나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508917 [1] 인천광역시 서구 검암동 632-2 이안빌리지 2동 2층 202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ""서인천고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물내 2층 202호로서,

외벽 : 타일 벽돌 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10미터 내외, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역 (인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구 역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 (과밀억제권역)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

‘위반건축물’ 등재되어 있으나 본건과 관련 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508917 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 632-2 이안빌리지 2동 2층 202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 176,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 35.78㎡ (약 10.82평)

건물 면적: 51.78㎡ (약 15.68평)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 검암동에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 위치합니다.

교통상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

건물 동측으로는 노폭 약 10미터, 서측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로가 있어 차량 통행에 용이합니다.

토지이용계획상 본건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

건축물대장상 ‘위반건축물’로 등재되어 있으나, 본건과는 관련이 없는 것으로 확인되었습니다.

등기부현황 요약:

소유권은 김순희 씨에서 양형근 씨, 이후 김종식 씨로 이전되었습니다.

말소기준권리는 2020년 2월 18일 접수된 서울남부지방법원의 가압류 결정(서울남부지방법원 2020카단293)으로, 채권자는 김숙자 씨이며 채권액은 6,000,000원입니다. 이 가압류는 말소될 예정입니다.

주택임차권(을1)으로 우홍화 씨가 2025년 4월 30일 180,000,000원의 보증금으로 등기되어 있으며, 전입일자는 2018년 12월 10일, 확정일자는 2018년 11월 27일입니다. 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

강제경매(갑8)는 우홍화 씨가 2025년 4월 24일 신청한 것으로, 채권액은 180,000,000원이며 이 역시 말소될 예정입니다.

총 등기부채권 금액은 963,000,000원입니다.

인수되는 권리:

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 주택임차권(우홍화, 보증금 180,000,000원)이 존재합니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* JINJIAPIN: 전입일자 2020-03-18, 대항력 없음

* JINJIAXUAN: 전입일자 2023-01-10, 대항력 없음

* JINWENXING: 전입일자 2018-12-31, 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상.

* TORLLJUN: 전입일자 2019-08-01, 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상.

* YUHONGHUA: 전입일자 2018-12-10, 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상. (다만, 등기부상 우홍화로 명시된 임차인의 경우 아래와 같습니다.)

* 우 (우홍화): 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-12-10, 확정일자 2018-11-27, 배당신고일자 2025-04-24, 대항력 있음.

인수 보증금 합계: 0원 (이는 우홍화 씨 외 다른 임차인의 보증금 합계로 추정되며, 실제 우홍화 씨의 180,000,000원 보증금은 인수 대상입니다.)

임차인 JINWENXING, TORLLJUN, YUHONGHUA의 경우 대항력이 있으나 보증금 및 차임 정보가 명확히 기재되어 있지 않아 추가적인 확인이 필요합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 최근(2026년 1월) 거래된 유사 물건들의 면적 대비 가격은 다음과 같습니다.

* 30.72㎡ (풀하우스101동, 2010년식): 93,000,000원 (약 3,030,000원/㎡)

* 72.87㎡ (몽베르타운하우스2차, 2009년식): 183,000,000원 (약 2,510,000원/㎡)

* 62.67㎡ (뉴베스트, 2010년식): 179,000,000원 (약 2,850,000원/㎡)

본건의 전용면적 51.78㎡를 기준으로, 인근 시세(약 251만~303만 원/㎡)를 고려할 때, 본건의 시장가치는 약 130,000,000원에서 160,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가는 176,000,000원으로, 최근 거래 사례 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, 주변에는 서인천고등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

단독, 다세대, 아파트 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

주변 지역에 대한 유해 환경(혐오시설) 검색 결과, 본건 바로 인근에 특별히 문제가 될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(우홍화 씨)의 보증금 180,000,000원 인수 부담입니다. 본 임차권은 매각 후에도 소멸되지 않아, 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 부담해야 합니다.

이는 본건의 감정가(176,000,000원) 및 추정 시장가치(약 130,000,000원 ~ 160,000,000원)를 초과하거나 근접하는 금액으로, 낙찰받더라도 상당한 추가 비용이 발생하거나 시세 차익을 기대하기 어려운 상황을 초래할 수 있습니다.

추가적으로, JINWENXING, TORLLJUN, YUHONGHUA 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상으로 기재되어 있어, 이들의 권리관계 또한 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 표준적인 도시형생활주택으로 입지 조건 및 주거 환경 자체는 무난하나, 대항력 있는 임차인 우홍화 씨의 180,000,000원 보증금 인수 부담이 매우 큰 리스크로 작용합니다. 이 금액은 본건의 감정가 및 추정 시세보다 높거나 유사한 수준이므로, 낙찰 후 추가적인 재정적 부담이 상당할 것으로 예상됩니다.

따라서 임차인에 대한 보증금 변제 및 인수 여부를 철저히 파악하고, 인수될 금액을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현 시세 대비 투자 수익을 기대하기는 어려울 수 있습니다.

8. 투자 포인트

현재 정보만으로는 명확한 투자 포인트를 제시하기 어렵습니다. 다만, 만약 대항력 있는 임차인 우홍화 씨의 보증금 전액이 경매 배당을 통해 변제되어 매수인이 인수하지 않게 되는 특별한 상황이 발생한다면, 추정 시세 수준에서 낙찰받을 경우 비교적 안정적인 투자가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(우홍화)의 180,000,000원 보증금 인수 부담입니다. 이 금액은 본건의 감정가(176,000,000원)와 유사하거나 더 높으며, 추정 시장가치(약 145,000,000원)보다 훨씬 높습니다.

이러한 상황을 고려할 때, 낙찰받더라도 추가적인 부담으로 인해 수익을 기대하기 어렵습니다. 따라서 보증금 인수 부담을 감안한 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 시세 및 감정가를 고려하되, 위험 부담을 반영하여, 140,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다. 이 가격은 추정 시장가치 대비 약간 낮으며, 인수될 보증금을 고려할 때 매우 신중한 입찰 금액입니다. 낙찰 가능성 및 실제 인수해야 하는 보증금액을 면밀히 재산정하여 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.