나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1121 [1] 경기도 수원시 영통구 하동 989 원희캐슬광교 1층씨-108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정산감정 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 하동 소재 '수원지방법원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는

근린생활시설, 업무시설 및 아파트 등이 소재하는 지대로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철골철근콘크리트 구조 및 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상10층
중 제1층 제씨-108호로서(사용승인일 : 2017.03.31)

외벽 : 인조석 붙임 및 강화유리 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 현재는 공실임.
(후면 '내부구조도(건축물현황도)' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장 등 설비되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 인접 필지 대비 등고 평탄한 5필 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 근린
생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 6차선, 북서측, 남서측 및 남동측으로 왕복 2차선 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(광교지구) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

기호2: 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(광교지구) , 대로3류(폭 25m~30m)
(2012-01-05)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

기호3: 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(광교지구) , 대로3류(폭 25m~30m)
(2012-01-05)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비
지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

기호4: 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(광교지구) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

기호5: 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(광교지구) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

현재 공실임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1121 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 영통구 하동 989 원희캐슬광교 1층 씨-108호 (신주소: 경기도 수원시 영통구 광교중앙로248번길 7-2 (하동))

* 용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설, 일반음식점)

* 감정가: 132,000,000원

* 토지면적: 14.94㎡ (약 4.52평)

* 토지지분: 14.943㎡ (약 4.52평)

* 건물면적: 56.55㎡ (약 17.10평)

* 건물지분: 56.55㎡ (약 17.10평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농협은행

* 건축물 사용승인일: 2017.03.31

* 총 호수: 530호

* 해당 물건: 1층 C-108호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 수원시 영통구 하동 소재 '수원지방법원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 및 아파트 등이 소재하는 지대로서 전반적인 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

* 인접 도로: 북동측으로 왕복 6차선, 북서측, 남서측 및 남동측으로 왕복 2차선 도로에 각각 접해 있습니다.

* 건물 구조: 본 건은 철골철근콘크리트 구조 및 철근콘크리트조로, 지하 5층, 지상 10층 건물 중 제1층 제C-108호입니다.

* 건축 특징: 사용승인일은 2017년 3월 31일이며, 외벽은 인조석 붙임 및 강화유리, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 새시창호 등으로 마감되었습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(광교지구)이며, 중로/대로 접합, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 택지개발지구 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 9월 28일 접수된 농협은행 근저당권(을7, 924,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2, 2017-05-19)

* 근저당권 (을7, 2021-09-28, 농협은행, 924,000,000원, 말소기준)

* 근저당권 (을8, 2022-01-12, 농협은행, 49,200,000원, 말소)

* 임의경매개시결정 (갑3, 2025-04-28, 농협은행, 833,107,333원, 말소)

* 총 등기부채권액: 973,200,000원

* 임차인 현황:

* 정효진: 보증금 30,000,000원, 차임 1,700,000원, 전입/확정일자 2022-09-29. 대항력 없음.

* 지정택: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-03-10. 대항력 있음.

* 인수 보증금: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.3. 상권분석

* 위치적 이점: 수원지방법원 북서측 인근, 광교 신도시 내 주요 업무지구 및 주거 단지와 인접하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 상가 특징: 원희캐슬 광교는 복합 상가 및 업무 시설로, 해당 물건은 1층에 위치하고 있습니다.

* 현황: 현재 본 물건은 공실 상태입니다.

* 인근 시설: 법원, 행정기관, 대규모 아파트 단지, 상업 시설 등이 밀집해 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 환경입니다.

1.4. 생활정보

* 교통 편의성: 차량을 이용한 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 주변 환경: 업무시설 및 아파트 단지가 밀집하여 생활 편의 및 유동인구 확보에 유리합니다.

* 편의 시설: (추후 현장 조사 및 추가 정보 확인 필요) 광교 신도시 내에 위치하여 다양한 상업 시설, 행정기관, 문화 시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 혐오 시설: (추후 현장 조사 및 추가 정보 확인 필요) 인근 지역에 혐오 시설이 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 택 임차인은 대항력이 있으나 인수 보증금이 0원이므로, 법적으로는 명도 부담이 적을 수 있습니다. 그러나 임차인의 점유 현황 및 이사 협의 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 현재 공실 상태: 공실로 인한 즉각적인 임대 수익이 발생하지 않는 점, 명도 완료 후에도 공실 장기화 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

* 경쟁 환경: 광교 신도시 내 상가 물건이 다수 존재하므로, 주변 상가와의 경쟁 및 임대료 책정 시 신중한 검토가 요구됩니다.

1.6. 종합의견

본건은 경기도 수원시 영통구 하동에 위치한 원희캐슬 광교 내 근린상가로, 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)이며 1층에 위치하여 접근성이 우수합니다. 감정가는 1억 3천2백만원입니다.

권리분석상 말소기준권리인 농협은행 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되어 안전한 권리를 취득할 수 있습니다.

주요 쟁점 사항은 대항력 있는 임차인( 택, 보증금 0원)의 존재와 현재 공실 상태입니다. 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 0원이므로 명도 관련 금전적 부담은 없으나, 임차인과의 협의 및 명도 절차에 대한 면밀한 준비가 필요합니다.

또한, 현재 공실 상태이므로 낙찰 후 공실 기간 동안의 예상 수익률 및 임대 전략 수립이 중요합니다. 주변 상권 및 배후 수요 분석을 통해 합리적인 임대료 책정 및 임차인 유치가 필요합니다.

1.7. 투자포인트

* 핵심 입지: 광교 신도시의 중심 상업 및 업무 지구에 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 물건으로, 권리 하자로 인한 위험이 없습니다.

* 1층 상가: 접근성이 매우 뛰어나며, 고객 유치에 유리한 조건입니다.

* 소액 투자 가능: 감정가 기준 1억 3천만원대로, 비교적 소액으로 광교 신도시의 상가에 투자할 기회입니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 광교 신도시의 지속적인 발전과 함께 상권 활성화 및 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상입찰가

* 감정가: 132,000,000원

* 인수할 임차인 보증금: 0원

* 주변 상가 시세 및 수익률 분석, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. (추후 추가적인 시장 조사 및 현장 방문을 통해 정확한 시세 및 예상 임대 수익률 분석 후 입찰가 산정 필요)

* 현재 시점에서의 예상 입찰가는 특정하기 어려우며, 시장 상황 및 경쟁률에 따라 유동적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.