나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55600 [1] 경기도 화성시 능동 1041 서동탄역우남퍼스트빌아파트 1014동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤민준 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 서동탄역 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 및 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 (1호선 서동탄역)이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 경량철골경사지붕 18층 아파트 내 10층 1004호

외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. (별첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스, 개별난방설비, 소화설비 및 화재탐지설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 개설되어 있으며, 북서측으로 외부공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2018-01-16)(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-25)(능동초등학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도
권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경55600 (1)

1.2. 소재지

경기도 화성시 능동 1041 서동탄역우남퍼스트빌아파트 1014동 10층 1004호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

380,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 53.26㎡ (약 16.11평)

* 건물면적 (공급면적): 84.21㎡ (약 25.47평)

* 해당 아파트의 전용면적은 공급면적보다 작게 형성됩니다. 정확한 전용면적은 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

화성우리신용협동조합

1.9. 특이사항

공동담보 (해당 물건이 다른 담보 물건과 함께 묶여 담보로 제공된 물건임을 의미합니다.)

1.10. 주의사항

제공된 정보 내에서 특별한 주의사항은 명시되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 능동 소재 서동탄역 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량으로의 진출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 서동탄역이 도보 약 6분 거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

* 가축사육제한구역(2018-01-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 상대보호구역(2015-08-25)(능동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 성장관리권역<수도권정비계획법>

* 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을13 근저당권 (화성우리신용협동조합, 접수일자 2020-06-10)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 매각으로 인하여 말소되지 않는 권리에 대한 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. 다만, '지상권개요' 항목에 비고란이 비어있어, 별도의 지상권이 존재하지 않거나 정보가 누락되었을 가능성이 있습니다. 일반적으로 경매로 진행될 경우 말소기준권리보다 선순위 권리가 없는 한 대부분의 권리는 소멸됩니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권 보존: 주식회사우남 (2003-07-25)

* 소유권 이전(매매): 박혜경 (2006-02-01)

* 근저당권: 화성우리신용협동조합 (2020-06-10, 237,240,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 테크메이트코리아대부주식회사 (2022-01-25, 260,000,000원) - 말소

* 근저당권부채권근질권설정(공동담보): 제이비우리캐피탈주식회사 (2022-01-25, 260,000,000원) - 말소

* 가압류: 신한카드 (2025-04-03, 7,541,336원) - 말소

* 임의경매개시결정: 화성우리신용협동조합 (2025-04-22, 190,068,612원) - 말소

3.4. 등기부채권 총액

504,781,336원

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 등 미상임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 주변으로 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 서동탄역과 인접해 있어 역 주변 상권 이용도 편리할 것으로 예상됩니다.

4.2. 지역 개발 계획

화성시 능동 지역은 향후 개발 계획이 풍부하여 장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 능동 지역에 대규모 공공지원 민간임대 아파트 공급 사업이 예정되어 있어 지역 발전 및 인구 유입 촉진에 기여할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 철근콘크리트 벽식구조, 경량철골경사지붕의 18층 아파트 중 10층에 위치합니다.

* 외벽은 세멘몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호 등으로 되어 있습니다.

* 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 개별난방 설비, 소화 및 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 건축 연도

해당 아파트는 2002년 10월경 입주한 것으로 보이며, 2026년 기준 약 24~25년차 건축물입니다.

5.3. 주차시설

세대당 약 1.0~1.02대의 주차 공간이 확보되어 있는 것으로 파악됩니다.

5.4. 교육 시설

인근에 능동초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

약 24~25년차 건물이므로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다. 층간 소음 등의 문제 발생 가능성도 고려해야 합니다.

6.2. 주차 공간

세대당 주차 대수가 1.0~1.02대 수준으로, 주차 공간이 다소 부족하거나 주차 시설이 미흡할 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 미상

임차인 현황에서 인수 보증금이 0원이고 임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 명도 시 임차인과의 분쟁 가능성이 있습니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 점유하고 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

6.4. 토지이용계획 상 제한

* 비행안전제2구역: 항공기 소음이나 건축 관련 제한이 있을 수 있습니다.

* 철도보호지구: 철도 운행으로 인한 소음, 진동, 건축 제한 등이 있을 수 있습니다.

6.5. 행정구역 변경 관련 지역 갈등

화성시 능동 일부 주민들이 행정구 개편 과정에서 자신들의 생활권과 동떨어진 행정구(병점구)에 편입된 것에 대해 반발하며 법적 대응을 예고한 사례가 있습니다. 이는 해당 지역의 공동체 분위기나 향후 행정 서비스 관련 이슈에 영향을 줄 수 있는 지역적 맥락으로 고려할 수 있습니다.

6.6. 공동담보

해당 물건이 공동담보로 묶여 있어, 관련 담보 물건의 처리 과정에 따라 복잡성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서동탄역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 아파트와 상업시설이 잘 갖춰져 있어 기본적인 생활 편의성이 우수합니다. 장기적인 지역 개발 가능성과 더불어 지하철 이용의 편리성은 투자 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 건물 연식에 따른 노후화, 주차 공간 문제, 그리고 무엇보다 임대차 관계가 불명확하여 명도에 대한 철저한 사전 조사 및 대비가 필요합니다. 공동담보로 묶여 있다는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서동탄역 초역세권 입지로 교통 편의성이 매우 높습니다.

* 주변에 다양한 개발 계획이 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승 기대감이 있습니다.

* 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 현장 조사 결과(내부 상태, 하자 여부 등), 동일 지역 유사 아파트의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율, 본인의 투자 성향 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제공된 정보 내에서 인수할 보증금이 없는 점(0원)은 긍정적이나, 철저한 시세 분석 및 권리 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.