나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55614 [1] 경기도 화성시 반송동 103-11 엔터프라임빌딩 10층1006호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모드온감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반소동 소재 ""동탄시범다은마을 메타역 롯데캐슬아파트"" 서측 근거리
에 위치하며 주위는 동탄택지개발지구 내 중심상업지역으로 상가 및 오피스텔 등이 밀집
소재하며, 서측도로 월편은 아파트 등 일반주택지대 입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 시내 간선도로 인근으로 근거리에 경부고속도로 기흥동탄IC
및 SRT통탄역이 소재하여 교통이용의 편의성은 무난합니다.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건(사용승인: 2007.06.27)내
제10층 제1006호로서,

외벽 : 외장 인조석재붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감(현장조사시 폐문부재로 통상적인 다세대주택
내벽을 기준으로 표기 합니다.)
창호 : 하이샤시 창호 등 입니다.

이용상태

다세대주택(원룸형)으로 이용 중 입니다.

설비내역

호별 위생 급배수설비 및 개별 난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가각정리된 정방형 토지로서 주상복합용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 25미터 내외, 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하고
있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭 20m~25m)
(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55614 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2.2. 소재지 및 규모

소재지: 경기도 화성시 반송동 103-11 엔터프라임빌딩 10층 1006호

용도: 다세대주택 (원룸형)

토지면적: 4.28㎡ (약 1.29평)

건물면적: 20.33㎡ (약 6.15평)

감정가: 56,000,000원

2.3. 매각대상

토지/건물일괄매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 반송동 소재 "동탄시범다은마을 메타역 롯데캐슬아파트" 서측 근거리에 위치합니다. 주위는 동탄택지개발지구 내 중심상업지역으로 상가 및 오피스텔이 밀집해 있으며, 서측 도로변은 아파트 등 일반 주택지대입니다.

3.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 시내 간선도로 인근에 위치합니다. 경부고속도로 기흥동탄IC 및 SRT 동탄역이 근거리에 있어 교통 이용이 편리합니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 현황

등기부상 권리로는 소유권이전, 공유자전원지분전부이전, 소유권이전, 주택임차권, 강제경매, 압류 등이 확인됩니다.

말소기준권리는 수원지방법원의 강제경매개시결정(2025타경55614)이며, 접수일자는 2025년 04월 22일입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김홍석

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 04월 13일

* 확정일자: 2020년 03월 17일

* 배당신고일자: 2025년 04월 22일

* 대항력: 있음

4.3. 권리분석 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 5번 주택임차권(김홍석, 70,000,000원)은 접수일자 2025년 09월 19일이며, 말소기준권리(갑11, 강제경매)보다 늦게 등기되었습니다. 그러나 해당 임차권은 "인수"로 표기되어 있어, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다. "물건명세서 참고사항"에 따르면, "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 임차권등기... 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금 전액이 경매 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다. 다만, 권리분석 상 "인수 보증금 합계"는 0원으로 기재되어 있습니다.

5. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 동탄택지개발지구 내 중심상업지역으로, 상가 및 오피스텔이 밀집한 지역적 특성을 가지고 있습니다. 또한, 토지이용계획상 중심상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있어 주상복합용 건부지로 이용 중이며, 향후 상권 발달 가능성이 있습니다.

6. 생활정보

주변으로 아파트 단지 등이 위치하여 주거 밀집 지역의 생활 편의성을 누릴 수 있습니다. 또한, 중심상업지역에 인접하여 각종 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력있는 임차인 관련 위험

가장 큰 위험 요소는 대항력있는 임차인 김홍석 씨의 존재입니다. 보증금 70,000,000원, 전입일자 2020년 04월 13일, 확정일자 2020년 03월 17일로, 이는 본 물건의 감정가(56,000,000원)를 초과합니다. "물건명세서"에 명시된 바와 같이, 임차인의 보증금이 경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가가 감정가를 상회하더라도 추가적인 인수 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다. "권리분석" 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, "물건명세서"의 내용을 더욱 중요하게 고려해야 합니다.

7.2. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 결과에 따라 본 물건의 경매 절차나 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 동탄 중심상업지역 내에 위치하여 입지적 장점을 가지며, 주상복합용 건부지로서의 가치를 지니고 있습니다. 그러나 대항력있는 임차인의 보증금이 감정가를 초과하고, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 매우 높은 물건입니다. 이러한 권리관계의 복잡성과 잠재적 인수 비용을 철저히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 입지적 가치

동탄택지개발지구 내 중심상업지역에 위치하여 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

9.2. 소형 면적의 희소성

원룸형 소형 면적으로, 1인 가구 임대 수요 등을 고려할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

권리분석 상 "인수 보증금 합계"가 0원으로 기재되어 있어, 매수인이 임차 보증금을 직접 인수하지 않는다고 가정할 경우, 입찰가는 감정가 수준에서 고려해볼 수 있습니다.

권리분석 결과 "인수 보증금 합계"가 0원으로 표기되어 있어, 낙찰 시 임차 보증금 인수 위험이 없는 것으로 간주하고, 감정가인 56,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

다만, "물건명세서" 상의 임차인 보증금 인수 가능성 문구를 반드시 확인하고, 이에 대한 추가적인 법률 검토 또는 현장 조사를 통해 잠재적 인수 비용을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다. 만약 임차 보증금 인수 부담이 발생한다면, 실제 입찰가는 이에 상응하여 대폭 하향 조정되어야 합니다.

추가적으로, 외부 지도 서비스 등에서 주변 혐오시설 유무를 직접 검색하여 확인하는 것이 권장됩니다. 현재 제공된 정보만으로는 해당 시설 존재 여부를 파악하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.