나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1160 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1134-10 동양파라곤 2단지 7층202동702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청역"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 오
피스텔, 업무용빌딩, 주.상용빌딩, 각종 상업용빌딩, 예술공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 출입이 용이하고, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 사
정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 20층 건내 7층 202동702호로서
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시 페어그라스 창임.

이용상태

오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생횔시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 중로3류, 대로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청
지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(학촌유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정
비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

*기호2 : 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청
지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(학촌유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정
비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1160 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1134-10 동양파라곤 2단지 7층 202동 702호

* 물건종별: 오피스텔

* 감정평가액: 355,000,000원

* 토지면적: 14.45㎡ (약 4.37평)

* 건물면적: 107.45㎡ (약 32.50평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 제OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청역 남동측 인근에 위치.

* 주위환경: 오피스텔, 업무용 빌딩, 주상용 빌딩, 각종 상업용 빌딩, 예술공원 등이 혼재하는 지역.

* 교통: 차량 출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 본건 토지는 주위로 중로3류 및 대로1류와 접하고 있음.

* 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(시청지구)으로 지정되어 있으며, 기타 가축사육제한구역, 상대보호구역(학촌유치원), 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 11월 28일 접수된 제이비우리캐피탈주식회사의 근저당권 (채권최고액 198,000,000원).

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부 을9 근저당권, 갑12 수원시 압류, 갑13 봄내신용협동조합 임의경매, 갑14 국민건강보험공단 압류, 갑15 수원세무서장 압류 등. 현재 등기사항에 기재된 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 개요가 없으므로, 해당 사항 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 147,000,000원

* 차임: 750,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 08월 30일

* 확정일자: 2024년 08월 19일

* 배당신고일자: 2025년 07월 07일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 인수 대상이 아님. 인수 보증금 합계는 0원임.

* 등기부채권 총액: 198,000,000원 (등기부상 근저당권 채권액 기준)

* 임대관계: 임대관계는 미상임.

1.3. 상권분석

* 본건은 수원시청역 인근의 중심상업지역에 위치하여 오피스텔, 업무시설, 상업시설이 밀집한 지역임.

* 주변에 각종 편의시설 및 업무시설이 풍부하며, 예술공원이 인접하여 쾌적한 환경을 제공함.

* 지하철역과 주요 도로가 인접하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역으로 분석됨.

1.4. 생활정보

* 대중교통 이용이 매우 편리하며, 수원시청 및 관련 행정기관 접근성이 좋음.

* 다양한 상업시설, 금융기관, 문화시설(예술공원 등)이 주변에 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

* 인근에 학촌유치원이 소재하여 교육 환경에 대한 고려가 필요할 수 있으나, 상대보호구역으로 지정된 바, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한사항을 확인해야 함.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 비행안전제6구역에 포함되어 있어, 항공 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있음.

* 과밀억제권역에 해당하여 향후 부동산 관련 정책 변화에 민감할 수 있음.

* 현재 임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 입찰 전 정확한 점유 및 임대 현황 재확인이 필요함. (단, 기재된 임차인은 대항력이 없음)

* 주변 개발 계획이나 도시 계획 변경 등에 따라 미래 가치 변동 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 수원시청역 역세권의 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 입지적 장점이 우수함.

* 권리관계가 명확하며, 인수해야 할 부담이 없는 상태로 경매 절차가 진행될 것으로 보임.

* 단, 비행안전구역 등 토지 이용 관련 제한사항과 임대관계 미상 부분에 대한 추가 확인이 필요함.

* 전반적으로 안정적인 투자 또는 실거주가 가능한 물건으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 수원시청역 초역세권, 중심상업지역 내 핵심 위치.

* 완벽한 권리 분석: 말소기준권리 하부 모든 권리 소멸 예정, 인수할 보증금 없음.

* 높은 활용도: 오피스텔로서 임대 수익 또는 실거주 목적으로 활용 가능.

* 편리한 생활 인프라: 상업시설, 교통, 행정기관 접근성 우수.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 오피스텔의 실제 매매 시세, 임대 수익률, 최근 낙찰가 등을 면밀히 분석해야 합니다. 제공된 정보에는 오피스텔 매매/임대 정보에 대한 JSON 데이터가 없어, 상세한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출이 제한적입니다.

* 현재 제공된 감정평가액은 355,000,000원입니다.

* 일반적인 경매 입찰가는 감정평가액을 기준으로 산정되나, 시장 상황, 경쟁률, 물건의 가치 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 본 물건은 인수할 보증금이 0원이므로, 순수 부동산 가치에 집중하여 입찰가를 결정할 수 있습니다.

* 참고 산출:

* 건물 면적 107.45㎡ (약 32.5평)을 기준으로, 해당 지역의 평균 오피스텔 평당 시세가 1,100만원에서 1,300만원 사이라고 가정할 경우, 부동산 자체의 가치는 약 357,500,000원 ~ 422,500,000원 범위로 추정해 볼 수 있습니다.

* 이는 순수 추정치이며, 실제 시세는 다를 수 있습니다.

* 예상 입찰가 제안 (참고용):

* 감정가(355,000,000원)와 추정 시세 범위를 고려할 때, 경쟁 상황에 따라 입찰가가 결정될 것입니다.

* 보수적으로 접근한다면 감정가 대비 90% 수준인 약 319,500,000원부터 고려해볼 수 있으며, 시세가 감정가보다 높다고 판단될 경우 380,000,000원 ~ 410,000,000원 범위까지도 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 반드시 본건 소재지의 정확한 시세 조사와 권리 분석, 현장 조사를 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.