나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33306 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 4층 420호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천역' 북서측 인근에 소재하며, 주위는 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 인근에 부천역(지하철 1호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제4층 제420호으로서,
(사용승인일 : 2005.03.05)

외벽 : 범랑판넬, 인조석붙임 등 마감.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 7필 일단의 사다리형의 토지로서, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복5차선의 아스콘포장도로에 접하며, 동측 및 북측으로 각각 8미터 및 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

458-2, 458-3 번지 : 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

458-13 번지 : 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

458-14 번지 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

458-15, 458-16, 458-17 번지 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금 125,000,000원)이 등기되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 1.1. 위치 및 현황

4.

5. 주소: 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2, 다온하브 4층 420호

6. 건물명: 다온하브

7. 준공년도: 2005년 3월 5일

8. 구조: 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 중 4층 420호

9. 용도: 오피스텔

10. 1.2. 물건 정보

11.

12. 사건번호: 부천지원 2025타경33306 (1)

13. 감정가: 130,000,000원

14. 토지 면적: 4.70㎡ (약 1.42평) / 토지 지분: 4.695㎡ (약 1.42평)

15. 건물 면적: 20.38㎡ (약 6.16평) / 건물 지분: 20.377㎡ (약 6.16평)

16. 매각 구분: 토지/건물 일괄매각

17. 경매 구분: 부동산 강제경매

18. 채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.

3. 2.1. 주변 환경

4.

5. 본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천역' 북서측 인근에 소재하며, 주위는 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

6. 2.2. 교통

7.

8. 본건 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 인근에 부천역(지하철 1호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

9. 본건 남측으로 왕복 5차선의 아스콘포장도로에 접하며, 동측 및 북측으로 각각 8미터 및 6미터 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

2.

3. 3.1. 말소기준권리

4.

5. 본건의 말소기준권리는 2024년 10월 7일 접수된 부천세무서장의 압류(갑4)입니다.

6. 3.2. 인수되는 권리

7.

8. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (등기부등본 상 지상권 없음)

9. 3.3. 임차인 분석

10.

11. 등기사항전부증명서상 주택임차권(김소연, 보증금 125,000,000원, 전입일자 2022-01-25, 확정일자 2022-01-25)이 등기되어 있습니다.

12. 그러나 '임차인 현황'에서는 해당 임차인 김소연의 '대항력'이 '없음'으로 명시되어 있습니다.

13. 또한, 해당 주택임차권(을5)은 등기부등본 요약에서 '말소' 예정으로 기재되어 있습니다.

14. 따라서, 본 경매 물건은 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담이 없습니다.

15. '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는 임차인', '선순위 임차권'으로 언급되었으나, 상세 분석 결과 해당 임차인은 대항력이 없고 보증금 인수 의무가 없는 것으로 판단됩니다.

16. 3.4. 권리분석 요약

17.

18. 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

19. 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

2.

3. 4.1. 주변 시설

4.

5. 본건은 부천역 북서측 인근에 위치하여 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 밀집한 상업 및 주거 복합 지역에 속해 있습니다.

6. 4.2. 용도 지역

7.

8. 본건 토지(458-2번지 등)는 일반상업지역, 방화지구, 소로/대로에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

5. 생활정보

2.

3. 5.1. 편의시설

4.

5. 부천역 상업지구가 인접하여 다양한 쇼핑몰, 백화점, 영화관, 병원, 음식점 등 풍부한 편의시설을 이용하기 편리합니다.

6. 5.2. 교육시설

7.

8. 본건은 '부천대' 인근에 위치하여 '상대보호구역'으로 지정되어 있습니다. 교육환경 보호에 관한 법률 적용 여부 등은 부천교육지원청에 문의가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

2.

3. 6.1. 임차인 관련

4.

5. 등기상 주택임차권이 존재하나, 상세 분석 결과 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 점유 관계에 대한 명확한 확인 및 필요시 명도 절차가 요구될 수 있습니다.

6. 6.2. 시장 변동성

7.

8. 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(25.857㎡)의 오피스텔이 8,000만원에 거래된 사례(2026년 5월, 6월)가 있는 반면, 감정가는 130,000,000원으로 책정되어 있어 시세와 감정가 간의 괴리가 클 수 있습니다. 특히 단위 면적당 가격 편차가 있는 점을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

9. 6.3. 기타

10.

11. 'HF 인수조건 변경'이라는 특이사항은 대출 조건 변경이 있었음을 시사하나, 권리분석상 낙찰자가 직접적으로 인수해야 할 채무는 없는 것으로 분석됩니다.

7. 종합 의견

2.

3. 본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 소형 오피스텔로, 부천역 역세권의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

4. 교통 편리성, 풍부한 생활 인프라 접근성이 뛰어나며, 권리 분석상 인수할 부담 있는 권리가 없어 비교적 안전한 투자 대상으로 판단됩니다.

5. 다만, 작은 전용면적(20.38㎡)에 비해 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 최근 실거래가와의 차이를 고려할 때 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

2.

3. * 부천역 인근의 역세권 소형 오피스텔로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4. * 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없어 명도 진행 시 리스크가 적습니다.

5. * 향후 부천역 주변의 개발 계획 등에 따른 시세 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

6. * 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

9. 예상 입찰가

2.

3. 감정가: 130,000,000원

4.

5. 최근 실거래가 분석:

6. * 2026년 5월, 25.857㎡ (약 7.82평) 거래가 8,000만원 (평당 약 1,023만원)

7. * 2026년 6월, 25.857㎡ (약 7.82평) 거래가 8,000만원 (평당 약 1,023만원)

8. * 2024년 4월, 39.094㎡ (약 11.83평) 거래가 18,000만원 (평당 약 1,521만원) - 이는 면적 대비 특수 거래로 판단됨.

9.

10. 본건 전용면적(20.38㎡, 약 6.16평)을 기준으로, 유사 면적의 최근 실거래가(약 1,023만원/평)를 적용할 경우 시세는 약 63,000,000원 수준입니다.

11.

12. 인수되는 보증금이 0원이므로, 실제 필요한 투자금은 낙찰가에 취득세, 법무비 등 부대비용을 포함하여 산정해야 합니다.

13.

14. 감정가와 시장 시세 간의 상당한 차이를 고려할 때, 보수적인 접근을 권장합니다.

15.

16. 따라서, 현 시세 및 물건의 특징을 종합적으로 고려하여 7,500만원 ~ 9,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인 및 심층적인 시장 분석 결과를 반영하여 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.