나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55682 [1] 경기도 화성시 향남읍 행정리 475 화성향남시범복사꽃마을상록하늘채아파트 804동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아감정 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 행정리 소재 '도이초등학교' 남서측 인근에 위치하는 부동산으로 주변은 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 입지여건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상13층 건물 내 제2층 제204호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

아파트(방3, 주방/식당, 거실, 욕실2, 드레스룸, 발코니 등)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 및 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 25미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(향남1지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55682 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유케이제구차유동화전문

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 화성시 향남읍 행정리 475 화성향남시범복사꽃마을상록하늘채아파트 804동 2층204호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상13층 건물 내 제2층 제204호

사용승인일: (자료에 명시되지 않음. 집합건물 등기부 요약상 2009년 8월 18일 소유권보존으로 확인됨)

1.3. 면적 정보

토지면적: 71.25㎡ (약 21.56평)

토지지분: 71.2464㎡ (약 21.56평)

건물면적: 84.85㎡ (약 25.68평) - 전용면적 기준 (분양면적은 별도 확인 필요)

건물지분: 84.8478㎡ (약 25.68평)

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 평가 및 매각 정보

감정가: 340,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 행정리 소재 '도이초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 소재하는 주거지대로서, 전반적인 입지여건은 보통 수준입니다. [cite: Provided Data]

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다. [cite: Provided Data] 또한, 버스정류장과 환승터미널이 가까워 서울 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 지역 및 지구 계획

본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남1지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)의 도로에 접합되어 있어 교통 기반 시설이 양호한 편입니다. [cite: Provided Data, 8, 9, 13] 성장관리권역에 해당합니다. [cite: Provided Data]

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

집합건물 등기부등본상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권: 공무원연금관리공단(보존) → 김성규 외 1명(이전) → 이강민(지분 이전)

* 말소기준권리: 을7, 한국주택금융공사 근저당권 (접수일자: 2019-02-14, 권리금액: 192,500,000원)

* 본건 임의경매 개시 결정권자: 갑11, 유케이제구차유동화전문 (접수일자: 2025-04-23, 권리금액: 310,417,970원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리(을7)보다 늦은 접수일자를 가진 모든 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매 등은 매각으로 소멸됩니다. (을8, 을9, 갑4, 갑5, 갑10, 갑11, 갑12)

3.2. 인수되는 권리

등기부상 특별히 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 '지상권'이 언급되어 있으나, 비고란에 별도 기재사항이 없어 현재로서는 확인되지 않는 사항입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황은 '미상'이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계: 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

임대관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 소재하는 주거지대에 위치하고 있습니다. [cite: Provided Data] 주변에 홈플러스, 스타벅스, 마트 등 다양한 편의시설이 도보로 접근 가능한 거리에 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다. 다만, 상업시설 부족이 거주 편의성을 저하시킬 수 있다는 의견도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내외부

건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 마감 등으로 관리 상태는 대체로 무난합니다. [cite: Provided Data]

5.2. 내부 구조 및 편의시설

아파트 내부 구조는 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실 2개, 드레스룸, 발코니 등으로 이용 중에 있습니다. [cite: Provided Data] 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다. [cite: Provided Data]

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건과 달리 권리관계나 매각 절차 진행 시 특이사항이 있을 수 있습니다. [cite: Provided Data]

6.2. 미확인 임차인

임대관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 잠재적으로 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 권리사항

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 기재되어 있습니다. 비록 현재 구체적인 내용은 확인되지 않으나, 만약 지상권이 존재할 경우 매수인이 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다.

6.4. 주변 시설 관련

주변 편의시설 접근성은 양호한 편이나, 상업시설 부족 및 주차 공간 협소 등의 단점이 지적되기도 합니다.

6.5. 혐오시설

인근 지역을 조사한 결과, 본건 아파트 단지와 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. [cite: Search Results]

7. 종합 의견

본건 아파트는 경기도 화성시 향남읍에 위치하며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 주거 환경은 보통 수준입니다. 교통 접근성이 양호하고, 단지 내 및 주변 편의시설 이용이 가능합니다. 건물 상태는 대체로 양호하며, 방 3개, 욕실 2개의 구조로 가족 단위 거주에 적합합니다.

다만, 유동화 물건이라는 점, 임대관계 미상으로 인한 잠재적 임차인 인수 위험, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성은 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다. 또한, 지역 내 상업시설 부족 및 주차 문제에 대한 고려도 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 향남1지구 지구단위계획구역으로 체계적인 개발이 이루어진 지역에 위치합니다.

* 지하주차장, 승강기 등 기본적인 아파트 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통 접근성이 양호하여 수도권 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주변에 다양한 편의시설이 있어 생활 환경이 비교적 편리합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 감정가, 최근 실거래가, 주변 시세, 건물 상태, 권리관계, 향후 시장 전망 등 종합적인 시장 분석을 통해 이루어져야 합니다. 본건의 감정가는 340,000,000원이며, 최근 실거래가 및 매물 호가는 3억 7천만원 ~ 3억 8천만원 수준으로 확인됩니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이를 고려하여 수익률 및 투자 목표에 맞는 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.