나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33306 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 4층 420호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33306 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 4층 420호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매4계 2025타경33306 | 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 4층 420호 | 감정가: 130,000,000원 | 최저가: 63,700,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경33306 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 4층 420호

용도: 오피스텔

감정가: 130,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자/채무자: 최OO

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

건물면적 (전용): 20.38㎡ (약 6.16평)

토지면적 (지분): 4.70㎡ (약 1.42평)

1.3. 건물 및 토지 현황

본건은 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 4층에 위치한 오피스텔입니다.

사용승인일은 2005년 3월 5일이며, 기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기, 주차시설 등을 갖추고 있습니다.

토지는 인접 필지 대비 평탄한 7필지 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성 (교통상황)

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천역(지하철 1호선)' 북서측 인근에 위치하며, 도보로 이용 가능한 역세권 오피스텔입니다.

인근에 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 매우 편리한 수준입니다.

본건 남측으로 왕복 5차선의 아스콘 포장도로에 접하고, 동측 및 북측으로도 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성도 양호합니다.

2.2. 주변 환경 및 잠재력

주위는 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 혼합된 환경을 갖추고 있습니다.

부천역 역세권 상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 특히 젊은 연령층의 유동인구가 많은 상권입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 하자 여부

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 매각 대상 범위에 대한 권리 하자는 없습니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (리스크 분석)

등기사항전부증명서상 **주택임차권(임차보증금 125,000,000원)이 등기**되어 있습니다.

이는 임차인이 법적으로 자신의 보증금에 대한 권리를 주장할 수 있음을 의미합니다.

배당요구 및 임차인의 대항력 여부, 말소기준권리보다 선순위인지 여부 등 자세한 사항은 반드시 법원 문건과 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 합니다. 낙찰 후 임차보증금 전액을 인수할 가능성이 있으므로, 입찰 시 감정가 대비 보증금 규모를 고려하여 **입찰가 산정에 극도의 주의가 요구**됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 일반상업지역 내에 위치하며, 부천역 인근의 중심 상권에 속합니다.

주변은 다양한 음식점, 카페, 의류점 등 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 정도가 매우 높습니다.

특히 10대 후반에서 30대까지의 유동인구가 주중, 주말 모두 활발하게 나타나는 지역으로, 오피스텔 수요층이 풍부한 상권입니다.

4.2. 생활 편의 시설

지하철역 및 버스정류장 접근성이 뛰어나고, 주변에 상업시설이 집중되어 있어 생활 편의성이 매우 우수합니다.

인근에 부천자유시장 등의 재래시장과 대형마트 등 쇼핑 시설, 각종 병원 및 금융기관 등이 잘 갖춰져 있어 1인 가구의 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

4.3. 혐오 시설 여부

소재지 주변에 대한 일반적인 검색 결과, 주거 환경에 직접적인 영향을 미치는 대규모 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대형 장사시설 등)은 인접 지역에 확인되지 않았습니다.

다만, 상업 지역의 특성상 유흥 시설 등은 일부 존재할 수 있으며, 최종적인 주거 환경의 쾌적성은 현장 답사를 통해 직접 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관계 리스크

최대 리스크는 **주택임차권 등기**로 인한 임차보증금 인수 문제입니다.

임차인의 권리 관계(대항력, 확정일자, 전입신고일)를 철저히 분석하여 낙찰자가 인수해야 할 보증금 규모를 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

5.2. 공실 리스크

부천역 역세권 상권 특성상 공실 리스크는 낮으나, 소형 오피스텔 공급 추이 및 해당 호실의 내부 컨디션에 따라 임대료 수준이 달라질 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 1호선 부천역을 도보로 이용 가능한 우수한 역세권 입지와 활발한 상업지역에 위치하여 임대 수익형 부동산으로서의 매력도가 높습니다. 감정가 1억 3천만원은 일반적인 시세를 반영하고 있는 것으로 보이나, 현재 가장 핵심적인 변수는 **1억 2천 5백만원의 임차보증금에 대한 인수 여부**입니다. 해당 보증금이 선순위여서 낙찰자가 인수해야 한다면, 사실상 추가적인 투자금은 적을 수 있으나 권리 분석의 난이도가 높고 금융기관 대출에 영향을 줄 수 있습니다. 권리 분석을 통한 인수 금액 확정 후 입찰해야 하는 고난이도 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

1. 우수한 교통 입지: 지하철 1호선 부천역 도보 이용 가능한 초역세권 (임대 수요 풍부).

2. 높은 임차 수요: 대학생 및 직장인 1인 가구 수요가 높은 중심 상업지구 인접.

3. 안정적인 임대 수익: 소형 오피스텔로 임차 관리가 용이하며, 활발한 상권 덕분에 공실 위험이 낮음.

4. **(주의) 낮은 실투자금 가능성**: 임차보증금 인수액에 따라 낙찰 후 실질적인 투자금이 크게 낮아질 수 있음 (권리 분석 필수).

법원 정보

부천지원 경매4계