나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508980 [1] 인천광역시 서구 청라동 155-7 청라 스퀘어7 지1층비187호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 서구 청라동 소재 ""청일초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 인근에 아파트 단지,
수변공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편
의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상6층 건물 내 제지1층 제비187호로서
(사용승인일 : 2018.02.14)
외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등,
내벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등,
바닥 : 타일 마감 등임.

이용상태

공부상 판매시설(상점)으로 등재되어 있으며, 현황 공실임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 소화전설비, 화재탐지설비
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평한 세장형의 토지로서, 복합상가 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 토지 서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역
(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역
(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획
법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대미상임.

2) 기타
-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508980 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 155-7 청라 스퀘어7 지1층 비187호

건물명: 청라 스퀘어7

용도: 판매시설 (공부상), 현황 공실

감정가: 534,000,000원

토지면적: 25.95㎡ (약 7.85평)

건물면적: 47.52㎡ (약 14.37평)

총 면적 (토지+건물): 약 22.22평

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2018년 02월 14일

총 채권액: 759,556,480원

2. 입지조건

위치 및 주변 환경:

인천광역시 서구 청라동에 위치하며, "청일초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 수변공원, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 복합된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

도로 상태:

물건이 속한 토지는 서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 접해 있어 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을1, 우리은행 근저당 (2018년 10월 23일, 360,000,000원)

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부 현황:

집합건물 등기부 요약상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 모두 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채권액 대비 감정가:

총 채권액은 759,556,480원으로, 감정가 534,000,000원보다 약 1.4배 높습니다.

임차인 현황:

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

임대 관계가 미상인 점은 잠재적 위험 요소이므로, 반드시 임차인 현황에 대한 추가 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상권 특징:

인천 청라국제도시는 최근 상가 공실률이 증가하는 추세에 있으며, 특히 복합상가 건물의 경우 어려움을 겪고 있는 것으로 파악됩니다. 청라 스퀘어7이 위치한 지역 또한 이러한 상권 침체에서 자유롭지 못하며, 일부 건물의 경우 관리비 미납 문제까지 발생하고 있는 것으로 보도되었습니다.

건물 내 타 용도 시설 가능성:

해당 건물은 판매시설 외에도 문화 및 집회시설(영화관), 운동시설(놀이형시설), 의료시설(병원), 근린생활시설 등으로도 활용 가능한 복합 용도 건물입니다.

업종 현황:

공부상으로는 판매시설로 등재되어 있으나, 현황은 공실 상태입니다.

5. 생활정보

편의시설:

주변에 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

교육시설:

"청일초등학교"가 북동측 인근에 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

대중교통 이용 편의성:

인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

공실 및 임대차 불확실성:

본 물건은 현재 공실 상태이며, 임대 관계가 파악되지 않아 향후 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. 청라국제도시 내 상가 공실률이 높아지고 있는 추세이므로, 신규 임차인 확보 및 임대료 책정에 신중을 기해야 합니다.

높은 채권 총액:

총 채권액이 감정가를 초과하고 있어, 경매 낙찰 후에도 채권자들의 권리 행사가 이어질 가능성을 배제할 수 없습니다.

다수의 가압류 권리 존재:

등기부상 다수의 가압류 채권이 존재하며, 이는 권리 관계의 복잡성을 증가시킬 수 있습니다. (모든 가압류는 말소 예정임)

건물 유지보수 가능성:

2018년 사용승인으로 비교적 신축 건물이지만, 장기 공실 및 시행사의 관리 소홀 등으로 인해 건물 노후화 또는 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

주변 환경 관련 이슈:

청라 지역은 과거 소각장 이전 및 운영과 관련하여 주민 갈등이 있었던 사례가 있으나, 현재 해당 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동의 주요 상업지역에 위치한 판매시설입니다. 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)로, 주변 아파트 단지 및 근린생활시설 등의 배후 수요를 갖추고 있습니다. 또한, 경제자유구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

그러나 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점, 그리고 청라 지역 전반의 상가 공실률 증가 추세는 투자에 있어 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 높은 채권 총액과 다수의 가압류 등기 또한 권리 관계를 더욱 복잡하게 만들 수 있습니다.

따라서 본 물건에 대한 투자는 철저한 시장 조사와 현장 방문을 통해 공실 해소 방안, 예상 임대료 수준, 주변 상권의 실제 수요 등을 면밀히 파악한 후에 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

신축급 상가 시설: 2018년 사용승인으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

잠재적 가치 상승: 경제자유구역, 지구단위계획구역 등으로 지정된 지역으로, 향후 지역 개발 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

다용도 활용 가능성: 판매시설 외에도 다양한 근린생활시설, 문화, 의료 시설 등으로 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

주변 배후 수요: 인근 아파트 단지 및 상업 시설 밀집 지역으로 잠재적인 고객 확보가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 534,000,000원

토지 면적: 25.95㎡ (약 7.85평)

건물 면적: 47.52㎡ (약 14.37평)

총 면적 (평): 약 22.22평

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건과 유사한 조건(위치, 면적, 층수, 업종 등)의 실거래가 및 임대사례에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다. 현재 감정가는 534,000,000원이나, 최근 인천 청라국제도시 내 상가 공실률 증가 추세와 본 물건의 현황 공실 및 임대 관계 미상이라는 점을 고려할 때, 이를 반영한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

구체적인 예상 입찰가 제시보다는, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 주변 상권 조사 후, 보증금 및 월세 수준을 파악하여 수익률을 계산한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.