나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1144 [1] 경기도 용인시 수지구 성복동 771 버들치마을성복힐스테이트1차 107동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김학열 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 성복동 소재""성복동행정복지센터""남동측 인근에 위
치하고 있으며,주위는 아파트,다세대주택,오피스텔,근린생활시설,학교,공원,임야
등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 도보로 약 15~
20분 정도의 거리에 지하철 신분당선""성복역""이 소재하고 있어 대중교통수단 이
용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건 내 5층 504호로서,
외 벽 : 시멘트몰탈 위 페인트,일부 석재 등 마감.
내 벽 : 벽지,타일 등 마감.
창 호 : 새시 창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,화재경보 및 소화전설비,승강기설비,도시가스설비, 지하주차
장시설 등이 되어 있으며,지역난방임.

토지의 형상 및 이용상태

완경사인 부정형의 토지로서 아파트용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 이용하여 포장된 대로와 연결되며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,지구단위계획구역,대로3류(폭 25m~30m)(접함), 완충
녹지(저촉),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구
역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2023-09-08)(자연유치원)<교육환경
보호에 관한 법률>,비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,성장관
리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-본건은 건축물현황도상 거실,주방 및 식당,침실(4개) 등에 발코니확장으로 표시
되어 있으므로 확장 여부를 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 수원지방법원 2025타경1144 (1) 사건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1144 (1)

소재지: 경기도 용인시 수지구 성복동 771 버들치마을성복힐스테이트1차 107동 5층504호

용도: 아파트

감정가: 950,000,000원

토지면적: 93.08㎡ (약 28.16평)

토지지분: 93.077㎡ (약 28.16평)

건물면적: 157.12㎡ (약 47.53평)

건물지분: 157.115㎡ (약 47.53평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 남OOOOOOO

특이사항: 중복사건

특수물건정보: 중복사건

1.1. 1.아파트 단지 정보

단지명: 버들치마을성복힐스테이트1차

주소: 경기도 용인시 수지구 성복동 771

사용승인일: 2011년 7월 1일

동수: 12동

세대수: 645세대

건축물 총 연면적: 151,897.656㎡

총 주차대수: 1304대 (세대당 약 2.02대)

최고층: 20층

1.1. 2.건축물 현황

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건 내 5층 504호

외벽: 시멘트몰탈 위 페인트, 일부 석재 등 마감

내벽: 벽지, 타일 등 마감

창호: 새시 창호 등

설비내역: 위생 및 급배수, 화재경보 및 소화전, 승강기, 도시가스, 지역난방, 지하주차장 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 성복동 소재 "성복동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원, 임야 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 도보 약 15~20분 거리에 지하철 신분당선 "성복역"이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

단지 내 도로를 이용하여 포장된 대로와 연결되며, 도로 상태는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 남청주신용협동조합입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-06-23

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

3.3. 말소기준권리

을구 4번 근저당권 (삼성생명보험주식회사, 2023-06-19 접수)이 말소기준권리입니다.

3.4. 등기부상 권리 요약

* 갑구 5번: 소유권이전 (신탁등기 말소) - 주식회사일레븐건설 (2019-12-31)

* 갑구 6번: 소유권이전 (매매) - 최지훈 외 1명 (2019-12-31)

* 갑구 7번: 소유권이전 (재산분할) - 최지훈 (2023-06-05)

* 을구 4번: 근저당권 - 삼성생명보험주식회사 (2023-06-19, 금681,450,000원) - 말소기준권리

* 갑구 12번: 가압류 - 남청주신용협동조합 (2024-10-28, 금300,000,000원)

* 갑구 17번: 강제경매 - 남청주신용협동조합 (2025-04-22, 303,057,534원) - 본건 경매 개시

3.5. 인수되는 권리

없음. (인수 보증금 합계: 0원)

3.6. 등기부채권 총액

981,450,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 내 상가 및 인근 상업시설 이용이 편리합니다. 신분당선 성복역 주변으로 형성된 상권 이용도 가능합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

주변에 다수의 학교 및 교육시설이 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (정확한 학교명은 별도 확인 필요)

5.2. 편의시설

단지 내 및 인근 근린생활시설, 대형마트, 공원, 문화시설 등을 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.3. 교통시설

지하철 신분당선 성복역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물현황도상 발코니 확장

본건은 건축물현황도상 거실, 주방 및 식당, 침실 등에 발코니 확장으로 표시되어 있습니다. 실제 확장 여부 및 합법성 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 정보

김서아 임차인은 전입일자(2023-06-23) 대비 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 명도에는 큰 문제가 없을 것으로 예상되나, 특이사항에 대한 확인은 필요합니다.

6.3. 중복사건

중복 사건으로 진행되는 경우, 경매 절차상 변동 사항이 발생할 수 있으므로 관련 내용을 주시해야 합니다.

6.4. 토지 이용 계획

토지이용계획상 완충녹지(저촉), 비행안전제3구역에 해당됩니다. 이는 건축물에 영향을 줄 수 있는 요소이나, 이미 준공된 아파트이므로 큰 문제는 없을 것으로 보이나 관련 규제 사항을 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 수지구 성복동에 위치한 성복힐스테이트1차 아파트입니다. 신분당선 성복역을 이용할 수 있는 편리한 교통망과 주변의 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 주거 환경이 우수합니다. 2011년에 사용승인된 아파트로, 건물 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

권리관계상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로 인수할 채무 부담은 없습니다. 다만, 건축물현황도상 발코니 확장 여부에 대한 확인이 필요하며, 임차인 김서아는 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

감정가는 9억 5천만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가를 고려할 때 시세보다 낮게 평가된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 용인시 수지구 성복동, 신분당선 성복역 역세권 단지

* 편리한 생활 인프라: 각종 편의시설, 교육시설, 공원 인접

* 안전한 권리관계: 매각으로 인한 모든 권리 소멸

* 가격 메리트: 감정가 대비 현재 시세 상승 여력 존재

* 실수요 및 투자수요 확보 용이

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(157.115㎡)의 아파트가 2026년 7월 22일에 110,000만원(11억원)에 거래되었습니다. 이는 1층 거래가이며, 본건은 5층에 해당합니다.

또한, 134.859㎡ 면적의 아파트는 2026년 7월 23일에 105,000만원(10.5억원), 2026년 7월 28일에 108,000만원(10.8억원)에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 950,000,000원(9.5억원)입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 11억원을 기준으로, 본건은 5층이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근하되, 감정가보다는 높은 가격으로 입찰하는 것이 유리합니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 고려하지 않습니다.

현 시세 및 경쟁 입찰 상황을 고려했을 때, 10억 2천만원 ~ 10억 5천만원 (102,000,000원 ~ 105,000,000원) 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

10억 2천만원을 기준으로 입찰 시, 낙찰 후 명도 및 부대 비용을 고려한 수익률 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.