,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(161,000,000원)와 유사한 수준으로, 현재 시세가 안정적으로 형성되어 있음을 시사합니다.

주변 지역은 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 환경 보호 관련 규제가 존재합니다. 이는 개발 잠재력과 동시에 환경적 가치를 높이는 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

본건이 속한 양서면 부용리 일대는 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 북동측 인근에 위치한 마을회관은 지역 커뮤니티의 중심지 역할을 할 수 있으며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 접근성도 확보되어 있습니다.

주변에 농경지가 분포하고 있어 전원생활의 여유를 누릴 수 있는 환경입니다. 다만, 대중교통 이용이 용이함에도 불구하고, 양평군 특성상 자가용 이용이 편리한 입지입니다.

단지 내 승강기 및 주차 시설이 마련되어 있어 거주 편의성을 높였습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 다세대주택으로, 건물 연식(2017년 준공)이 비교적 신축에 속합니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다양한 용도지구 및 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 개발 시 제한 요소가 될 수 있으므로, 관련 법규 확인이 필요합니다.

또한, '임대관계 미상'으로 명시된 부분은 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 임대차 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 양평군 양서면의 쾌적한 자연환경 속에 위치한 다세대주택으로, 최근 실거래가 및 감정가 수준이 유사하게 형성되어 있어 시장 가치가 안정적으로 유지되고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수할 권리가 없어 명도 및 권리 확보 측면에서 유리할 것으로 판단됩니다. 다만, 지역 특성상 대중교통보다는 자가용 이용이 편리하며, 다양한 토지 이용 규제를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2017년 준공)으로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 인근 유사 물건의 최근 매매 사례(162,000,000원)가 있어 시세 파악이 용이합니다.

* 인수할 권리(인수 보증금 0원)가 없어 명도 및 권리 확보가 명확합니다.

* 양평의 자연환경을 배경으로 하는 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 161,000,000원이며, 유사한 물건인 전원팰리스 101동 2층이 2024년 3월 4일에 162,000,000원에 거래되었습니다. 채권자 이미순씨의 채권액은 130,000,000원이며, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 상황입니다.

최근 거래 사례 및 감정가를 고려할 때, 본건의 시세는 약 1억 6천만 원 내외로 판단됩니다. 경매 물건의 특성상 경쟁률에 따라 입찰가가 달라질 수 있으나, 현재 제시된 정보를 바탕으로 권리 인수 부담이 없고 시세가 안정적인 점을 감안하면, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰 경쟁이 발생할 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 158,000,000원에서 163,000,000원 사이로 예상됩니다. 특히, 158,000,000원 수준에서 적극적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.