나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55639 [1] 경기도 용인시 처인구 모현읍 일산리 671 효천마을신안인스빌 201동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 소재 '왕산초등학교' 동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트
단지, 근린생활시설 등으로 이루어져 있고 근거리에 학교, 공원 등이 소재하는바 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골트러스위아스팔트슁글지붕 20층건
외벽 : 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 각종 내장재 및 벽지 등 마감
창호 : 칼라샷시이중창

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2, 드레스룸, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 엘리베이터, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 아파트부지로서 인근과 등고 평탄함.

인접 도로상태등

단지내 상태양호한 포장도로를 통하여 외곽 공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하천구역,
수질보전특별대책지역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55639 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 모현읍 일산리 671 효천마을신안인스빌 201동 13층1304호

용도: 아파트

감정가: 317,000,000원

토지면적: 54.22㎡ (약 16.4평)

토지지분: 54.216㎡ (약 16.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.92㎡ (약 25.7평) - 전용면적 기준

건물지분: 84.92㎡ (약 25.7평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOOOOOOOOOOOOO

건축물 명칭: 효천마을신안인스빌

건축물 용도: 공동주택 (아파트)

총 층수: 20층 (본건 13층)

구조: 철근콘크리트조

지붕: 철골트러스위 아스팔트슁글 기타지붕

사용승인일: 2004년 12월 17일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 용인시 처인구 모현읍 일산리 671 효천마을신안인스빌 201동 13층1304호

* 주위환경: 본건은 '왕산초등학교' 동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다. 근거리에 학교, 공원 등이 소재하여 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통: 단지 내 상태 양호한 포장도로를 통하여 외곽 공도에 연결되며, 차량 출입이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하천구역, 수질보전특별대책지역

1.2. 권리분석

* 경매 기본정보: 수원지방법원 2025타경55639 (1) 부동산 임의경매

* 채권자: 오OOOOOOOOOOOOOO (근저당권자: 오케이에프앤아이대부주식회사)

* 말소기준권리: 2023년 09월 19일 접수된 오케이에프앤아이대부주식회사 근저당권 (을10)

* 총 등기부채권액: 400,851,440원

* 임차인 현황:

* 임차인: 황영숙

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 07월 13일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (본건 경매 절차상 소멸되지 않는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 왕산초등학교가 근거리에 있어 교육 수요와 관련된 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변 환경은 전반적으로 주거 중심의 안정된 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거형태: 아파트로, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 드레스룸, 발코니 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변의 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 인근 공원 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 왕산초등학교가 근거리에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 또한, 한국외국어대학교 글로벌 캠퍼스가 인근에 위치해 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 황영숙 임차인은 2020년 07월 13일에 전입하여 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 법적 분쟁의 소지가 있거나, 인수되는 금액은 없더라도 명도 과정에서의 어려움이 예상될 수 있습니다. 보증금 0원에 대한 법리적 해석 및 임대차 관계의 실체에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지이용 제한: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하천구역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 토지이용계획 및 제한 상태가 존재하여 향후 재산권 행사 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 지역적 환경 문제: 용인시 처인구 지역 전반에 걸쳐 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 설치에 대한 주민 반대 및 환경 문제에 대한 논의가 있습니다. 본 물건 자체의 바로 인근에 혐오시설이 특정되지 않았으나, 지역적 이슈로 잠재적 부정적 영향을 고려할 필요가 있습니다.

* 보행 환경: 용인시 처인구 지역은 보도 확보율이 상대적으로 낮아 보행자 안전에 대한 우려가 제기되고 있어, 단지 주변의 보행 환경을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 용인시 처인구 모현읍에 위치한 아파트로, 교육 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 보증금 및 차임이 0원이라는 특이사항, 그리고 다수의 토지이용 제한 및 지역적 환경 이슈는 본 물건의 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 투자 결정 전, 해당 임차인과의 관계 및 실제 인수 보증금 여부에 대한 철저한 법률 검토와 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적 주거 환경: 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 주거 인프라가 갖춰져 있습니다.

* 교육 접근성: 초등학교가 근거리에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 임차인 리스크 및 토지이용 제한 등으로 인해 시장 가격 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원임을 고려할 때, 입찰가는 감정가(317,000,000원)를 기준으로 주변 시세, 물건의 하자, 낙찰 경쟁률 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 다만, 대항력 있는 임차인 및 토지이용 제한 등 리스크 요인을 충분히 반영하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 법률 자문이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.