나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508940 [1] 인천광역시 연수구 송도동 3-44 송도해모로아파트 114동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재""신송초등학교""남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 공원, 근린생활시설, 녹지 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스승강장 및 지하철역(캠퍼스타운역)이 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층중 2층 201호로서,

외벽 : 본타일 및 시멘트몰탈위 페인트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일마감 등.
창호 : 샷시 유리 마감 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 지역난방설비, 옥내소화전설비, 자동화재탐지설비, 승강기설비(15인승) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 아파트건물부지로 인접도로와 등고평탄함.

인접 도로상태등

본건 아파트단지내 도로가 외곽공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(2014-10-27)(시가지조성단지) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(중2-240호선)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(중2-241호선)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(중2-243호선)(접합) , 시가지조성사업지역
경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2006-07-11)(신송초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2009-06-23)(신송중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-09-07)(신송고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508940 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 3-44 송도해모로아파트 114동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 10억 7400만원

토지면적: 148.01㎡ (약 44.77평)

건물면적: 188.84㎡ (약 57.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에스비아이저축은행 (추정)

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치하며, 주변으로 공동주택, 공원, 근린생활시설, 녹지 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 주변 교통:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장과 지하철역(캠퍼스타운역)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경:

단지 인근에 신송초등학교, 신송중학교, 신송고등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 단지 내 도로가 외부 도로와 잘 연결되어 있습니다.

* 혐오시설:

주변 지역은 계획된 국제도시로, 일반적으로 혐오시설이 눈에 띄지 않는 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 04월 29일에 접수된 에스비아이저축은행의 근저당권(을24)입니다. 경매 절차가 진행됨에 따라 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약:

소유권은 주식회사한진중공업에서 박정호, 강승규로 이전되었습니다.

말소기준권리인 에스비아이저축은행의 근저당권(11억 6,280만원) 외 다수의 가압류 및 압류가 등기되었으나, 모두 말소 예정입니다.

총 채무액은 약 12억 2,901만 1,100원입니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로, 임차인이 있는지 여부 및 보증금, 차임 등은 별도 확인이 필요합니다.

* 소멸되지 않는 권리:

제공된 정보 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 송도국제도시 내에 위치한 대규모 아파트 단지로, 주변에는 공원, 학교, 상업시설이 잘 갖추어져 있습니다. 국제도시로서 지속적인 발전 가능성을 지니고 있으며, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 계획적인 도시 경관을 유지하고 있습니다. 경제자유구역에 포함되어 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보:

아파트명: 송도해모로아파트

주소: 인천광역시 연수구 송도동 3-44

건축년도: 2006년 05월 12일 사용승인

총 동수: 15동

총 세대수: 661세대

총 주차대수: 1035대 (지하 828대, 옥외 207대)

최고층: 20층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

관리사무소 연락처: 032-858-2235

* 주변 편의시설:

단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하여 시내 접근성도 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 총 채무액:

감정가(10억 7400만원) 대비 총 채무액(12억 2901만 1100원)이 더 높아, 채권 회수 상황 및 낙찰 후 추가적인 법적 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임대 관계 미확인:

현재 점유하고 있는 임차인의 보증금이나 월세 등 구체적인 임대 조건이 파악되지 않았습니다. 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건물 노후화:

2006년에 준공되어 약 18년 된 아파트로, 향후 시설 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 유동화 물건:

유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건보다 절차가 신속하게 진행될 수 있으나, 채권자의 적극적인 자산 회수 의지가 반영될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 송도국제도시의 우수한 입지에 위치한 대형평형 아파트로, 편리한 교통, 양호한 교육 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 특히 송도 신도시의 지속적인 발전 가능성과 역세권이라는 장점이 있습니다. 그러나 감정가를 초과하는 총 채무액과 임대 관계 미상이라는 불확실성은 주의가 필요한 부분입니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 송도 국제도시의 성장 잠재력:

지속적인 개발과 국제적인 위상 강화로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 희소성 있는 대형 평형:

최근 공급되는 아파트 대비 대형 평형의 공급이 적어 희소성이 있을 수 있습니다.

* 우수한 교육 및 생활 환경:

초, 중, 고등학교가 인접해 있고, 공원 및 상업시설 접근성이 좋아 가족 단위 거주 수요가 꾸준합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 유사 평형의 매매가는 5억원에서 6억 2천만원 수준으로 확인되었습니다. 이는 본 건의 감정가(10억 7400만원) 및 건물 면적(188.84㎡)과는 차이가 있습니다.

본 물건의 감정가 10억 7400만원을 기준으로, 주변 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 9억 5천만원에서 10억 7천만원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

보다 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 해당 평형대의 송도 해모로 아파트 실제 매물 시세 및 향후 시장 전망에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

본 분석은 제공된 정보만을 바탕으로 하며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 반드시 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.